Verotuksen vaikutusta kiinteistöjen ylläpitokustannuksiin käsiteltiin RAKLIn järjestämässä Aamukahvit Annankadulla –tilaisuudessa. Alustajina tilaisuudessa toimivat Terttu Vainio VTT:stä, Jessica Niemi KTI Kiinteistötiedosta ja Timo Torkkel KPMG:stä.
Jessica Niemi KTI:stä kertoi, että KTI:n laskelmien pohjalta voidaan asunnon vuokrasta noin 40 prosentin arvioida kohdistuvan veroihin. Toimistokiinteistöjen ylläpitokustannuksissa yksi suurimmista kulueristä on kiinteistövero, jonka osuus on noin viidennes hieman paikkakunnasta riippuen.
Asuinkerrostaloissa kiinteistöveron osuus on esimerkiksi Helsingissä kahdeksan prosenttia ylläpitokustannuksista.
– Pitää kuitenkin muistaa, että kiinteistöjen ylläpidon verorasitus muodostuu useammasta erästä, ei pelkästään kiinteistöverosta. Asuinkerrostaloissa esimerkiksi korjaamiseen ja muihin ylläpidon kuluihin sisältyvä arvonlisävero vaikuttaa merkittävästi kiinteistönomistajan kustannuksiin. Toimistoissa kiinteistöveron rinnalla verorasitusta muodostuu pääasiassa energiaveroista, Jessica Niemi KTI:n kuvaili.
– Kiinteistöjen ylläpitokustannuksiin sisältyvät verot ovat sekä toimistoissa että asuinkerrostaloissa jopa kaksinkertaistuneet 2000-luvun aikana, hän vielä mainitsi.
Tarkkana oikeiden pohjatietojen kanssa
Timo Torkkel herätteli kuulijoita pohtimaan sitä, kuinka oikeista tiedoista kiinteistöveroa kussakin kohteessa loppujen lopuksi maksetaan. Asiaa tulisi tarkastella sekä tietojen rakennus- ja kiinteistöteknisen oikeellisuuden että kiinteistövero-oikeellisuuden näkökulmista.
Hän kertoi esimerkin tapauksesta, jossa ikuista huolenpitoa vaativalle suojelu- tai luovutusrajoitusten alaiselle kiinteistölle on merkitty kiinteistötietojärjestelmään tietty arvo.
Oikeuden päätöksen mukaisesti edes tällaisessa tilanteessa, jossa todellista kaupallista arvoa ei juurikaan ole olemassa, kiinteistöveroa ei alenneta.
Torkkel viritti keskustelua myös maankäyttömaksun luonteesta. Hän painotti, että maksun ja veron ero on siinä, että maksulle saadaan välitön vastine. Tämän vuoksi vero-oikeuden näkökulmasta maankäyttömaksua saa periä vain infrastruktuurin rakentamisesta aiheutuvien kulujen verran.
Maankäyttösopimuksiin ja verotukseen liittyen tulee olla myös tarkkana siinä, miten kiinteistökauppa ajoitetaan. Torkkel totesi, että tietyissä tapauksissa varainsiirtoverolain veropohjaan tehty muutos on aiheuttanut erittäin merkittäviä korotuksia maksettaviin veroihin.
– Yksi erityiskysymys liittyy rakentamisen aikaiseen velkaan, jota ei käsiteparina ole lakiin riittävän selkeästi avattu, Torkkel harmitteli.
Terttu Vainio esitteli verojen kertymistä asuinkerrostalon rakentamisen aikana. Tulonsiirtoa tapahtuu koko prosessin ajan muun muassa palkoista maksettavasta tuloverosta sekä rakennustuotteisiin ja palveluihin sisältyvästä arvonlisäverosta aina asuntokaupan varainsiirtoveroon asti.