Ullakkotilojen luvaton käyttöönotto asumiskäyttöön

Eräs rivitaloyhtiön hallituksen puheenjohtaja tiedusteli, mitä tehdä, kun rivitaloyhtiössä muutamat osakkaat ovat – ilmeisestikin luvatta – vuosien saatossa rakentaneet ja ottaneet yhtiön rakennuksen ullakkotilat omaan asuinkäyttöönsä. Yhtiövastiketta kyseisessä yhtiössä maksetaan asuinneliöiden mukaan. Nämä muutamat lisätilaa itselleen omatoimisesti ottaneet eivät siis maksa todellisten neliöiden mukaan.
Hallituksen puheenjohtaja arveli, ettei asuntojen oikeaa neliömäärää ole myöskään isännöitsijäntodistuksessa, koska isännöitsijä ei välttämättä tiedä näistä omatoimisista muutoksista.
Kysyjä haluaisi oikaista asian siten, että yhtiövastike määräytyisi kaikkien osalta oikein eli todellisten asuinneliöiden mukaan. Pitäisikö yhtiöjärjestykseen puuttua ja tehdä siihen mahdollisesti muutoksia? Lupa-asioihin hän ei ole ajatellut puuttua.

Kiinteistöpostin Lakipostia -palstalla nostetaan esiin lukijoiden esittämiä ongelmatilanteita, joihin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä.

VASTAUS YLLÄ OLEVAAN KYSYMYKSEEN:

Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 2 §:n mukaan asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä.

Edellä kuvattuun säännökseen on sisään leivottu asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan merkittävin oikeus eli oikeus pitää huoneistoa tahi muuta tilaa hallinnassaan.
Tämä oikeus sisältää sen, että yhtiö ei voi ilman osakkeenomistajan suostumusta tehdä rajoituksia yhtiöjärjestyksessä osakkaalle luotuun oikeuteen muutoin kuin asunto-osakeyhtiölaissa erikseen mainituissa tilanteissa yhtiökokouspäätöksillä. Merkittävää tässä seikassa vastapuolena on se, että osakas ei voi omavaltaisesti laajentaa hallintapiiriään yli sen, mitä hänelle on yhtiöjärjestyksessä annettu.
Toki on selvyyden vuoksi todettava, että yhtiön kaikkien huoneistojen hallinta ei tarvitse perustua osakkeenomistukseen, vaan asunto-osakeyhtiössä voi olla myös yhtiön itsensä hallinnassa olevia tiloja.

Yhtiökokouksen päätöksellä laajentaen

Yhtiöjärjestyksen lisäksi osakashallintaa voidaan laajentaa yhtiökokouspäätöksellä. Tällöin on huomattava, että osakkaan suoja hallinnan muutoksille ei ole niin vahva kuin hallinnan perustuessa yhtiöjärjestysmääräykseen. Tällöinkin on yhdenvertaisuusnäkökohdat otettava huomioon.
Mikäli tilat on jaettu yhtiöjärjestyksessä, vaaditaan niiden uudelleenjakamiseen yhtiökokouksen päättämä yhtiöjärjestysmuutos määräenemmistöineen. Yhdenvertaisuusperiaatteesta ja asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 35 §:stä saattaa kuitenkin seurata, että määräenemmistön lisäksi päätöksen tueksi tarvitaan suostumuksia osakkailta, jotta päätös olisi laillinen.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan jos yhtiökokouksen päätös on tehtävä määräenemmistöllä, yhtiökokouksen päätökseksi tulee ehdotus, jota on kannattanut vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista. Määräenemmistövaatimusta itseään ei voida lieventää yhtiöjärjestyksen määräyksellä.

Yhtiöjärjestyksen muutos

Määräenemmistöllä tehtävistä päätöksistä asukasta ylivoimaisesti merkittävimmin koskevat juuri yhtiöjärjestysmuutokset. Yhtiöjärjestystä muutettaessa on muistettava, että yhtiöjärjestyksen muuttamiseen on saatava määräenemmistön lisäksi muun muassa suostumus sellaiselta osakkeenomistajalta, jonka osakkeidensa tuottamaa oikeutta hallita huoneistoa muutetaan tai lisätään hänen maksuvelvollisuuttaan yhtiötä kohtaan siten, että muutetaan vastike- tai muuta maksuperustetta, taikka lisätään tai poistetaan maksuperuste.
Jos osakkeenomistaja on hyväksynyt päätöksen yhtiökokouksessa, hänen katsotaan suostuneen siihen. Osakkeenomistaja voi suostua päätökseen myös ennen yhtiökokousta tai sen jälkeen.

Ei hallintaoikeutta

Nyt kysyjän kysymyksen perusteella on pääteltävissä, että tässä tapauksessa ei ole olemassa kumpaakaan osakashallinnan laajentamiseen oikeuttavaa seikkaa. Eli ei yhtiökokouspäätöstä taikka yhtiöjärjestysmääräystä. Tällaisen puuttuessa osakkeenomistajalla ei ole pitkäaikaisen käytön, saati tilaan sijoitettujen kustannusten perusteella hallintaoikeutta tilaan. Osakkaan käyttäessä tilaa siten luvattomasti asuinkäyttöön, on yhtiöllä oikeus palauttaa tila ilman osakkaan suostumusta yhtiön hallintaan. Käyttäessään vakituiseen asumiseen muuta kuin yhtiöjärjestyksessä asuinhuoneistoksi määrättyä tilaa, ei osakas nähdäkseni noudata yhtiöjärjestysmääräyksiä.
Yhtiöllä on lisäksi oikeus muuttaa yhtiöjärjestystä ilman tilansa menettävän osakkaan suostumusta siten, että tila määrätään yhtiöjärjestyksessä nimenomaisesti yhtiön hallintaan, mikäli tilasta ei ole tällä hetkellä mitään määräystä yhtiöjärjestyksessä.
Yhtiöjärjestystä voidaan myös muuttaa edellä lausutuin tiukennetuin menettelyin siten, että yhtiöjärjestystä muutetaan osakkeiden tuottaman hallintaoikeuden laajuutta lisäämällä eli muuttamalla huoneistojen pinta-alaa ja selitelmää vastaamaan todellisuutta. Tämä merkitsee tällöin kysyjän yhtiössä ullakkotilaa yhtiöjärjestyksen nojalla hallitsemaan tulevan osakkaanomistajan maksuvelvollisuuden lisäämistä, ja vaatii siten tällaisen osakkeenomistajan suostumuksen. Toki vastapoolina on se, että muutoin ullakkotilahallintaa ei saa.

Yhtiövastike

Tässä asiassa ollaan lähellä yhtiökokouksen kaikkien osakkaiden yksimielisyysvaatimusta, jos yhtiöjärjestystä huoneistojen pinta-alojen ja huoneistoselitelmän osalta muutetaan. Samalla huoneistojen pinta-alojen kasvattamisella kyseisessä yhtiössä vaikutetaan myös yhtiövastikkeen suuruuteen kyseisessä yhtiössä. Samalla on kuitenkin syytä harkita, tehdäänkö lisäys kaikkien huoneistojen vai vain joidenkin huoneistojen osalta.

Kohtuuttomuus

Juridisesti mielenkiintoinen ja pohdinnan arvoinen seikka on myös se, että vaikka nimenomainen yhtiöjärjestysmääräys ullakkotilan hallinnan osalta puuttuukin, asiaa saattaa olla syytä harkita myös kohtuuttoman yhtiöjärjestysmääräyksen kannalta. 
Jos yhtiöjärjestykseen sisältyy kohtuuttomuuteen johtava määräys, jollainen yhtiöjärjestykseen merkitty ja todellista asuinkäyttöä vastaamaton liian pieni huoneistopinta-ala ja sitä myötä vastikemaksuvelvollisuus saattavat olla, voi yhtiöjärjestysmuutosta käsitelleen yhtiökokouksen jälkeen hallituksella, taikka osakkaalla olla tarve nostaa yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiskanne yhtiöjärjestysmuutosta vastustaneita osakkaita vastaan yhtiön kotipaikan käräjäoikeudessa.
Tällaisen keinon käyttämisessä ja sen soveltuvuutta harkittaessa suosittelen kuitenkin käyttämään äärimmäisen tarkkaa tapauskohtaista harkintaa ja faktojen selvittämistä.

Myyntitilanteessa tarkkana

Lisätilaa omatoimisesti ottaneiden huoneistojen myynnissä on syytä olla tarkkana. Asuntokauppalain mukainen kaupanvastuu hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimuksineen saattaa hyvinkin suurella todennäköisyydellä kohdata osakkeiden myyjää, jos esimerkiksi kaupassa myyty ”lisähuone” poistuu uuden osakkeenomistajan hallinta-oikeuden piiristä tai hänen maksuvelvollisuutensa yhtiötä kohtaan kasvaa.

Lupatilanne ajan tasalle

Lopuksi on vielä todettava, että pelkkä yhtiöjärjestysmuutos ei ole riittävää, vaan edellä lausuttujen seikkojen lisäksi ainakin rakennusluvan tarve ja mahdollinen saatavuus lisäasuinrakentamiseen on selvitettävä.
Myös rakennus- ja paloturvallisuusmääräykset on otettava huomioon, mikäli menettelyn halutaan yhtiössä jatkuvan.
Mikäli tarvittavia lupia ei saada, ullakkotilan asuinkäyttö ei ole sallittua. Sama on tilanne, jos viranomaismääräyksiä ei voida noudattaa, taikka olosuhteita saattaa vaadittavalle tasolle.

Artikkeli julkaistaan 24.10. ilmestyvässä Kiinteistöposti PääkaupunkiseutuExtrassa 8/2014.