Valtaako KVR putkiurakkamarkkinat?

Kun KVR-mallissa suunnittelu on koko ajan mukana hankkeessa ja kuuluu urakoitsijalle, asiat eivät seiso odottamassa suunnittelijan kantaa eikä urakoitsija voi vedota suunnitelmapuutteisiin, rakennuttajakonsultti toteaa.

Kokonaisvastuurakentaminen eli KVR on noussut ainakin pääkaupunkiseudulla vahvaksi vaihtoehdoksi taloyhtiöiden talotekniikan peruskorjauksissa. KVR-mallissa suunnittelukin kuuluu urakoitsijan vastuulle.

Putkiremonttihankkeisiin liitetään yleensä muunkin talotekniikan uusimista sekä erilaisia rakenneteknisiä töitä niin asunnoissa kuin yhteistiloissakin. Perinteisesti taloyhtiöt ovat hankeselvityksen tehtyään kilpailuttaneet ensin suunnittelun ja sitten suunnittelun valmistuttua urakoinnin. Urakan lopullinen hinta on usein selvinnyt vasta lisä- ja muutostöiden läpikäynnin jälkeen. Nyt taloyhtiöille on alettu tarjota myös kokonaisvastuurakentamista eli KVR-urakoita, joissa luvataan työn nopeutta, ennakolta pitävää kokonaishintaa ja normaalia pitempää takuuta, joka on usealla toimijalla viisi vuotta.

– Perinteisen rakennusliikkeen kanssa tehdyn kokonaisurakan tai kokonaishintaurakan rinnalle on jo jonkin aikaa tarjottu projektijohtomallia ja nyt viime aikoina kasvavassa määrin KVR-urakoita. Etenkin KVR näyttää sellaiselta, että se voi lyödä läpi, LC Yhtiöissä rakennuttajakonsulttina taloyhtiöiden korjaushankkeita 13 vuotta vetänyt Mikko Tiainen sanoo.

KVR-urakassa urakoitsijalle kuuluu myös suunnittelu ja hankkeen kokonaiskoordinointi. KVR-vaihtoehtoa tarjoavat taloyhtiöille etenkin eteläisessä Suomessa nyt jo useat asuintalojen korjausta tekevät rakennusliikkeet sekä myös muutamat putkiliikkeet.

Putkiaan remontoiville taloyhtiöille on alettu tarjota kokonaisvastuurakentamista eli KVR-urakoita, joissa luvataan työn nopeutta, ennakolta pitävää kokonaishintaa ja normaalia pitempää takuuta, joka on usealla toimijalla viisi vuotta.

Tiainen on ollut kehittämässä tilaajien, suunnittelun ja toteutuksen kumppanuusmallia, jossa ajatus on ollut hyödyntää tiettyjen konseptiurakoitsijoiden nopeita ratkaisuja. Hän pitää hyvin toteutettua KVR-urakkaa kuitenkin kilpailutus- ja toteutusmielessä kumppanuushankkeita toimivampana vaihtoehtona. Kun hankkeeseen sitoudutaan urakointiyhtiössä kunnolla, saadaan Tiaisen kokemuksen mukaan aikataulu- ja laatuetuja sekä ennakolta tiedossa oleva hinta, joka toteutuu ilman 5–10 prosentin lisä- tai muutostyölaskuja. Muuten KVR-hinta ei Tiaisen arvion mukaan juuri poikkea perinteisestä.

– Esimerkiksi yhdessä 900 000 euron projektissamme lisätyökulut jäivät alle yhden prosentin. Eri syistä ihan nollaan ei ole päästy yhdessäkään hankkeessamme. Aikatauluetuja kuvaa, että yhden pienen taloyhtiön KVR-suunnittelu alkoi elokuussa 2018 ja remontti valmistui saman vuoden loppuun mennessä. Kun KVR-mallissa suunnittelu on koko ajan mukana hankkeessa ja kuuluu urakoitsijalle, asiat eivät seiso odottamassa suunnittelijan kantaa eikä urakoitsija voi vedota suunnitelmapuutteisiin, Tiainen toteaa.

– Olemme tehneet suunnittelua sekä yhteistoimintahankkeissa, perinteisissä että KVR-urakoissa. Kyllähän hankkeissa on eroa riippuen siitä, mikä on toteutustapa. Asiakkaat lähtevät KVR-mallilla hakemaan usein lisää yhteistoimintaa, jolla saadaan urakoitsijalta osaamista suunnitteluun, parempaa kustannustietoa sekä kokonaisvastuuta. KVR ei kuitenkaan ole ainoa keino tuoda urakoinnin tiedot osaksi suunnittelua eikä poista taloyhtiön hallinnon ja rakennuslupien vaatimaa aikaa, Sweco taloyhtiöpalveluiden tulosyksikön johtaja Kim Karves sanoo.

KVR mahdollistaa variaatioita. Urakoitsijat lupaavat mahdollisuutta valita esimerkiksi laatat ja kalusteiden ovet ja vetimet sangen laajasta valikoimasta. Vakioiduista perusratkaisuista, valintavaihtoehdoista ja osakkailta erikseen laskutettavista töistä sovitaan ennen työn alkua.

KVR vaatii laajaa osaamista

Karves muistuttaa, että KVR-urakka ei onnistu keneltä tahansa. Kaikilla urakoitsijoilla ei ole kokemusta suunnittelun ohjauksesta eikä osaamista arvioida realistisesti eri ratkaisuvaihtoehtojen kokonaiskustannuksia. Osaavissa käsissä ja oikein tehtynä suunnittelijan näkemyksen ja urakoitsijan kokemusten yhdistäminen ovat kuitenkin olleet positiivinen asia jo monelle putkiremontille.

Urakoitsijan varsinaisen rakennustyön johdon pitää olla mukana jo suunnitteluvaiheessa. Jos KVR-urakan suunnittelu- ja toteutusvaiheen väliin jää tiedonkulkuaukko, ei toteutus välttämättä eroa perinteisestä urakasta.

KVR-urakan etuja syö, jos urakoitsijalla ei ole mitään annettavaa suunnitteluun eikä kykyä arvioida työkokokonaisuutta aiempien remonttien pohjalta. Pahimmillaan urakan kiinteä hinta voitaisiin laskea lisätyöhinnastojen maksimimäärien mukaan. Etuja on myös vaikea saada, jos suunnittelun ja rakentamisen tekijät vaihtuvat projektista toiseen, jolloin tarvittavaa tietopääomaa ei kerry.

KVR-urakka ei onnistu keneltä tahansa. Kaikilla urakoitsijoilla ei ole kokemusta suunnittelun ohjauksesta eikä osaamista arvioida realistisesti eri ratkaisuvaihtoehtojen kokonaiskustannuksia.

KVR eli ST

Asiakkaan kannalta yksi ongelma on, että eri toimijoilla on jossain määrin erilainen käsitys KVR-urakkana tehtävän putkiremontin sisällöstä. Siksi on tärkeä tietää, mistä oikeasti pyytää ja saa tarjouksen. KVR-mallista käytetään myös nimeä ST eli Suunnittelu ja toteutus -urakka.

Lehto Remonteilla KVR on TST-putkiremontti, jonka konseptiin kuuluu suunnittelu, oma elementtivalmistus, työmaavaiheen vakioporukat ja toimittajakumppanuudet. Consti Yhtiöillä KVR-urakka on myös ajateltu toistamaan samoja perusratkaisuja liki samanlaisesta esimerkiksi Puolimatkan tai Hakan rakentamasta lähiökohteesta toiseen ja tiettyjä vakiotyömaaporukoita käyttäen.

Konseptoinnista huolimatta KVR mahdollistaa variaatioita. Urakoitsijat lupaavat mahdollisuutta valita esimerkiksi laatat ja kalusteiden ovet ja vetimet sangen laajasta valikoimasta. Vakioiduista perusratkaisuista, valintavaihtoehdoista ja osakkailta erikseen laskutettavista töistä sovitaan ennen työn alkua.

– Esimerkiksi vedeneriste-, kiintokaluste- tai wc-istuinvalmistajaa voi myös vaihtaa kokonaistasolla toiseksi kuin ehdotuksessamme. Mutta KVR-idea ei toimi, jos joka asunto suunnitellaan yksilöllisesti, Consti Yhtiöiden varatoimitusjohtaja ja Consti Julkisivujen toimitusjohtaja Risto Kivi toteaa.

– YIT Talon Tekniikan kanssa saimme itse valita jopa KVR-urakkaan liittyvän suunnittelun tekijän heidän ehdottamistaan vaihtoehdoista. Päädyimme ottamaan Swecon, joka siis teki hankkeen lvi-, sähkö- ja rakennetekniset suunnitelmat, Isännöintitoimisto Awiston Aleksi Puisto kertoo yhden KVR-urakasta saamansa positiivisen kokemuksen.

Helsingin Siltavoudintie 9–11 peruskorjataan Lehto Remonttien tekemällä KVR-urakalla. Lehto Remonttien suunnittelupäällikkö Timo Turunen esittelee asunnon oviin ennen työn alkua kiinnitettäviä huoneistokohtaisia kortteja, joista näkyvät työalueet, asukkaan valinnat ja mahdolliset asukkaan tilaamat erillistyöt.

Tilaajan projektiosaaminen pohjana

Yhtenä edellytyksenä onnistumiselle on, että talon pääpiirustukset saatetaan ajan tasalle ennen työn aloittamista. Näin mahdolliset rakentamisvaiheen ja käytön aikaiset muutokset ovat tiedossa ennalta eikä työ takkua. Työtä voi nopeuttaa aloittamalla urakan jo ennen rakennusluvan saamista yleistiloissa ja siirtymällä ensimmäiselle asuntolinjalle heti luvan tultua.

Kun suunnittelu tehdään urakoitsijalle, suunnittelija ei voi kritisoida ratkaisuja samaan tapaan kuin perinteisessä mallissa. Siksi osaava projektinvetäjä, riittävän pitkälle viety hankesuunnitelma sekä myös ennalta mietitty rakennustapaselvitys ja toteutussuunnitelmaluonnos ovat tilaajalle keinoja saada osakkaiden haluamaa laatutasoa sekä vertailukelpoisia urakkatarjouksia.

Yksityiskohtainen detaljisuunnittelu jää KVR-hankkeessa urakoitsijan harteille. Hyvin valmistellussa kilpailutuksessa urakoitsija ei voi esimerkiksi oikoa osakkaiden osallistamisessa tai säästää tekemällä elinkaarikuluja lisääviä komponentti- tai laitehankintoja. KVR:ssä toteutuksen valvojien on syytä olla eri toimistosta kuin suunnittelijat jo toiminnan läpinäkyvyydenkin näkökulmasta.

– Pitäisin luontevana, että taloyhtiölle hankesuunnittelun tehnyt suunnittelutoimisto jatkaisi työtä KVR-urakoitsijan detaljisuunnittelijana. Olennaisinta kuitenkin on, että urakkatarjouspyyntöjä ei tehdä liian vähillä eväillä. Pohjapaperit täytyy viedä niin pitkälle, että detaljisuunnittelu voi jatkua niiden pohjalta samoihin tavoitteisiin tähtäävänä, tekijästä riippumatta, Kim Karves sanoo.

– Taloyhtiön tavoitetila näkyy hankesuunnitelmasta. Me viemme taloyhtiön tahtotilan valmiiksi remontiksi omalla konseptillamme. Detaljit ovat meillä hallussa ja tuomme sen tiedon hankkeeseen, Risto Kivi tiivistää urakoitsijoiden toimintamallin, johon voi liittyä myös hankesuunnitelman teko.

Mikko Tiainen on vetänyt taloyhtiöiden korjaushankkeita 13 vuoden ajan. Viimeisen vuoden aikana Tiainen on huomannut KVR-urakoita tarjotun ja tehdyn ainakin pääkaupunkiseudulla kasvavassa määrin myös taloyhtiöiden linjasaneerauksiin. Tiaisen kokemukset KVR-urakoista ovat olleet positiivisia.

Tarjonta keskittyy etelään

Mikko Tiainen laskeskelee KVR-urakkatarjonnan lisääntyneen merkittävästi viimeisen reilun vuoden aikana pääkaupunkiseudulla. Tiaisen mukaan tätä urakkavaihtoehtoa voi jo tarjota ainakin kymmenkunta eri toimijaa.

– Asiakastaloyhtiömme ovat päätyneet KVR-vaihtoehtoon jo useassa kohteessa. KVR-urakoita tarjoavat pääkaupunkiseudulla lähinnä rakennusliikkeet, mutta nyt on käynnistymässä pari KVR-urakkaa ison talotekniikka-alan yrityksenkin kanssa, Tiainen kertoo.

– Olemme tarjonneet KVR-urakoita omaan konseptiimme perustuen sekä parveke-, julkisivu- että putkiremontteihin. Näitä putkiremontteja on tehty jo etenkin Tampereella. Uskon, että KVR-urakat yleistyvät lähimmän kymmenen vuoden aikajänteellä merkittävästi uudemmassa kerrostalokannassa. Etenkin viime vuosituhannen alun ja 1800-luvun taloissa idea toistosta ja tietynlaisesta konseptista korjata ei useinkaan toimi, toteaa Consti Yhtiöiden Risto Kivi.

– Olemme asuntoyhtiöiden hallitusten kanssa tapauskohtaisesti miettineet, mennäänkö perinteisellä mallilla vai muuten. Näitä KVR-urakoita on käynnissä nyt muutama YIT Talon Tekniikan ja Lehto Remonttien kanssa, kertoo toimitusjohtaja Aleksi Puisto läntisessä Helsingissä isännöivästä Awistosta.

– Meilläkin on keskusteltu asiasta, mutta toteutukseen ei ole menty vielä KVR-mallilla, toteaa pääkaupunkiseudulla toimivan SKH Isännöinnin toimitusjohtaja Markku Kulomäki.

– Lappeenrannassa on menty perinteisellä mallilla eikä muuta ole meille tarjottukaan. Keskusteluissa ei ole tullut ilmi, että REIM-yhtiöissä olisi muillakaan paikkakunnilla käytetty KVR-mallia, kertoo toimitusjohtaja Kari Peltola REIM Lappeenrannasta.

– Meille on yksi valtakunnallinen yritys kyllä esitellyt KVR-mallia, mutta toistaiseksi tällä rintamalla näyttää olevan Oulussakin vielä vähän kilpailua. Yhden asiakasyhtiömme naapurissa on käynnissä KVR-urakka, jota seuraamme tämän taloyhtiön hankesuunnittelun ohella. Kyllähän vaihtoehto kiinnostaa meitäkin, lisää REIM Oulun toimitusjohtaja Kari Sutelainen.

Oulunkyläläisen Siltavoudintie 9–11:n KVR-remontossa urakoitsija käyttää kylpyhuoneeseen sijoitettavaa nousuelementtiä käyttö- ja jäteveden sekä sähkön kuljettamiseen pystysuunnassa.

Urakka laajeni KVR:ssä

Awiston Helsingin Oulunkylässä isännöimässä Siltavoudintie 9–11:ssä tehdään parhaillaan remonttia Lehto Remonttien TST-konseptilla. Työssä uusitaan käyttövesijärjestelmä, vaihdetaan tai pinnoitetaan viemärit, uusitaan sähkön syötöt yksivaiheisesta kolmivaiheisiin, kylpyhuoneet sekä paineellisen ilmanvaihdon venttiilit ja tehdään korvausilman tuloreitit sekä käydään osin läpi yleisten tilojen pinnat. Kylpyhuoneeseen tehdään nyt uusi vedeneristys, laatoitus, suihkunurkkaus sisään taittuvilla ovilla sekä varataan tila pesukoneelle. Alun perin kylpyhuoneen uudistaminen ei kuulunut hankesuunnitelmaan.

– Asiakas innostui ehdottamastamme TST-paketista ja toteutti remontin siis asunnoissa alun perin suunniteltua laajempana, toteaa Lehto Remonttien Timo Turunen.

Porrashuoneille ei tässä Lehdon toteutuksessa tarvitse tehdä mitään, kun kohteessa hyödynnetään Lehdon omaa kylpyhuoneeseen sijoitettavaa nousuelementtiä käyttö- ja jäteveden sekä sähkön kuljettamiseen pystysuunnassa. Elementissä on myös wc-istuimen säiliö. Hankevaiheessa linjavedot oli ajateltu vietäväksi porrashuoneissa.

Hankkeessa Lehdon vastaavana työnjohtajana toimii päätyönään Lehto Remonttien suunnittelupäällikkönä toimiva Timo Turunen. Käytännön asukasrajapinnassa ja työnjohdossa koko hankkeen ajan vastuussa on ollut projektipäällikkö Kaius Kiidli.

– Teemme suunnittelun ja toteutuksen avaimet käteen periaatteella niin, että mahdolliset muutokset työn aikana eivät vaikuta hintaan. Toki lähtökohta on, että emme odotakaan suuria muutoksia emmekä jälkitöitä, minkä takia tämä on myös meille tehokas tapa rakentaa. Meillä muutostyöt voivat vaikuttaa jopa negatiivisesti loppuhintaan. Ehdin tehdä perinteisiä putkiremontteja 1980-luvun lopulta lähtien, eikä niissä kyllä koskaan alitettu budjettia, Turunen kertoo.

Kaius Kiidli on käynyt hanketta läpi osakkaiden kanssa asukaskokouksissa. Niissä on esitelty taloyhtiön tekemät perusvalinnat sekä remontissa tehtävät työt ja asukkaiden valinnanmahdollisuudet ja erillistyöpaketit. Tämän jälkeen Kiidli on kerännyt urakoitsijan verkkopalvelun kautta tiedot asukkaiden laatta-, kaluste- ja muista valinnoista ja erillistyötilauksista. Asukkaan itse tilaamille töille oli annettu ennakkotarjoushinta miettimisen pohjaksi.

Asukaskokous on pidetty noin kuukausi ennen linjan työn alkamista. Kaikki laatta- ja muut valinnat sekä asuntoremonttitilaukset pitää tehdä ennen kuin työ alkaa asunnossa, jotta aikataulu pitää. Jokaisen asunnon oveen kiinnitetään ennen työn alkua huoneistokohtaiset kortit, joista näkyvät työalueet, asukkaan valinnat ja mahdolliset asukkaan tilaamat erillistyöt.

– Lisäksi asioita tietysti käydään läpi työmaakokouksissa, joissa ovat mukana tilaajan projektipäällikkö, isännöitsijä/hallitus ja yhtiön palkkaamat valvojat. Urakkasopimus on tehty YSE:n pohjalta kirjallisena ja niin, että tilaajalle ei jää käytännössä vastuita. Kokoukset ovat yksinkertaisia, kun on vain yksi hinta. Valvoja voi nyt keskittyä työn laadun ja suunnittelun mukaisuuden valvontaan, ei siihen, onko urakoitsija noudattanut tilaajan suunnitelmia, Turunen sanoo.

Urakoitsija vastaa tilojen suojaamisesta. Osakas on tyytyväinen, kun saa riittävästi tietoa remontin etenemisestä, remonttievakko on mahdollisimman lyhyt ja remontin laatu sekä kustannukset ovat sovitun mukaisia.

KVR luultua parempi

– Ne KVR-urakat, joita on kohteissamme tehty, ovat sujuneet kaikin puolin hyvin. Isännöitsijän kannalta tämä tekotapa ei olennaisesti eroa perinteisestä, kun mukana on rakennuttajakonsultti. Hallituksille nopeampi toteutus ja ennakolta tiedossa oleva hinta ovat olleet positiivinen asia, Aleksi Puisto toteaa.

– Niin minä kuin meiltä töitä tilanneet isännöitsijätkin suhtautuivat KVR-malliin aluksi skeptisesti. Kokemus on kuitenkin muuttanut käsityksiä paljon myönteisemmiksi meiltä kaikilta. Kun KVR-urakat tuotteistuvat ja konseptoituvat nykyisestään lisää, luulen, että kilpailutukset siirtyvät jo muutamassa vuodessa muotoon ”eikä tässä vielä kaikki”, jossa tarjotaan lisäetuja tilaajalle, Mikko Tiainen sanoo.

– Rakennuttajakonsultin työmäärä jäänee KVR-hankkeissa aikaa myöten vähäisemmäksi kuin perinteisissä putkiurakoissa. Kun meitä kuitenkin tarvitaan hankkeissa tilaajan tukena ja putkiremonttien määrät eivät ainakaan laske tulevaisuudessa, en pidä tätäkään mitenkään huonona asiana. Olennaistahan on, että asiakkaat saavat itseään tyydyttävän onnistuneen lopputuloksen, Tiainen toteaa.

Teksti Arto Rautio