Varainsiirtovero asuntomarkkinoiden jarru

Isännöitsijät ovat  joutuneet ”taituroimaan” yhtiölainaosuuslaskelmien kanssa tarkemmin kuin ennen, koska asuntokaupassa osakkaaseen kohdistuvat taloyhtiölainat vaikuttavat nyt varainsiirtoveron suuruuteen. Verouudistus muutti käytäntöä viime vuoden maaliskuussa. Samalla isännöitsijätodistuksen merkitys asuntokaupassa nousi entistä suuremmaksi, vaikka uudistus ei sinällään muuttanut tietosisältövaatimuksia. 

Turun yliopiston kauppakorkeakoulun akatemiatutkija, dosentti Elias Oikarinen on ollut koko ajan sitä mieltä, että varainsiirtovero pitäisi poistaa kokonaan, koska se haittaa merkittävällä tavalla asuntomarkkinoiden toimintaa.

Varainsiirtoverouudistus astui voimaan viime vuoden alussa, mutta vasta kolmen kuukauden siirtymäjakson jälkeen.  Uudistus merkitsee sitä, että asunto-osakekaupassa entisen 1,6 prosentin varainsiirtoveron sijaan nyt maksetaan 2 prosentin varainsiirtovero. Lisäksi veron suuruuteen vaikuttaa osakkaaseen kohdistuva taloyhtiölaina.

– Kaikki asuntomarkkinoihin perehtyneet taloustieteilijät sanovat, että varainsiirtovero on sellainen vero, joka pitäisi pyrkiä poistamaan ja nostamaan mieluummin sen sijaan kiinteistöveroprosenttia. Asuntomarkkinoilla on jo ennestään paljon kitkoja, jotka haittaavat kaupankäyntiä, asuntojen vaihtamista, muuttamista ja työllisyyttäkin. Varainsiirtovero vain lisää hankaluuksia.

Tämän sanoo Turun yliopiston kauppakorkeakoulun akatemiatutkija Elias Oikarinen painokkaasti ja on esittänyt näkemyksiään monissa yhteyksissä. Hän on tutkinut asuntomarkkinoiden toimivuutta ja dynamiikkaa yli kymmenen vuoden ajan. Hänen nykyinen viisivuotinen tutkimushankkeensa asuntomarkkinoista käynnistyi viime syksynä. Sen aikana on tarkoitus selvittää mm. asumisen verokohtelun vaikutuksia asuntomarkkinoilla. Lisäksi siinä tutkitaan asuntojen ”suomalaistyyppisen” nettihuutokaupan toimivuutta, miten energiatehokkuus vaikuttaa asunnon hintaan, asuntohintojen, luotonannon ja kotitalouksien luottamuksen välistä vuorovaikusta sekä mahdollisuuksia havaita ”kupla” asuntomarkkinoilla jo ennen kuin se on myöhäistä.

Pieni prosentti – iso vaikutus

Varainsiirtoveron muutoksen suunta oli Elias Oikarisen mukaan siinä mielessä väärä, että sitä nimenomaan korotettiin sen sijaan, että olisi ymmärretty poistaa se kokonaan.

– Jotkut ovat väittäneet, ettei 0,4 prosenttiyksikön suuruisella korotuksella ole merkitystä kaupankäyntiin Kyllä kaikilla pienilläkin muutoksilla on kuitenkin merkitystä. Tietysti mitä pienempi muutos, sitä vähäisempi vaikutus. Kahden prosentin varainsiirtovero on kuitenkin niin suuri, että se vaikuttaa merkittävästi ja haitallisesti asuntomarkkinoilla. Näin se vain on, hän toteaa.

Ainakin asunnonostaja on saanut tuta siitä, mikä merkitys pienelläkin korotuksella on. Vuonna 2010 ostaja maksoi tyypillisestä helsinkiläisestä perheasunnosta varainsiirtoveroa muutaman tuhat euroa. Vuoden 2013 jälkeen tehdyissä asuntokaupoissa se on noussut  jopa 10 000 euroon. Ja varsinkin putkiremonttivelkaisen tai muun remonttivelkaisen vanhan asunnon ostaminen on kallistunut.

– En ole nähnyt asuntojen varainsiirtoverolle yhtään järkevää syytä. Tai ainut järkevä syy on se, että se tietysti tuo verotuloja. Kaikki muut vaikutukset ovat haitallisia ja verotuloja on mahdollista saada järkevämminkin – pienemmin haitoin.

– Sen, onko taloyhtiövelkaa vai ei, ei pitäisi vaikuttaa varainsiirtoveroon mitenkään. Siinä suhteessa veromuutos oli oikeansuuntainen. Mutta nyt se tehtiin niin, että veroja kiristettiin, kun olisi ennemmin pitänyt poistaa vero myös velattomalta osuudelta. Älytöntä, Oikarinen kritisoi.

Oikarinen on vakaasti sitä mieltä, että valmistelussa ei kuultu riittävästi ja hyvissä ajoin asiantuntijoita. Lisäksi päätös tehtiin kiireellä, mistä kertonee sekin, ettei esimerkiksi kiinteistönvälittäjille ja isännöitsijöille, jotka ovat avainasemassa asuntokauppaan liittyvissä varainsiirtoveroasioissa, ohjeita ollut valmiina lain astuessa voimaan ja siksi tarvittiin kolmen kuukauden siirtymäaika.

Remontilla on vaikutusta  -päätelmä on itsestään selvyys

Mikä vaikutus jo tehdyllä tai vielä tekemättömällä putkiremontilla tai muulla suurella remontilla on asuntojen hintoihin, on kysymys, johon ainakin muutamassa pro gradu -tutkielmassa on yritetty paneutua.

Aalto-yliopiston rahoituksen maisteriohjelman opiskelija Natalia Nikola selvitti pro gradu -työssään kaksi vuotta sitten, miten asunnon hinta käyttäytyy ennen putkiremontin toteuttamista. Sen peruspäätelmät olivat, että asunnon hinta alkaa laskea noin kuusi vuotta ennen tulevaa putkiremonttia. Silloin huoneisto on noin kolme prosenttia edullisempi kuin vastaava asunto, jossa putkiremontti ei ole ajankohtainen. Vuotta ennen remonttia ero on yhdeksän prosenttia.

Kun velattomaan myyntihintaan lisätään putkiremontin kustannukset, ovat remontoitavat asunnot 18 prosenttia kalliimpia verrattuna vastaaviin, jo remontoituihin asuntoihin. Vuotta ennen remonttia erotus on noin 11 prosenttia.

Kauppatieteiden maisteri Ilja Venäläinen tutki Itä-Suomen yliopiston pro gradussaan vuosina 1999-2012 tehdyn 10 738 kerrostaloasuntokaupan toteutuneita hintatietoja. Hänen tutkimuksensa päätelmä oli, että kerrostaloasunto kannattaa myydä ennen putkiremonttia ja vastaavasti ostaa vasta remontin jälkeen, jos asiaa tarkastellaan hinnan kannalta. Siinä todettiin, etteivät putkiremontin kustannukset siirry kokonaisuudessaan asuntojen myyntihintaan keskimääräisessä kuopiolaisessa kerrostaloasunnossa.

Akateemista tutkimusta tarvittaisiin

Ihan mielenkiintoisia ovat Elias Oikarisen mielestä pro gradujen ja muiden tähän mennessä esitettyjen tutkimusten tulokset remonttien vaikutuksesta asuntojen hintoihin, mutta sellaista akateemiseen vertaisarvioinnin läpikäynyttä ja perusteellisiin tilastollisin menetelmiin perustuvaa tarkkaa ja luotettavaa tutkimusta ei hänen tiedossa ole. Siihen kyllä olisi tarvetta ja kiinnostustakin.

– Ongelmana tämän tyyppisissä tutkimuksissa on yleensä riittävän laaja ja luotettava data. Siksi mainitsemasi asuntotietorekisteri kiinnostaa tutkijana kovasti, koska sellaisesta olisi meille tutkijoille paljon hyötyä, Oikarinen sanoo.

Tällä hän viittaa toimittajan mainitsemaan eri ministeriöiden yhteiseen hankkeeseen, jossa on selvitetty asunto-osakkeiden omistajatietojen siirtämistä sähköiseen järjestelmään. Se mahdollistaisi myös sähköisen asuntokaupan.

Rekisteri sisältäisi tämänhetkisen näkemyksen mukaan kaksi osarekisteriä, joista toinen olisi asunto-osakkeiden omistajarekisteri ja toinen asunto-osakkeiden tietorekisteri. Asuntotietorekisteriin kerättäisiin yhteen kaikki asunto-osakeyhtiötieto ja se toimisi siltä osin vastaavaan tapaan kuin esimerkiksi nykyinen kiinteistötietojärjestelmä.

Missä määrin remonttikustannukset voi laittaa hintaan?

– On selvää, että putkiremontti nostaa asunnon hintaa. Totta kai. Eri kysymys on sitten se, nostaako se yhtä paljon kuin remontti on maksanut. Se olisi mielenkiintoisempi kysymys selvittää, Oikarinen vielä pohdiskelee.

Entä onko asunto helpompi myydä remontoituna kuin ennen sitä? – Taloustieteilijä ajattelee niin, että jos hinta on asetettu yhtälailla järkevästi kummassakin tapauksessa, myyntiajan pitäisi olla samanlainen. Myyntiaika on joka tapauksessa monimutkaisempi juttu, siihen vaikuttaa tässä useampi tekijä.

– Minulle on itsestään selvyys, että remontti näkyy asunnonhinnassa. Mutta olen myös samaa mieltä kiinteistönvälittäjien ja mainitsemiesi pro-gradujen näkemysten kanssa siitä, että esimerkiksi putkiremontti ei näy arvoltaan täysimääräisesti asunnon hinnassa myyntihetkellä. Sen voisi sanoa olevan kummallista ja näin taloustieteilijän näkökulmasta epärationaalista, koska putkiremontissahan on sen kustannuksen lisäksi muita riskejä, suuri epävarmuus, joiden pitäisi entisestään madaltaa asunnon hintaa ennen remonttia. Asunnolla voi olla kuukausien verran ”tyhjäkäyttöä”, koska on asuttava muualla. Senkin pitäisi madaltaa asunnon hintaa ennen remonttia. Näillä perustein ero ennen ja jälkeen putkiremontin pitäisi olla kaiken järjen mukaan suurempi kuin nykyisin on havaittu – itse asiassa eron pitäisi olla putkiremontin hintaa suurempi.

– Mutta nyt näyttäisi siltä, että ”käppi” on keskimäärin vähemmän. Johtunee myös siitä, että kotitaloudet eivät ole niin valistuneita asuntokaupassa ja siihen vaikuttavista tekijöistä.

Isännöitsijällä tärkeä ylläpitäjän rooli

Isännöitsijän roolina asuntokauppaakin ajatellen on Oikarisen mielestä tärkeää, että on hyvä ja ammattilainen, joka huolehtii asuntojen ja kiinteistöjen ylläpidosta.

– Isännöitsijöitä on moneen lähtöön, mutta hyvä isännöitsijä on sellainen, joka saa kerrottua, mitä osakkaiden ja asukkaiden pitää tietää ja saada vakuutettua asukkaat siitä, mitä pitää tehdä, miksi tehdä ja milloin on järkevä aika tehdä. Näen tärkeäksi isännöitsijän roolin ja asunto-osakeyhtiöiden kannattaisi panostaa siihen. Jos ei ole hyvä isännöitsijä, pitää vaihtaa. Isännöinnillä voi olla merkittävä vaikutus ylläpitokustannuksiin ja arvonkehitykseen.

Ajatus siitä, että isännöitsijä voisi tukea taloyhtiön asuntokauppaa laadituttamalla strategioita tai teettämällä vaikkapa historiikkejä on Oikariselle vieraampi ajatus, mutta toisaalta – mikä ettei, jos isännöitsijällä sellaista oma-aloitteisuutta ja aktiivisuutta riittää. – Se on kuitenkin totta, että isännöitsijä voi toimillaan vaikuttaa taloyhtiön yhteishenkeen ja yhteisöllisyyteen.

Omistusasumisriippuvaisuus vähenee?

– Islannissa oli ennen taloudellista romahtamista ajatus, että kaikkien islantilaisten pitäisi asua omistusasunnoissa. Minä kysyin, miksi pitäisi. Miksi ei olisi laisinkaan vuokra-asuntomarkkinoita? Minusta se oli tavoitteena aivan älytön.

Suomessa kaksi kolmasosaa asuu omistusasunnossa. Siitä puhutaan Oikarisen mukaan kuin se olisi kansainvälisesti jotenkin korkea luku. – Mutta aika tyypillinen luku se on. Omistusasuminen on ollut ja vieläkin on keskimääräiselle kotitaloudelle edullisempaa kuin vuokra-asuminen. Se on sitä omistusasumisen veroedun ansiosta. Nythän veroetua karsitaan ja vähennetään, mikä johtaa siihen, että omistusasumisaste on tulevaisuudessa pienempi kuin se muuten olisi. Se ei kuitenkaan vielä tarkoita sitä, että omistusasumisaste automaattisesti pienenisi nykyisestä, koska omistusasumisasteeseen vaikuttavat muutkin tekijät kuin verotus.

Oikarinen näkee, että sen lisäksi, että omistusasumisessa oletettavissa olevat asumisen kustannukset ovat pienemmät kuin vastaavassa vuokra-asunnossa,  imagosyyt ja turvallisuuteen liittyvät asiat ovat kasvattaneet omistusasumisen houkuttelevuutta.

Myös vuokra-asuntomarkkinoita tarvitaan Oikarisen mukaan ilman muuta. – Kaikki eivät voi tai halua asua omistusasunnoissa ja täytyy olla vaihtoehto. Jotkut muuttavat usein. Jos ajatellaan muutto- ja asunnonvaihtokustannuksia ilman sitä varainsiirtoveroakin, niin kustannukset ovat suuria ja siksi vuokralla asuminen on siihen tilanteeseen hyvä vaihtoehto.

– Tietysti meidän pitäisi saada verotuksellisesti omistus- ja vuokra-asuminen tasapainoisempaan suhteeseen ja pitää yllä vuokramarkkinoiden toimintaa.

Oikarisen näkemys on, että tulevat sukupolvet ovat nykyistä vähemmän ”omistusasuntoriippuvaisia”, koska he ovat vaihtelunhaluisempia, eivätkä halua sitoutua pitkään asuntolainaan tai yhteen asuinpaikkaan yhtä voimakkaasti kuin vanhempansa.

– Voisi kuvitella, että omistusasumisen merkitys voisi tulevaisuudessa jonkin verran pienentyä sitä kautta, ja sitä suuremmalla syyllä tarvitaan vuokra-asuntoja ja muitakin asumisen vaihtoehtoja.

Teksti Riina Takala

Artikkeli on julkaistu toukokuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti Professional 4/2014