Turun Härkämäen taloyhtiöissä on tehty uraauurtavaa työtä kiinteistöstrategioiden ja pitkälle tulevaisuuteen luotaavien korjaussuunnitelmien parissa. Tavoitteena on suunnitelmallinen kiinteistönpito. Härkämäen Huolto Oy:n toimitusjohtaja, isännöitsijä Jari Nieminen toteaa kyseessä olevan melkoisen savotan. Kiinteistöstrategia ja remonttisuunnitelma laaditaan 11 taloyhtiölle ja liikekeskukselle, joissa on noin 840 asuntoa ja 7 liikehuoneistoa.
Kiinteistöstrategian ja vuoteen 2045 saakka ulottuvan korjaussuunnitelman tekeminen ovat kulkeneet taloyhtiöissä käsi kädessä taloutta unohtamatta.
Ne menevät limittäin ja lomittain, eikä kiinteistöstrategiasta puhuttaessa voi olla käsittelemättä korjaustarveselvitystä – ja päinvastoin.
Taloyhtiöstrategian odotetaan kantavan hedelmää tulevina vuosina päämäärätietoisena ja tehokkaana toimintana.
Samaan maaliin tähtää korjaussuunnitelma: remontteihin varaudutaan hyvissä ajoin, ne tehdään oikea-aikaisesti ja niitä toteutetaan yhteistyössä.
Härkämäen Huollon toimitusjohtaja Jari Nieminen arvioi, että alueen taloja kunnostetaan lähivuosikymmeninä mahdollisesti jopa 100 miljoonalla eurolla. Taloyhtiöiden toteutettaessa isoja remontteja yhdessä syntyy laskelmien mukaan säästöä 15–20 prosenttia. Kyse on siten melkoisesta summasta, mikä saavutetaan suunnitelmallisuudella ja yhteistyöllä.
Juuret ulottuvat vuoteen 2009
Härkämäen strategiatyön ja korjaussuunnitelmien juurille päästäkseen pitää palata vuosikymmenen vaihteeseen. Silloisista tapahtumista kertoo As Oy Häränkellon hallituksen puheenjohtaja Matti Helén. Hän on myös Härkämäkiseuran aktiivinen jäsen.
– Homma lähti liikkeelle vuonna 2009, kun Turun kaupungin kaavoitusarkkitehti kääntyi seuran puoleen ja pyysi aloittamaan työn Härkämäen ympäristön kehittämiseksi. Samoihin aikoihin kaavoituspäällikkö esitti, että talojen tullessa julkisivusaneerausikään alueelle saataisiin yleissuunnitelma.
– Härkämäkiseura lähti viemään asioita eteenpäin. Projekteissamme olivat vuosien varrella mukana muun muassa Aalto-yliopisto, Tampereen teknillinen yliopisto, Euroopan aluekehitysrahasto, Turun kaupunki, Tekes ja Turun kehittämiskeskus.
Esimerkkinä aikaansaannoksista Helén mainitsee viheraluesuunnitelman. Siihen liittyen kaupunki toteutti alueella kunnostuksia ja Härkämäkiseura puolestaan hankki rahoituksen kahdelle tilataideteokselle.
Asunto-osakeyhtiö Pyytin päätyseinää koristaa valoteos Härän tähtikuviosta ja Ieskadulla autojen kääntöpaikalla on Häränsilmä kiveen tehtyine luolamaalauskuvioineen.
Strategiatyö kuitenkin tyssäsi vuonna 2013, kun Härkämäkiseura totesi voimavarojensa olevan rajalliset niin mittavaan hankkeeseen.
– Siinä vaiheessa käännyimme Härkämäen Huollon puoleen, ja sen jälkeen onkin tehty historiaa, Matti Helén valottaa taustoja.
Kiinteistöstrategia sai tuulta siipiensä alle
Jari Niemisen aloittaessa Härkämäen Huollon toimitusjohtajana vuonna 2014 oli Härkämäkiseuran aloittama kehitystyö pysähdyksissä. Viedessään kiinteistöstrategia-ajattelua taloyhtiöiden hallitusten puntaroitavaksi sen saama vastaanotto vaihteli.
– Koska kukaan ei ollut tehnyt tätä aikaisemmin, en ensin tiennyt itsekään, mitä sillä voitaisiin saavuttaa. Isännöitsijälle oli iso apu, kun muutama taloyhtiön puheenjohtaja alkoi ymmärtää jutun juonen. Parin taloyhtiön näyttäessä vihreää valoa lähti lumipallo pyörimään. Härkämäen taloyhtiöistä ainoastaan yksi jättäytyi hankkeesta, samoin kolme vuokrataloyhtiötä. Mutta niidenkin kanssa tehdään yhteistyötä.
Isännöitsijä Nieminen korostaa, että näin suuri urakka vaatii monen tahon sitoutumista yhteiseen päämäärään.
– Saatuani taloyhtiöiden hallituksilta luottamuslauseen lähdin viemään asioita eteenpäin. Erinäisten sattumien kautta otimme Vahanen Oy:ltä niin sanotusti kopin. Suunnittelutyössä on käytetty apuna Taloyhtiön ABC-palvelua ja kehityspäällikkö Katja Soini kävi kertomassa strategian laatimisesta taloyhtiöiden hallituksille ja muille asioista kiinnostuneille.
Omasta työstään kiinteistöstrategioiden ja korjaussuunnitelmien parissa Jari Nieminen kertoo niiden vaatineen 70 ylimääräistä kokousta.
– Johtopäätöksenä voidaan todeta, että näin mittava kehitystyö ei yksinkertaisesti toimi vapaaehtoisvoimin, hän toteaa.
Ikkunaremontissa on jo säästetty
Taloyhtiöillä on jo kertynyt kokemusta yhdessä toteutetusta remontista, kun kuuden taloyhtiön ikkunat ja parvekeovet uusittiin kimpassa.
– Suomen suurin yksittäinen ikkunoiden ja parvekeovien remontti saatiin kesällä valmiiksi. Sen laajuudesta kertoo, että ikkunatehtaan tuotannosta varattiin 2,5 viikkoa Härkämäen ikkunoiden tuotantoon, Jari Nieminen kertoo.
Matti Helén sanoo remonttikustannusten olleen jopa 20 prosenttia alhaisemmat kuin jos kukin taloyhtiö olisi toteuttanut remontin yksikseen.
– Yhteistyöllä saatiin 100 000–120 000 euroa jäämään Härkämäkeen, hän laskee.
Tarkastellessaan yhdessä toteutettuja remontteja isännöitsijän kantilta Jari Nieminen toteaa kokousten ja valmistelujen vieneen aluksi runsaasti aikaa, mutta loppukädessä tämä oli vaivan arvoista.
– Homman lähtiessä liikkeelle oli helpompaa olla tekemisissä yhden urakoitsijan ja valvojan kanssa kuin jos heitä olisi ollut useampi. Yhdellä puhelinsoitolla pystyi hoitamaan kuuden taloyhtiön asioita.
Kuntotutkimukset ensi vuonna
Kunkin taloyhtiön remonttisuunnitelmaan on ensimmäiseksi toimenpiteeksi kirjattu kuntotutkimukset vuonna 2017. Tarkastelun alla tulevat olemaan muun muassa julkisivut, parvekkeet ja putkistot. Lisäksi tehdään haitta-ainekartoitukset. Kuntotutkimusten pohjalta taloyhtiöiden strategiat ja suunnitelmat päivitetään.
– Kuntotutkimus kertoo, mitä remontteja pitää aikaistaa tai mitä voidaan siirtää tuonnemmaksi, Matti Helén toteaa.
Asunto-osakeyhtiö Terviluodon hallituksen puheenjohtaja Heikki Valanne korostaa yhteistyön merkitystä remonteissa: – Korjaukset pyritään tekemään porukassa. Se painaa kustannuksia alemmaksi, kuten ikkunaremontissa voitiin todeta.
Korjaussuunnitelmassa ei ole ainoastaan ajoitettu remontteja aikajanalle, vaan on myös arvioitu, mitä kukin remontti maksaa neliömetriä kohti.
Tulevien remonttien ollessa hyvissä ajoin tiedossa voidaan niihin varautua rahallisesti: – Taloyhtiöt voivat kartuttaa korjausrahastoaan, ja pitää siitä huolimatta vastikkeensa maltillisena, Matti Helén tietää.
Suuntaviivat selvillä
Taloyhtiöstrategioista osan valmistuttua ja muiden ollessa hyvässä vauhdissa voi isännöitsijä Jari Nieminen huokaista: urakka on tältä erää loppusuoralla. Hän toivoo nyt asetettujen selkeiden suuntaviivojen helpottavan tulevaisuudessa sekä isännöitsijän että taloyhtiöiden hallitusten työskentelyä, myös henkilöiden vaihtuessa.
– Papereita pitää toki päivittää, sillä ei voida ajatella niiden pätevän sellaisenaan 30 vuotta. Muutoksia tapahtuu väistämättä, ja myös uusien osakkeenomistajien mielipiteet täytyy ottaa huomioon, isännöitsijä muistuttaa.
Kiinteistöstrategioita on tarkoitus tarkastella viiden vuoden välein samaan tapaan kuin taloyhtiöiden pitkän tähtäimen suunnitelmia (PTS).
Vaikuttaako strategia selkeine tavoitteineen innokkuuteen lähteä mukaan taloyhtiön päätöksentekoon, se jää nähtäväksi.
– Toivottavasti osakkaat olisivat entistä kiinnostuneempia omasta omaisuudestaan ja pyrkisivät vaikuttamaan siihen, miten sitä hoidetaan.
Matti Helén ja Heikki Valanne muistuttavat, että koko asuinalueen maine nousee suunnitelmallisen kiinteistöpidon ansiosta. Ja sillä on puolestaan vaikutusta asunto-osakkeiden hintaan.
Taloyhtiöiden puheenjohtajat nostavat keskusteluun myös yhteisöllisyyden, joka kasvaa taloyhtiöiden yhteisen toiminnan kautta.
– Härkämäki on kuin pieni kylä, miehet kuvailevat asuinaluettaan.
Kuvassa: Jari Nieminen (vas.), Heikki Valanne ja Matti Helén toteavat alueen yhteisöllisyyden kasvaneen, kun taloyhtiöstrategioita on tuumattu yhdessä ja erikseen.
Teksti ja kuva: Irene Murtomäki
Artikkeli on julkaistu lokakuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti 7/2016