Valveutunut asunnonostaja edellyttää hyvää palvelua

– Monet asiakkaat pyytävät asuntoa koskevat tiedot jo etukäteen sähköpostilla, tekevät niiden pohjalta päätöksen, lähtevätkö ylipäätään katsomaan myynnissä olevaa asuntoa. Kiinteistönvälittäjänä 90-luvulla aloittaneen Riitta Santasalon havainto kuvaa hyvin asunnonostajissa tapahtunutta valveutumista.

Hyvää kiinteistönvälitystavan noudattamista ohjenuoranaan pitävä Prima Kiinteistöt Oy:n toimitusjohtaja Riitta Santasalo sanoo kokeneensa asuntokaupan alalla tapahtuneet muutokset varsin positiivisena. Siitä huolimatta, että asuntokauppojen yhteydessä esiteltäviksi vaadittavien asiakirjojen määrä on kasvanut. Tuoreimmasta päästä  ovat kiinteistöjä koskevat energiatodistukset sekä kunnossapitotarveselvitykset.

– Jos  olisin ostamassa asuntoa, haluaisin  tasan tarkkaan tietää, tuleeko kolmen vuoden kuluttua jokin iso remontti ja paljonko se tulisi maksamaan, Santasalo puoltaa kattavien tietojen tärkeyttä budjettinsa pitävyyttä punnitsevalle ostajalle.

Mitä tarkemmin asunnonetsijä on asettanut toiveensa huoneiston sijainnin, tyypin, koon, kunnon ja hintatason jne. suhteen, sitä ymmärrettävämpää on hänen halunsa tietää mahdollisimman paljon kohteesta jo ennen näyttöä. Jos sitten toiveet ja todellisuus vaikuttavat yhdensuuntaisilta, voihan olla, että ostopäätös on osattava tehdä aikailematta.  Selkeästi kiinnostuneita voi olla muitakin.

Välittäjän toive: sama lomake kaikkien käyttöön

Taloyhtiötä koskeva isännöitsijäntodistus, tilinpäätöstiedot ja yhtiöjärjestys ovat asiakirjoja, joiden esittämistä on edellytetty asuntoja välitettäessä jo vuosikymmenet. Aikoinaan kiinteistönvälittäjät ajelivat hakemassa niitä ympäri kaupunkia isännöitsijöiltä. Santasalon mukaan sitä tehdään joskus vieläkin, joskin helpotusta on tuonut mahdollisuus saada asiakirjoista kopiot nopeasti sähköpostilla.

 – Alkuperäiset tulevat sitten postissa. Pohjapiirrokset saamme nykyään aika kätevästi netistä, ja niitä isännöitsijät harvemmin enää itsellään säilyttävätkään.

Yhteistyön isännöitsijöiden kanssa Santasalo kuvaa nykyisellään sujuvan hyvin, enimmäkseen. Yhtenäisyyttä Santasalo soisi siihen, että kaikki isännöitsijät käyttäisivät samaa lain edellyttämää isännöitsijäkaavaketta. Vaikka erilaisissa isännöitsijäntodistusversioissa olisi samat tiedot, ne ovat eri järjestyksissä ja erilailla kirjattuina. Kiinteistönvälittäjän työn kannalta se on hankalaa. Tiedon etsiminen vie aikaa.

Ihanteellista olisi myös, että isännöitsijätoimistosta pyydetyt asiakirjat tulisivat kerralla, kaikki. Vasta äskettäin Santasalo joutui jälleen tilanteeseen, että pyydetystä asiakirjanivaskasta puuttui kunnossapitotarveselvitys. Oli perjantai, työaika päättymässä ja sunnuntaina tiedossa huoneiston ensiesittely.

– Enhän sitä sitten enää saanut muuta kuin taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalta lauantaina metsästämällä, sähköpostina. Varsinkin isossa isännöitsijätoimistossa, jossa on erillinen asiakaspalvelu, luulisi olevan itsestään selvää, että se kuuluu pakettiin!

Kiinteistönvälittäjälle on noloa, kun asuntonäyttöön tulleet pyytävät nähdäkseen viiden vuoden korjaussuunnitelmaa, PTS:ää, eikä hän sitä ole saanut.

– Juuri siitä syystä soitamme, koska todistuksessa ei ole kaikkea tarvittavaa tietoa. Hyvän välitystavan mukaan meidän kuuluukin silloin varmistaa, onko hallituksessa keskusteltu jostain mahdollisesti tulossa olevista isoista perusparannuksista, koska yhtiökokous pidetään, tulevatko vastikkeet nousemaan. Emme me näitä tiedä pelkkien papereiden perusteella. Ostajaa me sillä turvaamme.

Keskustelutasollakin olevat aikomukset ostajalle tiedoksi

Edes se, että kaikki käyttävät samaa isännöitsijätodistuslomaketta, ei välttämättä tee myyntitilannetta täydelliseksi. Samankin lomakkeen voi täyttää monella tavalla.

Varsinkin ennen viiden vuoden PTS:n  tuloa ostajien oli syytä olla tarkkana esimerkiksi sen suhteen, ettei sinänsä tuore isännöitsijäntodistus luo väärää mielikuvaa taloyhtiön korjaustarpeista. Näin saattoi käydä tilanteissa, joissa todistukseen oli kirjattu edellisen yhtiökokouksen pohjalta tieto ’ei päätöksiä tulevista korjauksista’, mutta uusi yhtiökokous on ehkä muutaman viikon päässä – ja siinä mahdollisesti tulossa päätös mittavasta korjauksesta.

– Asunto-osakeyhtiölain muutos oli erittäin tervetullut, sillä nyt jokaisella taloyhtiöllä edellytetään  olevan hallituksen kunnossapitotarveselvitys tai PTS, Santasalo toteaa.

Kirjavuutta tietojen kattavuudessa ja paikkansapitävyydessä isännöitsijätodistuksissa tahtoo olla mm. kohdassa, joka valottaa yhtiön lainatilannetta sekä siitä huoneistoon kohdistuvaa osuutta.

– Kun isännöitsijäntodistuksen tilaa huhtikuussa, todistuksessa voi olla vuodenvaihteen tilanne. Eikö toimistoissa sitten ole resursseja laskea, mikä tilanne on maaliskuussa?

Santasalo itse uskoo, että velkatilanteen ajankohtaisen tilanteen selvittäminen ostajaehdokkaalle on kiinni lähinnä todistuksen antajan viitseliäisyydestä.

– Onhan tärkeä tietää oikea velkatilanne!

Entistäkin oleellisemmaksi tämän seikan teki 1. maaliskuuta 2013 voimaan tullut varainsiirtoverolain uudistus. Toisin kuin ennen, varainsiirtoveroa maksetaan nyt myös osakkeisiin kohdistuvasta velkaosuudesta. – Tavallaan siis koko asunnon arvosta.

– Meillä on ollut nyt monta tilannetta, joissa on pitänyt ensin selvittää kaupantekohetken velkaosuuden suuruus – jotta  olemme sitten voineet laskea, paljonko asunnosta maksetaan myyjälle, ja mikä osuus siitä on velkaosuutta. Tässä on ollut hankaluutta isännöitsijätoimistojen kanssa. Tietoa ei ole saatu joko ollenkaan tai niiden saaminen on kestänyt. Kaiken lisäksi joudumme tietysti maksamaan kyseisestä palvelusta.

Kuinka sujuvasti ja täydellisin tiedoin myyntitilanteessa tarvittavat paperit isännöitsijöiltä saa, Santasalon kokemusten mukaan toimiston koolla sen suhteen ei ole ollut merkitystä. Eroa ilmenee kyllä asiakirjoista perittävissä maksuissa. Isoissa toimistoissa ne tahtovat hipoa jo 200 euroa.

Haastattelu on julkaistu huhtikuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti Professionalissa 4/2013