Kun asuinalueella on paljon vuokra-asuntoja, se laskee omistusasuntojen kauppahintoja. Tosin arvioitu hintavaikutus on kuitenkin melko pieni. Tämä käy ilmi Tampereen teknillisen yliopiston tutkimuksesta, jossa analysoitiin yhteensä yli 105 000 kerrostaloasunnon asuntokaupoista Helsingistä, Espoosta ja Vantaalta vuosilta 2009–2014.
Toteutuneiden myyntihintojen laskettiin voineen olla noin 4 prosenttia pienemmät niillä alueilla, joilla vuokra-asuntoja oli yli 75 prosenttia kuin alueilla, joilla vuokra-asuntojen osuus oli alle 25 prosenttia.
– Mikäli ominaisuuksiltaan muutoin mahdollisimman vastaava 167 000 euron kerrostaloasunto myytäisiin sekä paikasta, jossa vuokra-asuntojen osuus on yli 75 prosenttia että paikasta, jolla osuus on alle 25 prosenttia, voisi hintaeroa olla noin 6 500 euroa, havainnollistaa tohtorikoulutettava Antti Kurvinen.
Yhteiskuntapoliittinen näkökulma
– Tulosten perusteella vuokra-asumiseen vaikuttaisi liittyvän enemmän negatiivisia kuin positiivisia ulkoisvaikutuksia lähialueen omistusasuntojen hinnoilla mitattuna, joskaan arvovaikutus ei ole kovin suuri. Yhteiskuntapoliittisesti voidaan kysyä, että ovatko tällaiset hintaerot suotavia tai hyväksyttäviä vai pitäisikö tällaisia hintaeroja pyrkiä ehkäisemään, pohtii Kurvinen.
Lisäksi hän muistuttaa, että tulosta ei pidä tulkita niin, että esimerkiksi uuden vuokratalon rakentaminen alueelle väistämättä laskisi lähellä olevien asuntojen hintoja. Alueen uudistaminen usein nimittäin nostaa lähiympäristön asuntojen arvoa.
Laskentamalli menetelmänä
Vuokra-asuntojen vaikutusta kauppahintoihin pyrittiin selvittämään luomalla laskennallinen malli, jossa verrattiin toteutuneita asuntokauppatietoja sellaisten verrokkiasuntokauppojen kanssa, jotka olisivat muiden ominaisuuksien puolesta mahdollisimman samanlaisia.
Vuokra-asuntojen yleisyyden lisäksi mallissa huomioitiin esimerkiksi kiinteistöjen ikä, asuntojen koko ja sijaintikerros, rakennusten koko, yhtiövastikkeen suuruus, saunallisuus, tontin omistussuhde, postinumeroalue ja asuntojen arvioidut kuntotiedot.
Vuokra-asumisen suhteellista osuutta tarkasteltiin 250×250 metrin kokoisilla tilastoruuduilla.
Tutkimus toteutettiin Tampereen teknillisen yliopiston rakennustuotannon ja -talouden yksikössä ja sitä rahoitti Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) osana asuinalueiden kehittämisohjelmaa 2013–2015. Työstä ovat vastanneet Antti Kurvinen, Jaakko Vihola ja Jaakko Sorri.
Tutkimuksen tulokset on julkaistu artikkelissa Alentaako vuokra-asuntojen yleisyys omistusasuntojen hintoja? Yhteiskuntapolitiikka-lehdessä 6/2015.