Tuleeko helsinkiläisen 61-vuotiaan asunto-osakeyhtiön perinteisestä putkiremontista satumainen tarina, se selviää joulukuun puoleen väliin mennessä. Tarkoitus on, että putkiremontti saadaan huoneistoissa läpi ennätyksellisen nopeasti eli kahdessa viikossa. Lisäksi kyse lienee ensimmäisestä asunto-osakeyhtiöstä, joka toteuttaa remonttinsa allianssimallilla.
Helsingin Roihuvuoressa sijaitsevassa Asunto Oy Satumaanpolku 5:ssä allianssi- eli niin sanottu yhteistoimintamalli oli hallituksen puheenjohtajan Mikko Jauhiaisen mukaan lopulta itsestään selvä valinta.
Taloyhtiö halusi remontin, jossa asukkaat otetaan aidosti huomioon; remontin, joka viedään läpi nopeassa aikataulussa; eivätkä kustannukset – varsinkaan suunnittelukustannukset – karkaa käsistä.
Taloyhtiössä tehtiin viisi vuotta sitten kuntotutkimus. Sen perusteella virisi keskustelu putkiremontin valmistelemisen tarpeesta 61-vuotiaassa taloyhtiössä: – Me pystyimme tavallaan siirtämään ajatusta putkiremontin tekemisestä, koska niitähän nyt tehdään normaalisti 30-40 vuotta vanhoissa taloissa. Parisen vuotta sitten meillä kuitenkin tapahtui sen verran iso vesivahinko, että sekin muutti suhtautumista ja ymmärrystä, että nyt meidänkin pitää ruveta oikeasti jotakin asian eteen tekemään, Jauhiainen kertaa.
Nopeasta toteuttamisesta ja allianssimallista Mikko Jauhiainen kiinnostui ensin työnsä kautta, mikä johti taloyhtiössä kaikkien tietämyksen lisäämiseen erilaisin keinoin aina osakas- ja asukastasolle saakka.
Tärkeä lenkki siinä, että uusi toimintatapa tuli rohkeasti valituksi, kuuluu Jauhiaisen mukaan uudelle, runsas vuosi sitten palkatulle isännöitsijälle Juhani Hujaselle Vuo-Kiinteistöpalvelut Oy:stä.
– Me halusimme toteuttaa hankkeen, jossa aidosti keskustellaan asukkaiden kanssa, eikä niin, että isännöitsijä yksinvaltaisesti ohjaa hanketta tai isännöitsijä tuo ja valikoi hankkeeseen omat yhteistyökumppaninsa, Jauhiainen tuumaa.
Asukkaat osallistuvat itsekin
– Niin monta mieltä kuin on omistajaakin määrittelee usein korjaushankkeen suunnan ja ratkaisut. Tässä toimintamallissa omistajat ovat kuitenkin itse mukana alusta pitäen, prosessin kanssa käsi kädessä, Mikko Jauhiainen jatkaa.
Se tarkoittaa sitä, että asukkaat ovat voineet konkreettisesti vaikuttaa hankkeeseen ja ennen kaikkea oman asuntonsa ratkaisuihin yhdessä palveluinsinöörin kanssa.
Alun perin oli ajateltu, että viemäriputket sukitetaan, eikä osakkaiden kylpyhuoneisiin kosketa, el-leivät he sitä itse halua.
Sukittamisen työmenetelmä olisi kuitenkin vaatinut 7 lisäpäivää toteuttamisen prosessissa, minkä vuoksi se ei soveltunut nopeaan kahden viikon remontointitapaan. Vaihtoehdoksi ei siksi jäänyt muu kuin viemäriputkienkin korjaaminen perinteisellä tavalla.
– Asukkaille kerrottiin tilanteesta, kuunneltiin heidän toiveitaan hyvinkin tarkkaan. Muutaman päivän päästä sellaisetkin osakkaat, jotka olivat ensin pitäneet viemäriputkien sukittamista ainoana hyvänä vaihtoehtona, olivat muuttaneet mieltään ja näkivät perinteisen tavan toisena hyvänä vaihtoehtona, Jauhiainen kertaa hallituksen kannalta katsottuna kriittisestä kohdasta hankkeen valmistelussa.
– Allianssimalli nimenomaan mahdollistaa sen, että jos tulee hankkeen etukäteisvalmistelussa ja suunnittelussa tämänkaltaisia kompastuskohtia, niihin voidaan löytää yhdessä toinen ratkaisu, hän muistuttaa.
Tärkeimpänä allianssimallin hyötynä Jauhiainen pitää kuitenkin sitä, että kaikki osapuolet – taloyhtiön edustajat, suunnittelun, lvi- ja sähköurakoinnin sekä toteuttajan edustajat – ovat olleet hankkeessa mukana alusta alkaen.
– Toisaalta me kaikki allianssimallin osapuolet olemme tässä vaiheessa vielä yhtä tietämättömiä siitä, miten hanke tulee lopulta onnistuu – sen verran uudesta toimintamallista on kysymys. Tämä on kuitenkin kaikille osapuolille myös oppimisen prosessi, Jauhiainen vielä tosiasiana tunnustaa.
Nopeutta haluttiin
Putkiremontin toteuttaminen tapahtuu huikean nopeassa aikataulussa. Fira Palvelut Oy:n toimitusjohtaja Sami Kokkonen kertoo, että vastaavanlaista huippunopeaa aikataulua kokeiltiin tätä aikaisemmin nurmijärveläisessä 9 asunnon rivitaloyhtiössä.
Tärkeänä toimintatavan kehittämisen pontimena on ollut se, että saadaan aikaan prosessi, missä ei tarvitse turhaan odotella ja tehdään työvaiheita mahdollisimman paljon samanaikaisesti.
Tällä toimintatavalla uskotaan olevan mahdollista päästä 6-8 viikon toteutukseen nykyisestä putkiremonttien keskimääräisestä 12 viikon läpimenoajasta.
Se edellyttää myös tuttuja yhteistyökumppaneita, työntekijöiltä uudenlaista asennetta ja erittäin yksityiskohtaista, ennaltasuunniteltua logistiikkaa.
– Olemme tehneet huolellista ennakkosuunnittelua useiden kuukausien ajan. Nyt olemme tehneet kellarikerroksessa ja porrashuoneessa valmistelevia töitä. Asukkaat muuttavat talosta pois viikonlopun aikana. Maanantaina aloitamme asunnoissa purkutöillä ja teemme työt siinä aikataulussa, että asukkaat voivat muuttaa takaisin asuntoihinsa kahden viikon päästä maanantaina, työpäällikkö Juha Piironen Fira Palvelut Oy:stä kertoo remontista, joka koskee 19 huoneistoa kellarikerroksen ja 4 asuinkerrosta käsittävässä talossa.
Asukkaiden muutto edesauttaa sitä, että töitä voidaan tehdä talossa kello 6:n ja 23:n välisenä aikana.
– Jokaiselle asukkaalle on löytynyt sijaisasunto sen kahden viikon ajaksi, mitä putkiremontti kestää huoneistoissa. Kuka menee sukulaisten luokse, kuka majoittuu ystävien luokse ja niin edelleen, hallituksen puheenjohtaja Mikko Jauhiainen iloitsee tilanteesta.
Riskit kartoitettu etukäteen
Aika moni osakas on halunnut teettää samassa yhteydessä huoneistossaan muutos- ja lisätöitä. Niidenkin toteuttaminen on Piirosen mukaan tarkoitus sisällyttää tuohon 2 viikkoon.
– Lukuunottamatta yhtä huoneistoa, jossa tarvittiin yksi lisäviikko. Siellä tehdään enemmän muutos- ja lisätöitä, joita ei voida toteuttaa samanaikaisesti putkiremontin kanssa, hän mainitsee.
Jotta luvattu nopea toteuttaminen on mahdollista, taloyhtiöstä on Piirosen mukaan tutkittu perusteellisesti rakenteita ja riskikohtia.
– On tietysti mahdollista, että jostakin huoneistoista löytyy kosteusvaurioita, mihin emme ole pystyneet varautumaan etukäteen ja remontti kestää siksi siellä pidempään, hän vielä toteaa.
Taloudellista turvallisuutta ja vastuullisuutta
Tuleeko allianssimalli edullisemmaksi kuin perinteisissä rakentamisprosesseissa?
– Toimintamalli tuottaa säästöä esimerkiksi sitä kautta, että kaikki turha suunnittelutyö eri vaiheista on jäänyt pois. Työmaalla suunnittelija ja toteuttaja tekevät saumatonta yhteistyötä.
Toimintamalli mahdollistaa senkin, että yllätyksiin voidaan varautua tilanteen mukaan, taloyhtiön isännöitsijä Juhani Hujanen, BBA, AIT, IAT, nostaa yhtenä esimerkkinä esiin.
Allianssimalli tulee hänen mielestään toimimaan myös niissä tilanteissa, jos huoneistosta yllättäen löytyy kosteusvaurioita.
– Yllätyksiin voidaan reagoida nopeasti, tehdä tarvittaessa uudet suunnitelmat ja muuttaa korjaustapaa. Lisäksi huoneiston omistaja saa lähes reaaliaikaisesti tietoa siitä, mitä hänen huoneistossaan tapahtuu, hän jatkaa.
Hänen mielestään allianssi on hallinnoimisen ja kustannustenkin seurannan kannalta paljon helpompi ja turvallisempi toimintatapa kuin perinteinen.
– Kykenemme hallinnosta aina suoritusportaaseen asti seuraamaan kustannuksia. Tämä on erinomainen asia, koska perinteisessä toimintatavassa esimerkiksi lisätöiden osuus tai muut kustannuksia kasvattaneet asiat realisoituvat vasta urakan loppuselvityksessä. Tässä taloudellisiinkin yllätyksiin voidaan reagoida heti, hän vielä kehuu.
Juhani Hujanen kertoo seuranneensa kiinnostuneena allianssitoimintamallin etenemistä rakentamisen markkinoilla ja isännöitsijäkunnan suhtautumista siihen.
– Se, että toimijat istuvat saman pöydän ääreen sopimaan asioista, ei ole todellinen allianssi. Vaan se toteutuu silloin, kun kaikki osapuolet ovat mukana alusta alkaen ja yhteisesti valmistelevat, suunnittelevat ja toteuttavat hankkeen, hän muistuttaa.
Hän kannustaa myös vanhoihin toimintatapoihin tottuneita isännöitsijöitä uudistamaan ajatusmaailmaansa, koska allianssimalli tuo isännöintiinkin läpinäkyvyydellään ja yhteistyöllä turvallisuutta ja vastuullisuutta.
Allianssissa hankkeen osapuolet vastaavat yhdessä projektiin liittyvistä riskeistä, mutta myös voivat hyötyä yhdessä onnistumisesta.
Yhteisesti on sitouduttu alittamaan hankkeelle asetettu tavoitehinta.
– Kuukauden päästä olemme senkin asian suhteen viisaampia, syntyykö hankkeessa mahdollisesti säästöjä. Jos tavoitehinta alitetaan, hyöty jaetaan tilaajan ja toimijoiden kesken. Jos tavoitehinta ylitetään, me kaikki maksamme ylimenevää osuutta, Sami Kokkonen Fira Palvelut Oy:stä vielä toteaa.
Teksti: Riina Takala-Karppanen
Artikkeli on julkaistu joulukuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 9/2016