Kosteusvaurioihin liittyvät oikeustapaukset kiinnostavat varmasti tänä aikana kaikkia isännöitsijöitä ja osakkaita. – Käräjäoikeus totesi mielestäni aivan oikein, että pelkästään osakkeenomistuksen siirtymisellä ei luoda uudelle omistajalle vastuita edellisen omistajan tekemästä remontista ja silloin mahdollisesti tehdystä huonosta laadusta tai rakennusvirheestä.
Näin varatuomari, asianajaja Pasi Orava Asianajotoimisto Rajamäki Oy:stä kiteytti Tulevaisuuden Isännöinti -seminaarin Lakikammarissa heidän toimistonsa käräjäoikeudelta saadun ratkaisun, joka koski osakkaan huoneistoissa havaittua kosteusvauriota ja sen korjaamista ja kustannusten jakaantumista.
Kosteusvauriota tutkittiin
Osakas totesi huoneistossaan olevan kosteutta isännöitsijä kävi paikalla ja arveli, että pitää tehdä tarkempia tutkimuksia, vaikka vaurio ei ole hänen mielestään yhtiön vastuulla. Tehtiin taloyhtiön piikkiin kuitenkin tutkimukset ja laatan ja vesieristeen alta paljastui mittava kosteusvaurio.
– Betonilaatan kosteus oli 99 prosenttia, joten oli siellä aika märkää.
– Osakas halusi, että yhtiö laittaa pesuhuoneen kuntoon. Ensin yhtiö kieltäytyi, mutta päätti sitten korvata remontin vesieristemateriaalin. Osakas ei suostunut, vaan ilmoitti yhtiölle teettävänsä remontin yhtiön laskuun.
– Remontista tuli noin 10 500 euron lasku. Se sisälsi myös tasoa parantavia ja sisustuksellisia elementtejä, joiden osuus oli noin 2 500 euroa. Niitä osakas ei tietenkään vaatinut yhtiön maksettavaksi.
Käsittelyvaiheita käräjäoikeudessa
Yhtiö ei kuitenkaan suostunut tähän. Käräjäoikeus totesi tapauksessa Oravan mukaan kolme mielenkiintoista seikkaa: – Ensinnäkin yhtiö vastaa remontista vesieristeeseen saakka, mikä oli vaatimuksenakin jo esitetty. Eli ei jouduttu käymään kädenvääntöä siitä, olisiko yhtiön pitänyt korvata lattialaatoitus siihen tasoon, mitä se oli ennen remonttia. Remontti tuli yhtiön vastuulle ja yhtiö velvoitettiin maksamaan.
– Yhtiö vetosi mm. siihen, että korvauskäytäntönä aikaisemmin vastaavissa tilanteissa on ollut, että korvataan vain vesieriste. Sen mielestä olisi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista, jos yhtiö korvaisi kaiken muunkin kuin vain vesieristeen.
– Oikeus taas totesi, että ei voi olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista, jos yhtiö pyrkii välttämään lakisääteistä velvollisuuttaan korvata, koska yhtiöjärjestyksessä ei ollut laista poikkeavia kunnossapitomääräyksiä. Siis käytäntöön tähän ei voinut vedota.
Lisäksi Orava iloitsee käräjäoikeuden ratkaisussa sitä, että nykyistä omistajaa ei laitettu vastuuseen edellisen omistajan aikana tehdystä kylpyhuoneremontista ja siinä mahdollisesti tehdyistä virheistä.
– Se on sitten yhtiön ja edellisen osakkeenomistajan välinen vahingonkorvausasia, jos yhtiö haluaa mahdollisesta huonosta rakentamisesta johtuvista virheistä ja yhtiölle aiheutuneista kustannuksista vaatia korvauksia. Eli ei siis pelkästään osakkeiden omistusoikeuden siirtymisellä tehty uudesta osakkeenomistajasta vastuullista aikaisemmasta remontista.
– Lisäksi sanoisin, että yleisesti ottaen kukaan osakkeenomistaja ei koskaan kuivin jaloin selviä oikeudenkäynnistä. On syytä huomioida, että tässäkään tapauksessa ”voittanutta” osakkeenomistajaa ei voida vapauttaa tai hyvittää kustannuksissa, jotka oikeudenkäynnistä on taloyhtiölle syntynyt. Eli voittanutkin osakas maksaa vastikkeen muodossa summaa, jolla katetaan yhtiön oikeudenkäyntikulut, Orava vielä korosti.
Vastike ja vuokra käsitteinä usein sekaisin
Hyvin tyypillinen kysymys kosteusvaurioihin tai isoihin linjasaneerauksiin liittyen on Oravan mukaan sekin, pitääkö vastiketta maksaa, onko maksuvelvollisuus, jos huoneisto on pitkään asuinkelvottomana ja on pitänyt hankkia sijaisasunto.
– Kysymystä esitettäessä sotketaan usein vuokra ja vastike. Asuinhuoneiston vuokra on vastiketta huoneiston käyttämisestä, korvaus siitä. Yhtiövastike ei ole korvausta huoneiston käyttämisestä, vaan sillä katetaan yhtiön kuluja.
– Suhtaudun hyvin varauksella siihen, että suostuisin yhtiövastikkeen palauttamiseen tai perimättä jättämiseen sen vuoksi, että huoneisto on remontin kohteena. Perimättä jättäminen tai palauttaminen voisi tulla kysymykseen ehkä jonkin kiinteän vesimaksun tai säästyneiden vesi- tai sähkömaksujen osalta, mutta yleensä kun taloyhtiössä remontteja tehdään, kustannuksia katetaan juuri vastikkeilla.
Artikkeli pohjautuu Tulevaisuuden Isännöinti -seminaarin Lakikammariin, jossa käsitellyistä aiheista kerrottiin kesäkuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostin Tulevaisuuden Isännöinti Extrassa 5/2013.