Yhteistoimintamallilla ryhmäkorjaushankkeisiin

Allianssi-yhteistoimintamalli antaisi erinomaiset eväät ryhmäkorjaushankkeiden toteuttamiselle. Toimintamallia voitaisiin räätälöidä hankkeessa mukana olevien taloyhtiöiden tarpeiden mukaan. Kaikissa hankkeessa mukana olevissa taloyhtiöissä ei tarvitsisi tehdä samanlaisia korjauksia. Yhteistoimintamalliin sopisi hyvin sekin, että korjaushankkeita ei toteuta vain yksi omistaja, vaan useampi asunto-osakeyhtiö eli omistajatahot yhdessä.

Kiinteistö Oy Jyrkkälänpolun toimitusjohtaja ja isännöitsijä Marjatta Roth pohdiskeli kesällä sitä, miten hyvin allianssimalli sopisikaan ryhmäkorjaushankkeisiin.
Turussa sijaitsevan noin 1 300 asukkaan kerrostaloalueella on toteutettu yhteistoimintamallia nyt vajaan kahden vuoden ajan.
Jyrkkälänpolun jättihankkeessa 17 kerrostalon julkisivut korjataan, mutta taloihin tehdään samalla paljon muitakin perusparannuksia ja uudistuksia talotekniikkaan ja yhteiskäyttö- ja palvelutiloihin.
Tavoitteena on, että kustannustehokkaasti, nopeasti, laadukkaasti ja asukkaiden kanssa yhteistyössä saadaan aikaan kylämäinen lähiö, joka on vetovoimainen ja rakennukset arvossaan.
”Jyrkkälän korjaushankkeen pelikirja” on laadittu lisäämään ymmärrystä siitä, mitä Allianssitoimintatapa tarkoittaa käytännössä. Sen on tarkoitus kulua kaikkien työntekijöiden, yritysten, materiaalitoimittajien, yhteistyökumppaneiden ja kaikkien muidenkin hankkeessa mukana olevien käsissä.
Pelikirja kertoo, mitä tehdään, mihin maaliin pyritään, minkälaisin pelisäännöin pelataan, ketkä muodostavat joukkueen, mikä on kenenkin rooli, mikä on hankkeen lähtökohta ja tavoitteet, miten työskennellään ja yhteystiedot.
Viestinnällisesti ilmaistuna yhteistoimintamalli tarkoittaa toimimista jalkapallojoukkueena, jolle korjaushanke merkitsee käytännössä neljän vuoden mittaista jalkapalloturnausta.

Suunnittelua ja toteuttamista yhtä aikaa
Kun Jyrkkälänpolun toimitusjohtajan ja isännöitsijän Marjatta Rothin kanssa hahmottelemme, mikä on yhteistoimintamallissa erilaista kuin perinteisessä kokonaisurakkamallisessa korjaamisessa, ensimmäisenä nousee esiin suunnittelun ja toteuttamisen samanaikaisuus.
– Koska koko ajan on tehty samanaikaisesti suunnittelua ja toteuttamista, se vaatii sitä, että voimme joustavasti muuttaa organisaatiota, toimintatapaa ja roolitustakin tarpeen mukaan. Nyt muodostamme pienempiä tiimejä, jotka palvelevat työmaan ja suunnittelun integroitumista mahdollisimman tehokkaasti, Marjatta Roth kuvasi tilannetta kesäkuussa.
Suunnittelemisen ja toteuttamisen limittyminen on mahdollistanut senkin, että suunnittelijat voivat käyttää työhönsä enemmän aikaa ja sitoutuvat siihen paremmin kuin vain ”piipahtamalla” työmaalla tarpeen mukaan.
– Lisäksi iloitsen suuresti siitä, että pystymme nollavirheluovutuksiin, Roth mainitsee tavasta, minkä mukaan ensin havaitut virheet ja puutteet korjataan ja vasta sitten on luovutuksen aika.

Tilaajakaan ei voi sooloilla
Tilaajan ei haluta osallistuvan toteuttamiseen, se tuntuu olevan Rothin mukaan yleinen suhtautumistapa perinteisissä korjaushankkeissa.
Allianssissa tilaaja osallistuu kaikkiin vaiheisiin ja kaikkeen päätöksentekoon. Se on rakennettu toimintamallin sisään.

– Tilaaja ei voi vaatia kohtuuttomuuksia, eikä tilaaja, mutta ei kukaan muukaan voi sooloilla esimerkiksi päätöksenteossa, Roth selittää.

– Tässä hankkeessa ei voi myöskään tehdä muita kuin yksimielisiä päätöksiä. Moni sanoi etukäteen, että tämä tulee olemaan hankkeen vaikein asia. Ei ole ollut. Totta kai tilaajalla, arkkitehdillä, konsultilla ja urakoitsijalla on mielipiteensä, mutta emme me asioista jää kinaamaan, vaan päätöksenteko on hyvin kompromissihakuista. Realiteetit kun tiedetään, ei tule kinaakaan, hän jatkaa.
Tällainen toimintatapa turvaa Rothin mielestä hyvin myös laadunvarmistuksen.
– Pyrimme siihen, että asiat tehdään kerralla oikein ja saamme sitä, mitä tarvitsemme ja haluamme.

Kustannusraami kaikkien yhteinen
Laadunvarmistusta, mutta myös tilaajan tahtotilaa tukee sekin, että kaikkeen päätöksentekoon, materiaalivalintoihin, toteuttamiseen ynnä muuhun kytkeytyy samanaikaisesti kustannusseuranta.
Hankesuunnitteluvaiheessa hankkeen kustannusarvio tarkentui 28 miljoonaan euroon.
– Se raami on lyöty lukkoon ja siinä on pysyttävä. Minkälainen ”sisältö” lopulta toteutuu, se voi kuitenkin näissä raameissa elää. Kun keksimme vieläkin kustannustehokkaampia ratkaisuja, sitä enemmän meillä on pelivaraa toteuttaa joitakin asioita laajemmin. Kokonaisraamin on kuitenkin pysyttävä kasassa. Se on allianssitoimintamallin idea ja olemme kaikki taloudellisessakin mielessä samassa veneessä, Roth selittää.
Yhtiön taloussuunnittelussa on lähdetty siitä, että hankerahoitus ei vaadi vuokrien korotusta. Mahdolliset vuosittaiset korotukset perustuvat kuten aiemminkin yleiseen kustannustason nousuun.

Tiedämme, mitä tehdään vuoteen 2070 mennessä
Kun perinteisessä hankesuunnitelmassa hahmotetaan, mikä on lähtökohta ja mitä remontilla tavoitellaan, yhteistoimintamallin ansiosta Jyrkkälänpolulla on jo nyt olemassa vuoteen 2070 ulottuva pitkän tähtäyksen suunnitelma.
Se syntyi samalla, kun tilaajan esittämiin ongelmiin ja tavoitteisiin etsittiin ratkaisuja, mitä korjataan, miten korjataan, mikä on ratkaisun elinkaari ja mitä se maksaa.
– Siinä otettiin jo nyt kantaa, kuinka pitkä elinkaari milläkin valitulla ratkaisulla saadaan, mutta myös siihen, missä vaiheessa todennäköisesti joudutaan päättämään uudestaan, korjataanko jokin rakenneosa vai uusitaanko se, Roth selittää yksityiskohtaisesta, rakenneosittain ”rakennetusta” suunnitelmasta.
– Hankesuunnittelulla saimme hyvän analyysin koko asuntokantamme nykyisestä kunnosta, mutta myös arvion tulevien vuosikymmenien päähän ulottuvista mahdollisista korjaustarpeista, Roth vielä iloitsee.
– Ja mikä tärkeintä – suunnitelmaa teki huippuammattilaisten joukko ja sen ansiosta meillä ei ole vain yhden ihmisen arvio tulevista korjaustarpeista. Elämä jatkuu näissäkin taloissa korjaamisen jälkeenkin, hän vielä muistuttaa.

Räätälöidysti hyvään lopputulokseen
Vajaan kahden vuoden ”allianssikokemuksella” Marjatta Roth näkee tosiasiana, että perinteinen korjaustapa ja urakointi ei olisi mahdollistanut koko alueen kokonaisvaltaista korjaamista yhdellä kertaa. Niin valtavasta hankkeesta on kysymys.
Ilman joustavuutta, muuntautumiskykyä tilanteiden mukaan, yhteistä vastuunkantoa, tiukkaa taloudellista raamitusta ja kustannusten seurantaa Rothin mielestä ei yksinkertaisesti olisi pystytty toteuttamaan myöskään kokonaisen asuntoalueen kannalta katsovan tilaajan tavoitteita.
Perinteisessä toimintatavassa suurimpia ongelmia tulee nimenomaan siitä, että kilpailutettaessa suunnittelua tai urakointia painopiste on halvassa hankintahinnassa laadun, kustannustehokkuuden ja tavoitteiden toteutumisen jäädessä taka-alalle.
Ei ole sattuma, että Marjatta Roth nostaa allianssin toimivuuden suurimmaksi kulmakiveksi yhteistyön.

– Me suomalaiset emme perinteisesti ole joukkuepelaajia, mutta täällä yhteishenki on muodostunut yllättävänkin helposti. Lisäksi ihmisten ryhmätyöskentelyvalmius on yllättänyt. Moni on sanonut etukäteen, ettei sekään tule onnistumaan, mutta kyllä se on toisin tässä mennyt.

Se on tietysti tosiasia, että allianssi ei sovellu kaikenlaisiin hankkeisiin. Marjatta Roth kuitenkin kannustaa rohkeuteen ja muistuttaa siitä, että allianssia voi räätälöidä omien tarpeiden mukaan.
– Ei meidänkään toimintamallimme valmis ole. Koko ajan opitaan uutta ja kehitetään asioita. Tässä hankkeessa mukana olleet ihmiset tietävät allianssista jo paljon enemmän kuin muut.
– Allianssi on suuri mahdollisuus, mutta samalla haaste, koska se vaatii enemmän yhteistyökykyä kuin perinteinen toimintatapa. Kun yhteistyö sujuu, niin toimintamalli istuu kuin oikean kokoiset kengät jalassa ja tuottaa tulosta, Marjatta Roth vielä korostaa.

Teksti ja kuva: Riina Takala-Karppanen
Artikkeli on julkaistu lokakuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 7/2016

Lue myös aikaisemmin Jyrkkälänpolun hankkeesta ja allianssitoimintamallista julkaistut artikkelit:
Artikkeli KOy Jyrkkälänpolku osallisena suuressa seikkailussa
Artikkeli Korjausrakentamista allianssimallilla
Artikkeli Isännöitsijät ”mustan aukon” taltuttajiksi ja uutta liiketoimintaa luomaan
Artikkeli Taloyhtiöiden korjausprosesseja kehitettävä perusteellisesti