Yhtäläisyysperiaate osakkaan kannalta

Eräs lukija on nyt lähestynyt seuraavanlaisella ongelmanasettelulla. Kerrostalokiinteistössä on neljä rappua ja jokainen rappu on oma asunto-osakeyhtiönsä (As Oy:t A, B, C ja D). Herra X omistaa autohalliosakkeita As Oy A:ssa ja on täten As Oy A:n osakas.
Samainen Herra X omistaa asunto-osakkeen As Oy B:ssä ja asuu As Oy B:ssä.
Herra X:lle on aikanaan kiinteistöön muuttaessaan luovutettu avain As Oy A:n polkupyörävarastoon. Sittemmin As Oy A:n hallitus muutti kyseisen polkupyörävaraston lukitusta ja tuolloinkin As Oy A luovutti avaimen Herra X:lle, kuten muillekin osakkaille.
Muutamia kuukausia myöhemmin As Oy A ilmoitti Herra X:lle, että Herra X:n on palautettava polkupyörävaraston avaimet, koska hän ei asu As Oy A:ssa.
Se, että Herra X asuu naapuri rapussa/yhtiössä, on ollut kaikkien kiinteistön asukkaiden tiedossa vuosia, varsinkin As Oy A:n hallituksen.
Herra X kieltäytyi palauttamasta hänelle yhtiö A:n luovuttamia avaimia. As Oy A:n hallitus vei asian yhtiökokoukseen ja yhtiökokous päätti, ettei Herra X:llä enää ole oikeutta säilyttää polkupyöräänsä yhtiön polkupyörävarastossa.
Ilkivaltaa tai mitään muuta siihen rinnastettavaa ei Herra X ole koskaan aiheuttanut polkupyörävarastossa ja on säilyttänyt siellä vain polkupyöräänsä.
As Oy A uudisti jälleen lukituksen ja ei nyt suostu luovuttamaan avainta polkupyörävarastoon Herra X:lle.

Osakkeenomistajan asema yhtiössä

Tapauksen lähettänyt lukija toteaa, että As Oy A:n yhtiöjärjestyksessä ei ole mitään merkintää, joka asettaisi autohallipaikan omistajan eriarvoiseen asemaan taloyhtiössä.
Hän ihmettelee, miten tämä menettely sopii uuden lain henkeen, joka oikein korostaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta?

Missä kohtaa lakia mainitaan, että autohalliosakkeiden omistajalta, joka asuu samassa kiinteistössä, mutta eri yhtiön puolella ja jolle on aikanaan luovutettu (kahteen kertaan) avaimet polkupyörävarastoon, voidaan nyttemmin estää pääsy polkupyörävarastoon?

Lukija on mielestäni erinomaisen hyvin hahmottanut ongelman ydinkohdan eli mistä asunto-osakeyhtiölain kohdista vastausta kysymyksiin tulee hakea. Vastaus saadaan lain yhtäläisyysperiaatteesta ja sitä ilmentävistä muutamista lainkohdista.

Mikä on osakehuoneisto?

Ensinnäkin voidaan todeta, että asunto-osakeyhtiölaissa osakehuoneistolla tarkoitetaan sellaista huoneistoa ja muuta rakennuksen tai kiinteistön osaa, jonka hallintaan osakkeet tuottavat oikeuden.

Tällaisia muita rakennuksien tai kiinteistön osia ovat esimerkiksi autotallit, autopaikat, rakentamaton piha-alue ja varastotilat. Eli kaikista sellaisista tiloista, jotka ovat osakashallinnassa osakkeiden perusteella, käytetään nimitystä osakehuoneisto, vaikka niitä ei varsinaisesti asumiseen ole tarkoitettu tai käytetä.

Tilat voivat olla erillisten osakkeiden perusteella osakashallittuja tiloja taikka liitettynä yhtiöjärjestyksessä varsinaiseen asumiseen käytettävään huoneistoon.

Merkittävintä lukijan kysymykseen vastausta haettaessa on kuitenkin se, että asunto-osakeyhtiölain mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei asunto-osakeyhtiölaista tai yhtiöjärjestyksestä muuta johdu.

Yleensä muuta ei johdu, koska muutosoikeus on varsin rajoitettua. Osakkeenomistajalla on samat oikeudet ja myös velvollisuudet riippumatta siitä, asuuko hän tosiasiallisesti yhtiössä vai ei. Osakkaan oikeudet ja velvollisuudet on sidottu osakkeisiin ja niiden omistukseen, ei asumiseen.

Hallinnoimis- ja varallisuusoikeudet

Oikeuskirjallisuudessa osakkeiden tuottamat oikeudet jaetaan tavanmukaisesti hallinnoimisoikeuksiin ja varallisuusoikeuksiin.

Hallinnoimisoikeuksista ehdottomasti merkittävimpiä oikeuksia ovat oikeudet osallistua yhtiökokouksiin, käyttää siellä äänioikeutta ja oikeus moittia yhtiökokouksen päätöksiä.

Varallisuusoikeuksista tärkein on oikeus hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä osakehuoneistoa.

Yhtiön jokaisen osakkeen on yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa annettava oikeus hallita osakehuoneistoa, eikä yhtiöllä edes voi olla sellaisia osakkeita, joihin ei liity lainkaan hallintaoikeutta.

Osakkeiden tuottamiin varallisuusoikeuksiin sisältyy myös muun ohella oikeus käyttää yhtiön yhteisiä tiloja. Pääsääntöisesti osakkeenomistajalla on kaikki osakeoikeudet sen jälkeen, kun hänet on merkitty omistajaksi yhtiön osakeluetteloon.

Tarkalleen ottaen osakkeiden tuottamat oikeudet ja velvollisuudet eivät ole täysin yhtäläiset ja saman määräiset, koska kukin osakeryhmä tuottaa oikeuden hallita eri osakehuoneistoa ja erikokoista osakehuoneistoa yhtiöjärjestykseen perustuen. Mutta tällöinkin kullakin osakeryhmällä on oltava oikeus jonkin osakehuoneiston hallintaan.

Toisena esimerkkinä osakkeiden tuottamasta yhtäläisyysperiaatteen mukaisesta oikeudesta mainittakoon, että vaikka yleensä kunkin osakeryhmän käytettävissä oleva äänimäärä yhtiökokouksessa vaihteleekin osakkeiden määrän mukaan, on osakeryhmällä kuitenkin äänioikeus.

Tätä yhtäläisyysperiaatteen mukaista oikeutta ei voida poistaa asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksellä määräämällä osakkeista erilajisia siten, että osalla osakkeista ei äänioikeutta ole lainkaan.

Yhtäläisyysperiaatteen soveltamisesta

Asunto-osakeyhtiöissä yhteisiä tiloja ja siten ei-osakashallinnassa olevia tiloja ovat tavanmukaisesti esimerkiksi talosauna, pyykkitupa, pyörävarasto, rappukäytävät ja kerhohuoneet.
Myös piha-alueet ja autopaikat ovat yhteisiä tiloja, jos niiden hallintaa ei yhtiöjärjestyksessä ole sidottu osakkeenomistukseen.

Yhtiöjärjestyksessä ei yhtäläisyysperiaatteesta ja osakkeisiin asunto-osakeyhtiölain mukaan kuuluvista oikeuksista johtuen voida määrätä, että vain tietyt osakkeet, esimerkiksi asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, tuottavat oikeuden käyttää määrättyä yhtiön hallinnassa olevaa yhteistä tilaa jättäen tämän käyttöoikeuden ulkopuolelle esimerkiksi liikehuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet taikka erilliset autotalliosakkeet.

On siten myös selvää, että yhtiökokous saati hallitus ei tällaista päätöstä ole oikeutettu tekemään.

Nämä muut kuin asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakeryhmien omistajat kuitenkin osallistuvat yhteisten tilojen ylläpitämisen ja kunnostuksen kuluihin yhtiövastikkeensa muodossa ja siten on tältäkin kannalta perusteltua, että heillä myös on yhteisten tilojen käyttöoikeus.

Edellä kerrottu johtaa miettimään sitä, kuinka ”vaarallista” on eriyttää yhtiöjärjestyksellä autohalliosakkeet asuinhuoneisto-osakkeista, jos yhteisten tilojen käyttäminen halutaan pitää vain yhtiön huoneistoissa asuvien käsissä.

Vastauksena lukijan kysymyksiin voidaan siis todeta, että menettely ei sovi asunto-osakeyhtiölain henkeen.

Lisäksi missään asunto-osakeyhtiölain kohdassa ei nimenomaisesti ole todettu, että autohalliosakkeiden omistajalta voidaan evätä pääsy yhtiön yhteisiin tiloihin. Itse asiassa tällainen nyt kuvattu yhtiön menettely ei mielestäni ole asunto-osakeyhtiölain mukainen menettelytapa.

Lakipostia julkaistu huhtikuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 2/2016

Kiinteistöpostin toimitukseen on tullut lukuisia yhteydenottoja ja tiedusteluja menettelysäännöistä mitä erilaisimmissa tilanteissa. Tällä Lakipostia -palstalla nostetaan esiin lukijoiden esittämiä ongelmatilanteita, joihin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä.