Tällä kertaa Lakipostiapalstalla varatuomari Pasi Orava tarkastelee osakkaan puolesta ajamaansa asiaa, josta korkein oikeus vastikään 24.11.2015 antoi ratkaisunsa (KKO:2015:87).
Juttu lähti liikkeelle siitä, että yhtiö teetti vuosina 2010 – 2011 rakennuksessa linjasaneerauksen. Samalla se teetti kosteuskartoituksen osakkaan kylpyhuoneessa.
Kylpyhuoneessa todettiin kosteuspoikkeamia ja vaurioiden johtuvan kylpyhuoneen muuttuneesta käyttötavasta.
Osakkaan asunnossa oli edellisen osakkeenomistajan toimesta poistettu amme ja tilalle oli tehty suihkutila. Muutostyötä ei ollut tehty asunto-osakeyhtiön luvalla.
Yhtiön isännöitsijä ilmoitti, ettei remontti kuulunut yhtiön korjausvastuun piiriin ja näin ollen yhtiö kieltäytyi korjaamasta kosteusvaurioita, minkä kannan yhtiön hallitus myöhemmin vahvisti.
Tästä johtuen osakas tilasi ja teetti korjauksen eli huoneistonsa kylpyhuoneen remontoinnin ja onnistui tekemään sen vielä kyseisen linjasaneerauksen aikana.
Osakas esitti yhtiölle 7 689,40 euron suuruisen korvausvaatimuksen kylpyhuoneen kunnostamisesta aiheutuneista kustannuksista, joista yhtiö lupasi korvata vain vesieristeen materiaalikustannukset 150 euroa. Osakas nosti asiassa kanteen yhtiötä vastaan.
Asiassa ”väännettiin kättä” tämän jälkeen kaikissa eri oikeusasteissa ja ratkaistavina pääkysymyksinä lopulta olivat:
1. Oliko yhtiö vastuussa kylpyhuoneen kosteusvaurioiden korjauskustannuksista kunnossapitovastuunsa perusteella.
2. Jos oli niin, miten yhtiön kunnossapitovastuuseen vaikutti se, että kylpyhuoneen kosteusvaurio oli aiheutunut edellisen osakkeenomistajan aikana tehdyistä muutostöistä, joita ei ollut toteutettu yhtiön luvalla, eikä valvonnassa.
3. Mikäli yhtiön edelleenkin katsottiin olevan vastuussa kylpyhuoneen vaurioituneista rakenteista, tuli ratkaista se, oliko osakkaalla oikeus teettää korjaus yhtiön kustannuksella, vaikka hän ei ollut tehnyt yhtiölle asiasta kirjallista huomautusta.
Käräjäoikeuden tuomio 17.4.2013
Osakas oli kanteessaan vaatinut, että yhtiö velvoitetaan suorittamaan hänelle vahingonkorvauksena kylpyhuoneen kosteusvaurioiden korjauskustannuksista 7 689,40 euroa viivästyskorkoineen. Vaaditut korjauskustannukset olivat aiheutuneet niiden rakenteiden korjaamisesta, joista yhtiö oli vastuussa. Yhtiö kiisti vaatimukset.
Käräjäoikeus velvoitti yhtiön suorittamaan osakkaalle vahingonkorvauksena kylpyhuoneen korjauskustannukset kanteessa vaaditun mukaisesti.
Vaasan hovioikeuden tuomio 7.5.2014
Asian käräjäoikeudessa hävinnyt yhtiö valitti hovioikeuteen. Hovioikeuskäsittelyn päätteeksi kolmijäseninen hovioikeus joutui äänestämään ratkaisusta. Äänin 2-1 se kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi kanteen. Yhtiön valitus siis menestyi.
Korkeimman oikeuden ratkaisu 24.11.2015
Osakkaalle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan osakas vaati, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja asia jätetään käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan. Yhtiö vaati vastauksessaan, että valitus hylätään.
Kartoittakaamme taustoja nyt hieman tarkemmin. Taustana asiassa oli se, että osakas omisti asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan asuinhuoneistoa yhtiön omistamassa 1950-luvulla rakennetussa rakennuksessa.
Asunnon kylpyhuoneessa oli alun perin ollut kylpyamme, joka oli 1980- tai 1990-luvulla aiemman osakkeenomistajan omistusaikana poistettu ja tilalle oli tehty suihkutila. Kylpyhuoneen vedeneristyksiä ei ollut tällöin muutettu. Muutostyötä ei ollut tehty yhtiön luvalla, eikä valvonnassa.
Osakkaan asunnon kylpyhuoneessa oli todettu vuonna 2003 kosteuspoikkeama suihkun kohdalla lattiassa ja seinien alaosassa. Yhtiö oli tuolloin suositellut osakkaalle kylpyhuoneen korjaamista yhtiössä suunnitellun vesijohtokorjauksen yhteydessä. Vesijohdot uusittiin vuosina 2010 – 2011.
Korjaustöiden yhteydessä suoritetussa kosteuskartoituksessa oli osakkaan kylpyhuoneessa todettu hajua sekä kuten jo vuonna 2003 lattiassa ja seinien alaosassa kosteuspoikkeamaa.
Kosteutta ei ollut havaittu 10 senttiämetriä paksun pintalaatan alla vedeneristeenä olleen bitumihuovan alapuolisissa rakenteissa. Yhtiön teettämässä kosteuskartoituksessa oli suositeltu kylpyhuoneen saneerausta, ja kartoituksen tehneen henkilön mukaan korjaus oli suoritettava pikaisesti.
Yhtiö oli pyytänyt urakoitsijalta tarjouksen osakkaan kylpyhuoneen korjaamisesta. Yhtiön isännöitsijä oli ilmoittanut osakkaalle, että kylpyhuoneen vaurioiden korjaaminen ei kuulunut yhtiön vastuulle.
Tämän jälkeen osakas oli tilannut korjausurakan urakoitsijan yhtiölle tekemän tarjouksen perusteella. Osakas ei ollut ennen korjaustyötä tehnyt yhtiölle kirjallista huomautusta kosteusvauriosta, eikä ollut vaatinut sen korjaamista.
1. Kunnossapitovastuun jakautuminen tässä tapauksessa
Onko pintalaatta yhtiön vastuulle kuuluvaa rakennetta?
Asiassa oli riidatonta, että osakkaan huoneiston kylpyhuoneen kosteusvaurio oli ilmennyt talon rakenteisiin kuuluvan holvilaatan yläpuolisen bitumihuovan päällä olevan noin kymmenen senttimetrin paksuisen pintalaatan ja kylpyhuoneen seinien alaosan kastumisena. Vedeneristeeksi tarkoitettu bitumihuopa oli alkuperäisessä rakenteessa nostettu reunoiltaan noin kymmenen senttimetriä ja ammeen takaseinän kohdalta mahdollisesti vieläkin ylemmäksi. Kylpyhuoneen seiniä ei ollut vedeneristetty.
Kosteusvaurio oli osakkaan toimesta korjattu poistamalla alkuperäinen bitumihuopa ja asentamalla tilalle uusi vedeneriste sekä uusimalla bitumihuovan päällä ollut pintalaatta. Korjaustapa oli oikea ja voimassaolevien rakennusmääräysten mukainen.
Kunnossapitovastuuta koskevan rajanvedon kannalta keskeinen merkitys oli sillä, onko osakkaan kylpyhuoneen lattiassa ollutta pintalaattaa pidettävä yhtiön vastuulle kuuluvana rakenteena vai osakkeenomistajan vastuulle kuuluvana sisäosana.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet.
Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista.
Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Osakkeenomistajan on puolestaan pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.
Asunto-osakeyhtiölakia koskevassa hallituksen esityksessä todetaan, että yhtiö ei lähtökohtaisesti vastaa rakenteiden ja pinnoitteen välisen tasoitteen kunnossapidosta. Tasoite on yleensä tarpeen pintamateriaalin asianmukaisen asentamisen mahdollistamiseksi ja pinnan tasaisuuden varmistamiseksi. Esteettisten seikkojen, kuten seinän ja katon vähäisen epätasaisuuden, on myös todettu olevan osakkeenomistajan vastuulla.
Nykyisten määräysten mukaisesti rakennettujen kosteiden tilojen osalta lain mukainen vastuunjako tarkoittaa tyypillisesti sitä, että yhtiö vastaa vedeneristeestä sekä sen alla olevista rakenteista, ja osakas vastaa vedeneristeen yläpuolella olevista tasoitteista ja pintamateriaaleista.
Yhtiön kylpyhuoneet oli rakennettu 1950-luvulla, eikä rakenne ollut kosteita tiloja koskevien nykyisten rakennusmääräysten mukainen. Vedeneriste ei ole ollut tässäkään tapauksessa välittömästi pintamateriaalin alla, vaan vedeneristeen päällä on ollut vielä kymmenen senttimetrin paksuinen pintalaatta.
Korkein oikeus katsoi, että näin toteutetussa lattiarakenteessa pintalaatta ei ole tasoitteeseen tai pintamateriaaliin rinnastuva lattian sisäosa, vaan osa yhtiön vastuulle kuuluvaa lattian rakennetta. Siten sen kunnossapito oli lähtökohtaisesti yhtiön vastuulla.
2. Muutostyön merkitys yhtiön vastuun kannalta
Kylpyhuoneesta oli ennen osakkaan omistusaikaa 1980- tai 1990-luvulla poistettu kylpyamme ja tila muutettu suihkutilaksi. Tuossa yhteydessä tila oli kaakeloitu, mutta vedeneristystä ei ollut muutettu.
Asiassa oli riidatonta, että osakkaan asunnon kylpyhuoneen kosteusvaurion syynä oli ollut aikaisemman osakkaan omistusaikana toteutetusta kylpyammeen poistamisesta aiheutunut lisääntynyt kosteusrasitus. Muutostyö oli esitetyn selvityksen mukaan tehty virheellisesti, koska kylpyhuonetilan vedeneristystä ei ollut uusittu muutostyön yhteydessä.
Korkein oikeus totesi, että kylpyamme on sellainen asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitettu allas, jonka kunnossapito ei kuulu yhtiön vastuulle. Osakkeenomistaja ei ole muuttanut kylpyammeen poistamalla kylpyhuoneen rakenteita ja eristeitä, vaan tilan käyttötapaa. Kylpyhuoneen rakenne on siten edellisen osakkaan tekemän muutostyön jälkeenkin ollut yhtiön teettämässä alkuperäisessä asussaan. Tällaisesta muutoksesta, joka on voinut vaikuttaa talon rakenteisiin ja eristeisiin, on tullut ainakin ilmoittaa yhtiölle myös vanhan asunto-osakeyhtiölain mukaan. Tällaisen ilmoituksen tekeminen oli asiassa esitetyn selvityksen perusteella laiminlyöty.
Asunto-osakeyhtiölaissa täsmennetään yhtiön kunnossapitovastuun ulottuvuutta yksilöimällä ne osakkeenomistajien tekemät tai teettämät rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät, joista yhtiö vastaa. Yhtiö vastaa osakkeenomistajien tekemistä rakenteista ja eristeistä vain, jos yhtiö on ne hyväksynyt vastuulleen. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan muutostyöstä, jota yhtiö ei ole hyväksynyt vastattavakseen, jos muutostyö rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja yhtiö on voinut valvoa työn toteuttamista. Asunto-osakeyhtiölakia koskevan hallituksen esityksen mukaan viimeksi mainittu poikkeus voi tulla sovellettavaksi esimerkiksi tilanteissa, joissa yhtiö on toteuttanut osakkeenomistajan teettämää asennusta vastaavia asennuksia muissa huoneistoissa tai on osakkeenomistajan kunnossapitoilmoituksen perusteella todennut asennuksen vastaavan yhtiön toteuttamaa asennusta.
Korkein oikeus linjasi, että kylpyhuoneen rakenteille ja eristeille riskialttiissa käyttötavan muutoksessa ei kuitenkaan ole kysymys asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitetusta osakkeenomistajan muutostyöstä. Osakkeenomistaja ei vastaa kunnossapitovastuunsa perusteella sellaisesta tilan käyttötavan muutoksesta, jossa ei muuteta rakenteita, eristeitä tai perusjärjestelmiä. Tähän kunnossapitovastuuta koskevaan arviointiin ei vaikuta se, onko muutostyö aikoinaan tehty yhtiön luvalla ja valvonnassa vai ei. Tämä on huomionarvoinen linjaus lain tulkinnassa.
Korkein oikeus totesi, että osakkeenomistaja saattaa olla vastuussa sellaisista teettämiensä tai tekemiensä muutostöiden aiheuttamista, myös talon rakenteisiin kohdistuneista vaurioista, jotka ovat johtuneet osakkeenomistajan viaksi luettavasta huolimattomuudesta. Vastuu voi tällöin toteutua vahingonkorvausvastuuta koskevien periaatteiden mukaan. Asiassa on syytä korostaa, että tässä asiassa ei ollut kysymys osakkaan vahingonkorvausvastuusta.
Johtopäätöksenä korkein oikeus ilmoitti, että kosteusvauriot ovat ilmenneet taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluneessa lattia- ja seinärakenteessa.
3. Onko osakkaalla ollut oikeus teettää korjaus yhtiön kustannuksella?
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi.
Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet. Kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön on korvattava työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.
Nyt osakas ei ollut tehnyt yhtiölle kirjallista huomautusta kunnostustarpeesta. Yhtiö oli kuitenkin tullut tietoiseksi osakkaan kylpyhuoneen kosteuspoikkeamasta jo vuonna 2003 tehdyn kuntotarkastuksen yhteydessä.
Vuonna 2011 yhtiö on teettänyt osakaan kylpyhuoneessa kosteuskartoituksen, jossa edelleen oli todettu kohonneita kosteuspitoisuuksia pintalaatassa ja seinien alaosissa sekä kylpyhuoneen saneeraustarve. Yhtiö oli pyytänyt korjauksesta urakkatarjouksen osakkaan puolesta ja valvonut korjaustyön suorittamista. Yhtiön isännöitsijä oli ilmoittanut osakkaalle, ettei korjaus kuulu yhtiön vastuulle.
Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole säännöstä siitä, mitä laissa mainitusta kirjallisen huomautuksen tekemättä jättämisestä seuraa. Vaatimusta kirjallisesta huomautuksesta voidaan perustella sillä, että yhtiö saa tällöin selkeän tiedon kunnostustarpeesta ja tilaisuuden ryhtyä toimiin korjausten toteuttamiseksi. Näin yhtiöllä on mahdollisuus harkita kunnostuksen tarpeellisuutta sekä tarkoituksenmukaisinta tapaa työn teettämiseksi.
Kirjallisen muodon vaatimus vähentää myös näyttöongelmia asian muuttuessa riitaiseksi. Näistä syistä kirjallista muotoa on pidettävä tärkeänä lain menettelyllisenä vaatimuksena, joka palvelee erityisesti yhtiön etua.
Nyt yhtiöllä oli ollut tieto kunnossapitotarpeesta ja sillä oli ollut tosiasiallinen mahdollisuus ryhtyä toimiin kirjallisen huomautuksen puuttumisesta huolimatta.
Korkein oikeus katsoi, ettei kunnostustarpeesta huomauttamista koskeva kirjallinen muoto ole sellainen muotovaatimus, jonka noudattamatta jättämisen seurauksena osakkaan olisi perusteltua katsoa menettäneen oikeutensa teettää yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluva työ, jos ne tavoitteet, joita kirjallisen muodon käyttäminen palvelee, ovat tulleet riittävästi muutoin turvatuiksi.
Tämä Korkeimman oikeuden toteamus on merkittävä oikeusohje. Kun yhtiö oli siis edellä kuvatusti ollut tosiasiallisesti tietoinen sekä korjaustarpeesta että korjausten suorittamisesta, osakas oli näissä olosuhteissa voinut teettää kunnostustyön yhtiön kustannuksella, vaikka hän ei ollutkaan tehnyt kirjallista huomautusta yhtiölle.
Asiassa oltiin osapuolten kesken yksimielisiä siitä, että urakoitsijan suorittama korjaustapa oli ollut oikea ja nykyisten rakennusmääräysten mukainen. Osakkeenomistajalle aiheutunutta vähäistä suurempaa haittaakaan ei yhtiö riitauttanut.
Korkein oikeus päätyi samaan lopputulokseen kuin käräjäoikeuskin 2,5 vuotta aikaisemmin, kumosi hovioikeuden tuomion ja velvoitti edellä kerrotuilla perusteilla yhtiön kunnossapitovastuunsa perusteella korvaamaan osakkaalle kosteusvaurioiden aiheuttamat korjauskustannukset. Lisäksi yhtiön kannettavaksi tulivat asian oikeudenkäyntikulut.
Artikkeli julkaistaan joulukuussa ilmestyvässä Kiinteistöposti Prpfessionalin numerossa 10/2015.