Rakennusvalvonta voi pakottaa taloyhtiön korjaamaan huonokuntoisen julkisivun, mutta prosessi on pitkä ja siihen turvaudutaan harvoin. Ensiksi korjaamiseen kehotetaan, ja ääritapauksessa annetaan uhkasakon sisältävä korjausvelvoite.
Helsingin kaupungin Kaupunkiympäristön toimialan Rakennusvalvontapalveluiden yksikön päällikkö Pentti Ruuska toteaa, että kiinteistönomistajia ja -haltijoita joutuu jatkuvasti patistelemaan tekemään korjauksia. Osa korjaustarpeista kohdistuu julkisivuihin. Ensimmäinen keino vauhdittaa korjaamista on antaa kehotus.
– Mikäli kehotusta ei noudateta, eikä ole esitetty pätevää syytä, miksi ei ole korjattu, silloin valmistellaan kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaoston päätettäväksi velvoiteasia. Siinä voidaan asettaa kiinteistönomistajalle tai -haltijalle maankäyttö- ja rakennuslain mukainen velvoite kunnostaa kohde määräajassa uhkasakon uhalla, Ruuska kertoo.
Vuonna 2018 tällaisia uhkasakon sisältäviä velvoitteita julkisivujen kunnostamiseksi annettiin Helsingissä neljä, joista yksi koski asemakaavassa suojellun Suomen arkkitehtuurimuseo- ja tiedotuskeskussäätiön omistaman rakennuksen julkisivujen kunnostamista ja kolme omakotitalojen julkisivuja.
Joustavaa velvoittamista
Asunto-osakeyhtiötä korjaamiseen velvoitetaan hyvin harvoin; Helsingissä rakennuslautakunnalla oli tällainen tapaus käsiteltävänä vuoden 2016 lopussa.
Asemakaavassa suojellun rakennuksen julkisivuissa oli havaittu vakavia vaurioita vuonna 2014, mikä oli johtanut korjauskehotukseen. Korjauskehotuksen määräaikaa oli jatkettu vuoden 2015 lokakuuhun.
Marraskuussa 2015 tehty tarkastuskäynti osoitti, ettei korjausta ollut edelleenkään tehty. Taloyhtiö totesi vastineessaan, että korjaamisen tarve on ymmärretty, mutta päätös sen toteuttamisesta on viivästynyt. Taloyhtiö oli kuitenkin käynnistänyt jo tutkimus- ja suunnittelutoimet korjaamisen toteuttamiseksi. Rakennuslautakunta asetti uhkasakollisen velvoitteen asuinkerrostalon julkisivujen rakenne-, rappaus- ja maalipinnoitevaurioiden korjaamiseksi syyskuuhun 2017 mennessä.
– Koko julkisivurappauksen korjaaminen on hyvin kallista, ja siksi taloyhtiö joutuu miettimään tarkkaan sen rahoittamista ja toteuttamista. Korjaaminen voi viivästyä erityisesti rahoituksellisista syistä. Yleensä korjaukset kuitenkin toteutuvat, vaikka joudumme korjaamisen vauhdittamiseksi joskus tällaisia velvoitepäätöksiäkin tekemään, Ruuska kertoo.
– Pyrimme myös joustamaan. Jos kiinteistönomistaja osoittaa suhtautuvansa korjaamiskehotukseen tosissaan ja korjaamista on ryhdytty tutkimaan ja suunnittelemaan, niin annamme tarvittaessa lisää määräaikaa. Tärkeintä on saada korjaaminen käyntiin.
Helsingissä on 60 000 rakennusta, joten Ruuska muistuttaa, ettei kaupungin valvontaresursseilla voida tällaisen rakennuskannan kuntoa kovin kattavasti valvoa.
– Me olemme viime vuosina kohdistaneet rakennetun ympäristön valvontaa järjestelmällisemmin asemakaavassa suojeltuihin rakennuksiin ja kantakaupungin alueelle. Muualla tapaukset tulevat esiin satunnaisten valvontahavaintojen perusteella.
Korjauskehotus taloyhtiölle työn alla Espoossa
Parvekkeiden käyttökiellot turvallisuussyistä tai uhkasakon sisältävän korjausvelvoitteen antaminen asunto-osakeyhtiölle korjaamattoman julkisivun vuoksi ovat harvinaisia myös Espoossa. Kehotuksia sen sijaan joudutaan antamaan.
Espoon Rakennetun ympäristön valvonnan lakimies Tommi Hietanen kertoo, että yhdelle asunto-osakeyhtiölle valmistellaan korjauskehotuksen antamista, koska huonokuntoinen julkisivu rumentaa ympäristöä ja on merkittävä turvallisuusriski, koska rakennus sijaitsee vilkkaasti liikennöidyssä ja kuljetussa ympäristössä.
Taloyhtiö on tehnyt julkisivuille niin sanottuja hätäkorjauksia, joilla on pyritty estämään, ettei julkisivuverhouksen palasia pääse putoamaan jalankulkijoiden päälle.
Taloyhtiössä on harkittu laajan peruskorjaamisen tekemistä tai purkavaa lisärakentamista,jossa vanha talo puretaan ja rakennetaan uusi.
MKR-lain pykälä 166
Rakennusvalvonnan toimivalta puuttua huonokuntoisiin julkisivuihin perustuu maankäyttö- ja rakennuslain pykälään 166 ja erityisesti sen momentteihin 1 ja 3.
”Rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Rakennus ja sen energiahuoltoon kuuluvat järjestelmät on pidettävä sellaisessa kunnossa, että ne rakennuksen rakennustapa huomioon ottaen täyttävät energiatehokkuudelle asetetut vaatimukset.”
”Jos rakennuksen kunnossapitovelvollisuus laiminlyödään, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi määrätä rakennuksen korjattavaksi tai sen ympäristön siistittäväksi. Jos rakennuksesta on ilmeistä vaaraa turvallisuudelle, tulee rakennus määrätä purettavaksi tai kieltää sen käyttäminen.”
– Jos katsomme, että rakennuksen julkisivun kunto ei ole maankäyttö- ja rakennuslain pykälän 166 mukainen, kehotamme omistajaa ryhtymään toimenpiteisiin tilanteen korjaamiseksi, Tommi Hietanen sanoo.
– Mikäli kehotus ei johda mihinkään, viemme asian kuulemisen jälkeen rakennuslautakunnan käsiteltäväksi, joka voi velvoittaa sakon uhalla noudattamaan sen asettamaa velvoitetta korjata tilanne. Tästä päätöksestä on valitusmahdollisuus hallinto-oikeudelle.
– Jos velvoitetta ei ole noudatettu, ja kun hallinto-oikeus on hylännyt valituksen tai päätöksestä ei ole valitettu, rakennuslautakunta tuomitsee uhkasakon maksettavaksi. Tästä päätöksestä voi jälleen valittaa. Prosessi on siis kovin hidas, jos kehotusta ei noudateta, Hietanen toteaa.
Teksti Riina Takala-Karppanen | Kuvat Jaana Ahti-Virtanen