Tonttikaupasta rahaa linjasaneeraukseen

Täydennysrakentaminen kiinnostaa taloyhtiöitä isojen remonttien rahoittamiseksi. Helsingin Haagassa Kauppalantie 27– 29:ssä uuden talon rakentaminen naapuritontille voi alkaa ensi vuonna, jos kaavamuutos hyväksytään.

As Oy Kauppalantie 27–29 on lähtenyt täydennysrakentamishankkeeseen, jossa tontin myynnistä saaduilla rahoilla rahoitetaan vuonna 1960 rakennetun ja 36 asuntoa käsittävän talon linjasaneeraus.
Hallituksen puheenjohtaja Valtteri Antosen mukaan idea taloyhtiön vähälle käytölle jääneen alapihan myymisestä syntyi sattumalta uuden hallituksen ja uuden isännöitsijän tehdessä kiinteistökatselmusta nelisen vuotta sitten.
– Meillä oli suunnitteilla linjasaneeraus ja sen myötä mietittiin, voisiko tontin osan myynnillä saada rahaa linjasaneeraukseen, kun se on taloyhtiön oma eikä vuokratontti, Antonen toteaa.

KUVASSA HALLITUKSEN PUHEENJOHTAJA VALTTERI ANTONEN.

Sopimuksilla suojaa
Kun idea tontin myymisestä vaikutti hyvältä, taloyhtiö teetti suunnittelutoimistolla hahmotelmat hankkeesta ja tiedusteli kaupungin kantaa aikeisiin.
– Meille näytettiin heti vihreää valoa. Meillä on Huopalahden asema ihan vieressä, bussilinjoja kulkee, julkinen liikenne on todella hyvä, iso tontti ja hanke tukee kaupungin täydennysrakentamisstrategiaa, Antonen kertoo.
Muutamilta rakennusliikkeiltä pyydettiin tarjoukset, joista tarjouskilpailun voittaneen YIT Rakennus Oy:n kanssa tehtiin juristin avustuksella ehdollinen esisopimus tonttikaupasta sekä yhteistyösopimus.
– Taloyhtiön kannattaa ottaa toteuttaja eli rakennusliike hyvin aikaisessa vaiheessa mukaan. Sillä taloyhtiö pienentää omaa taloudellista riskiään. Kuten tässäkin tapauksessa, me vastaamme tontin suunnittelukustannuksista, eikä taloyhtiön tarvitse kerätä esimerkiksi yhtiövastikkeiden kautta rahaa suunnitteluun. Toisaalta näin toimien varmistutaan siitä, että syntyy toteutuskelpoinen kaava, jolle löytyy ostaja, maahankintapäällikkö Mikko Pätynen YIT Rakennus Oy:stä sanoo.
Toteuttajan osallistuminen hankkeeseen voi Pätysen mukaan nopeuttaa myös kaavan etenemistä, koska hanketta viedään ammattimaisesti ja tehokkaasti eteenpäin.
Koska rakennuspaikka sijaitsee junaradan tuntumassa, tontista on pitänyt tehdä tärinä- ja meluselvitykset.
– Me selvitimme, kuinka lähelle rataa pystymme rakentamaan ja minkälaisia tärinä- ja meluvaimennuksia rakennus vaatii. Tulokset antoivat tiettyjä reunaehtoja suunnittelulle: asunnot eivät aukea radan suuntaan ja radansuuntaisella luhtikäytävällä pyritään estämään melun kulkeutuminen asuntoihin, Pätynen kertoo.
Pätynen toteaa, että taloyhtiön talouden hallinta on täydennysrakentamishankkeissa suhteellisen haasteellista.
– Ne ovat riskillisiä hankkeita, ja kaavoittamiseen, arkkitehti- ja konsulttitöihin menee helposti kuusinumeroinen summa rahaa. Ja jos käykin niin, että kaava ei jostakin syystä vahvistukaan, se on taloyhtiölle ja sen osakkaille iso kustannus yksin kannettavaksi.

Muutokset huolettivat
Taloyhtiön tontti on Pätysen mukaan poikkeuksellisen hyvällä paikalla ja iso, noin 3800 neliötä, josta uusi rakennus vie puolet. Rakennusoikeutta on 2100 neliötä; tässä vaiheessa suunnitellaan noin 30:tä uutta asuntoa.
Tontti sijaitsee huomattavasti alempana kuin talon nykyinen piha-alue. Uuden viisikerroksisen talon alimmaiseen kerrokseen tehdään parkkitilaa ja aputiloja, jotka sijoittuvat sille korkeudelle, missä olemassa olevan talon piha kallioineen sijaitsee.
Ensimmäiseen kerrokseen tulee todennäköisesti pienet maantasopihat ja muihin asuntoihin parvekkeet.
Valtteri Antonen myöntää, että keskustelua käytiin paljon. Osakkaita huolestutti maiseman muuttuminen, liikenteen lisääntyminen piha-alueella ja miten järjestetään piha, josta tulee yhteinen uuden talon kanssa.
Tehdyillä laskelmilla tuotiin esiin, mitä taloyhtiö saa tonttikaupasta ja mitä maksaa linjasaneerauksen toteuttaminen velkarahalla.
Epätietoisuutta hälvensi rakennusliikkeen edustajien kanssa pidetyt infotilaisuudet, joissa esiteltiin hahmotelmia uudesta talosta ja sen sijoittumisesta pihaan.
– Rakennusliikkeen edustajat olivat avoimia, vastasivat kysymyksiin ja olivat hyvin valmistautuneet. Senkin ansiosta hanketta oli helpompi viedä eteenpäin, Antonen sanoo.

Kaavan vahvistamista odotetaan
Mikäli kukaan ei valita täydennysrakentamisen mahdollistavasta kaavamuutoksesta, se voidaan hyväksyä seuraavassa kaupunginhallituksen kokouksessa.
– Jos kaava vahvistetaan, meillä alkaa tarkempi ja rakennuslupatasoisiin kuviin tähtäävä suunnittelu, minkä jälkeen haemme rakennusluvan. Rakentaminen voi alkaa aikaisintaan yhdeksän kuukauden päästä asemakaavan vahvistumisesta, YIT:n Mikko Pätynen sanoo.
– Ja me odotamme, että YIT:n kanssa kaksi vuotta sitten tekemämme kiinteistökaupan esisopimus toteutuu, tonttikauppa tehdään ja taloyhtiön tilille tulee rahat, hallituksen puheenjohtaja Antonen toteaa.
Linjasaneeraus etenee kuitenkin riippumatta täydennysrakentamishankkeen toteutumisesta. Vesi- ja viemärijärjestelmä on pakko korjata, riskit putkirikosta kasvavat päivä päivältä.

Infolaatikko:

1,3 miljoonan tontti

Lappeenrannan teknillisessä yliopistossa opiskeleva Juho Salomäki tutki diplomityössään rakennusoikeuden myynnin vaikutusta taloyhtiöille lisä- ja täydennysrakentamishankkeissa ja teki esimerkkilaskelman As Oy Kauppalantie 27–29:stä.
Taloyhtiön saaman rakennusoikeuden arvo laskelman mukaan on 1,3 miljoonaa euroa. Maan arvonnousu on 365 000 euroa ja kaupungin maankäyttömaksu siitä 35 prosenttia eli 128 000 euroa.
Myyntivoittoa jää noin 1,2 miljoonaa euroa. Linjasaneerauksen kustannus on urakkatarjousten perusteella noin 1,5 miljoonaa euroa.

Teksti Riina Takala-Karppanen
Artikkeli on julkaistu toukokuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti 4/2017