Kiinteistöpostin toimitukseen on tullut lukuisia yhteydenottoja ja tiedusteluja menettelysäännöistä mitä erilaisimmissa tilanteissa. Tällä Lakipostia -palstalla nostetaan esiin lukijoiden esittämiä ongelmatilanteita, joihin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä.
KYSYMYS: Tällä kerralla pohdimme osakkaan kysymystä vesimaksusta ja taustatietoinamme on: ”Taloyhtiössämme on kiinteä vesimaksu, joka perustuu huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärään. Yhdestä kaksiosta muutti perhe pois ja osakkeen osti yksinäinen henkilö. Hän omistaa myös omakotitalon, jossa hän on virallisesti kirjoilla.
Nyt uuden osakkaan mielestä hänen ei tarvitse maksaa taloyhtiön määräämää 20 euron kuukausittaista vesimaksua, koska hän ei ole taloyhtiössämme kirjoilla, eikä omasta mielestään käytä juurikaan taloyhtiön vettä, koska hän käy asunnossaan korkeintaan viikonloppuisin tai ylipäänsä muutaman kerran kuussa, eikä silloinkaan pese pyykkiä tai astioita.
Mitä sanoo laki? Milloin vesimaksun suorittamisvelvollisuus poistuu tapauksessa, jossa henkilö käyttää omistamaansa asuntoa vain vähäisesti asumiseen vai poistuuko se koskaan? Onko vesimaksun maksamisvelvollisuus sidonnainen asunnossaolopäivien määrään kuukaudessa?”
VASTAUS: Yleisesti ottaen on todettava, että jos yhtiöjärjestykseen ei ole lainkaan otettu määräystä vesimaksusta, yhtiö ei voi velvoittaa osakasta erillisen vesimaksun suorittamiseen. Osakas voi toki suostua sellaisen maksamaan, mutta mitään pakkoa siihen ei siis ole.
Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole mainintaa vesimaksusta, kuuluvat vedestä yhtiölle aiheutuvat kustannukset katettavaksi, kuten muutkin yhtiön hoitokulut hoitovastikkeella, jonka määrästä päätettäessä on siis muistettava ottaa huomioon muiden ohella vesikustannuksetkin.
Jos kuitenkin nyt oletamme, että yhtiöjärjestyksessä on vesimaksun perusteena määräys, jonka mukaan vesimaksua maksetaan huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärän perusteella, muuttuu tilanne toiseksi. Tällöin osakkaat ovat velvollisia maksamaan vesimaksua mainitun perusteen mukaan.
Henkilöiden lukumäärään perustuva
Henkilöiden lukumäärään perustuva vesimaksu on tulkinnanvaraisuutensa vuoksi ongelmallinen ja oikeuskäytännössäkin tuomioistuimia mietityttänyt asia. Tällaisissa tilanteissa asiassa on arvioitava, asuuko osakas yhtiön huoneistossa yhtiöjärjestyksen määräyksen tarkoittamalla tavalla.
Kysymyksestä selviää, että uuden osakkaan virallinen asuinpaikka ei ole kyseinen huoneisto. Toisaalta on kuitenkin niin, että henkilön voidaan katsoa asuvan huoneistossa, vaikka hänen virallinen väestötietojärjestelmän mukainen asuinpaikkansa olisi toisaalla, mikäli asuminen pystytään jollakin tavalla osoittamaan.
Nyt osakas on itse ilmoittanut käyttävänsä asuinhuoneistoa ja tällöin kysymys on luonnollisesti asuinhuoneiston kohdalla asumisesta. Muu käyttöhän olisi käyttötarkoituksen vastaista.
Vastikkeenomainen maksuvelvoite
Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajilta perittävä vesimaksu on luonteeltaan vastikkeenomainen osakkaan maksuvelvoite. Vastikkeella katetaan osaltaan yhtiölle kiinteistön ylläpidosta ja hoidosta aiheutuneita kustannuksia. Osakkeenomistajan vastikkeenmaksuvelvollisuuden kannalta merkitystä ei ole sillä, missä määrin hän tai joku muu tosiasiassa käyttää huoneistoa asumiseensa.
Jos yhtiöjärjestyksessä on määräys, jonka mukaan vesimaksua on suoritettava huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärän perusteella, tällaista määräystä on maksun vastikkeen luontoisuudesta johtuen perusteltua tulkita siten, ettei vesimaksunkaan osalta merkitystä ole sillä, kuinka aktiivisesti huoneistossa asuvaksi merkitty henkilö tosiasiassa käyttää huoneistoa asumiseensa. Siten asukkaan pelkästään tilapäiset tai epäsäännöllisesti toistuvat tai pitkäaikaisetkaan poissaolot asunnosta eivät sellaisenaan merkitse, että hänen ei voitaisi katsoa asuvan huoneistossa siten kuin yhtiöjärjestyksessä tarkoitetaan.
Yhtiöjärjestys perustana
Yhtiöjärjestyksen määräyksen mukaan vesimaksun maksuvelvollisuuden kannalta ei ole merkitystä sillä, missä määrin huoneistossa asuva tosiasiallisesti käyttää vettä. Maksuvelvollisuus on sidottu vain siihen, asutaanko huoneistossa vai ei.
Tällainen yhtiöjärjestyksen määräys on tavanomainen ja tarkoitettu turvaamaan osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta katettaessa asunto-osakeyhtiölle aiheutuvia menoja. Määräystä ei sinänsä voida pitää kohtuuttomana.
On esitetty myös poikkeavaa tulkintaa siten, että hallitus voisi joissakin tilanteissa vapauttaa osakkaan vesimaksun maksamisesta. Jos vesimaksun kuitenkin katsotaan olevan vastikeluontoisen, niin on vaikea nähdä, että mihin tällainen hallituksen toimivalta perustuisi. Ei käsittääkseni ainakaan asunto-osakeyhtiölain vastikkeenmaksusta vapauttamisperusteisiin, jotka sinällään ovat tasoltaan yhtiökokousasioita ja koskevat muita toimenpiteitä kuin vesimaksuja.
Lopuksi on syytä muistuttaa, että osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle huoneistossa asuvien tai sitä muuten käyttävien henkilöiden lukumäärä, jos henkilömäärä on vastikkeen maksuperusteena. Tämä velvoite on asetettu myös erityisesti niitä tapauksia varten, että osakas ei virallista muuttoilmoitusta väestörekisteriin tee.
Lakipostia-palsta on julkaistu tällä viikolla ilmestyvässä Kiinteistöpostissa nro 7/2013.