• Hyppää pääsisältöön
  • Hyppää ensisijaiseen sivupalkkiin
  • Hyppää alatunnisteeseen
  • Etusivu
  • Uutiset
    • Uutiset
    • Tuoteuutiset
    • Kaupallinen yhteistyö
  • Artikkelit
    • Energia
    • Huolto ja siivous
    • Isännöinti ja hallinto
    • Julkisivu ja katto
    • Koti
    • Talous
    • Turvallisuus
    • Kolumnit
    • Piha
    • Putket ja vesi
    • Selaa artikkeleita
  • Lehti
    • Lue näköislehtiä
    • Mediatiedot
    • Tilaa uutiskirje ja näköislehti
    • Ilmoita osoitteenmuutoksesta
  • Blogi
  • Yritys
    • RPT Byggfakta Oy
    • Citymark – toimitilapalvelut
    • RakennusFakta – tuotteet ja ratkaisut
    • SIR Tietokanta
    • RPT SMART – Tietopalvelu
  • Yhteystiedot
Kiinteistöposti

Kiinteistöposti

25 vuotta taloyhtiön arjessa ja juhlassa

Olet täällä: Alkuun / Artikkelit / Tolkkua remonttien toteuttamiseen

Tolkkua remonttien toteuttamiseen

31.3.2016

Suunnittelun ja toteutuksen lähtökohdaksi tulee ottaa talon kunto ja osakkaiden, maksajien, tarpeet ja toiveet. Sehän on itsestään selvää taloyhtiöiden nykyisissä korjaushankkeissa – vai onko sittenkään? Suomen Asunto-osakkeenomistajat ry:n edunvalvonta-toimikunnan puheenjohtaja Lars Lundströmin mielestä se ei ole itsestään selvää, vaan on tarpeellista esittää kysymys, miten putkiremontteihin saadaan tolkkua.

– Linjasaneeraus eli kansankielisemmin putkiremontti on talon hallinnossa poikkeuksellinen hanke, jonka suunnittelu ei kuulu isännöitsijän, tai edes teknisen isännöitsijän toimenkuvaan. Suunnittelu annetaan tai pitäisikö sanoa jätetään useimmiten suunnittelutoimiston vastuulle, Lundström alustaa.
Tästä taas useimmiten seuraa hänen näkemyksensä mukaan se, että linjasaneeraus muuttuu talon peruskorjaukseksi.

– Eihän suunnittelija itse maksa remontista mitään, vaan laskuttaa. Ja sitä enemmän, mitä isompi suunnitelma. Minusta on naivia ajatella, että suunnittelija on taloyhtiön asialla, hän lausuu todeten, että suunnittelijan työtähän mitataan yrityksessä yrityksen liikevaihdon ja katteen perusteella.
Hänen mielestään onkin ensiarvoisen tärkeää, että hallitus ymmärtää vastuunsa.

– On hallituksen vastuulla valvoa, että suunnittelu palvelee ensisijaisesti taloyhtiön, eikä suunnittelutoimiston, tarpeita, hän painottaa.

Mainos

Tarveharkinta unohtuu
Hankesuunnitelma on hänen mielestään ongelman ydin. Se lanseerattiin aikoinaan aitoon tarpeeseen. Parisivuinen hankesuunnitelma auttoi hallitusta hahmottamaan hankkeen sisällön ennen varsinaiseen suunnitteluun ryhtymistä.
– Entä tänään? Hankesuunnitelmat ovat paisuneet enemmän kuin yksikään pullataikina. Tarveharkinta ja hallituksen ohjaus on usein unohtunut kokonaan, hän sanoo.
– Linjasaneerausta koskevan hankesuunnitelman lukeminen kannattaa aloittaa loppupäästä. Jos siinä suositellaan nurmikon uusimista tai pihan asvaltointia, kannattaa lukemista jatkaa ja varmistua, että ei mukaan ole otettu muita ”lisämyynniksi” laskettavia suunnitelmia.
– Suunnittelutoimiston ja osakkaiden välillä on suunnitelman laajuuteen ja kustannuksiin liittyvä intressiristiriita. Hallituksen tehtävä on kuunnella osakkaita ja ohjata suunnittelua, hän muistuttaa.

Vaihtoehtoiset korjausmenetelmät huomioon
Suurin intressiristiriita taloyhtiön osakkaiden ja suunnittelutoimiston kesken syntyy, kun taloyh- tiössä harkitaan nykyaikaisten rakenteita rikkomattomien menetelmien hyödyntämistä.
Niitä ei välttämättä edes tarjota, vaikka taloyhtiö ja osakkeenomistajat haluaisivat niitä käyttää tai ainakin siis selvityttää niidenkin käyttömahdollisuudet perinteisten korjaustapojen rinnalla. Eli siis tutkia käyttövesiputkien pinnoittamista ja viemäreiden sukitusta tai pinnoittamista, ruiskuvalu- ynnä muita menetelmiä.
– Niissä ei ole juurikaan suunniteltavaa. Osakkaille ne toisivat merkittäviä säästöjä. Voidaankin kysyä, kumpi sitten lopulta päättää. Muodollisen päätöksen tekee yhtiökokous, mutta aivan liian usein sen lopullisen tosiasiallisen päätöksen tekee suunnittelutoimisto – asiantuntija tai asiantuntijoiden joukko, jotka tulevat infotilaisuuteen tai vasta lopullisen päätöksen siunaavaan yhtiökokoukseen.

– Vaatii osakkaalta suurta itsevarmuutta avata suunsa ja alkaa ”maallikkona” kyseenalaistaa ”asiantuntijoiden” suunnitelmaa. Se on kuitenkin osakkaiden oikeus. Eikä sitä asiantuntemustakaan aina niin hirveästi tarvitse olla, hän muistuttaa.

Minne unohtui alkuperäinen tarve?
Lundström ottaa esimerkiksi taloyhtiön, jossa 70-luvulla rakennettuun taloon oli suunniteltu tehtäväksi kylmäkellari linjasaneerauksen yhteydessä.
– Tarveharkinta nousi esiin vasta lopullista päätöstä tekevässä yhtiökokouksessa – kuka tätä on halunnut? Ei kukaan. Talon alkuperäiset, rollaattorilla liikkuvat asukkaat olisivat kaivanneet kylmäkellareita 70-luvulla, vaan eivät enää. Nuori perheenäiti totesi, että työ ja kahden lapsen hoito vievät kaiken ajan, marjat saan kaupan tiskistä. Ei löytynyt ketään, joka olisi kylmäkellareita kaivannut, hän kertoo.
– Senkin jälkeen isännöitsijä ja suunnittelija perustelivat hanketta vielä synergiaeduilla – toteutus tulee niin paljon edullisemmaksi, kun se tehdään linjasaneerauksen yhteydessä. Yhtiökokous päätti kuitenkin yksimielisesti poistaa kylmäkellarin hankesuunnitelmasta eli tässä tapauksessa maallikot jyräsivät asiantuntijat, hän jatkaa.
Hallituksen olisi pitänyt huolehtia vastuustaan – tarveharkinnan ja suunnittelun ohjauksen olisi pitänyt tapahtua jo paljon aikaisemmassa vaiheessa – se hänen mielestään esimerkissä on huomioitava.

Suunnittelijan valinta tärkein päätös
Suomessa tehdään korjausrakentamista lähes kuuden miljardin euron edestä vuodessa. Siitä noin neljä miljardia on asunto-osakeyhtiöiden teettämiä remontteja.
– Ohjaamalla suunnittelua niin, että remontin laajuutta ei tarpeettomasti kasvateta ja linjasaneerauksessa mahdollisuuksien mukaan hyödynnetään rakenteita rikkomattomia menetelmiä voidaan osakkaiden maksettavaksi tulevia kuluja karsia satojen miljoonien eurojen edestä ilman, että tingitään laadusta tai tarpeista, hän korostaa.
Hänen mielestään taloyhtiössä ja ennen kaikkea hallituksessa kannattaisi remontin laajuudesta ja toteutustavasta keskustella jo ennen suunnittelutoimiston valintaa.

– Jos remontin lähtökohtana on linjasaneeraus, kannattaa muut tarpeet rajata suunnittelun ulkopuolelle. Myös nykyaikaisten rakenteita rikkomattomien menetelmien hyödyntäminen tulee ottaa esille jo ennen suunnittelutoimiston valintaa ja, jos niin halutaan, asettaa se suunnittelun lähtökohdaksi, hän vielä muistuttaa.

Suunnittelutoimiston valinta onkin hänen mielestään hallituksen tärkein päätös.
– Hallituksen tulee asettaa hankesuunnitelmalle raamit. Tyypillisen kerrostalon linjasaneerauksen hankesuunnitelma saa olla korkeintaan kolme sivua, korkeintaan 10 000 euroa ja aikaa yksi kuukausi, hän painottaa.
– On myös syytä harkita vaihtoehto, jossa erillistä suunnittelutoimistoa ei valita ollenkaan, vaan hanke toteutetaan ns. KVR urakkana – kokonaisvastuu-urakka. Siinä suunnittelun tekee urakoitsija.
– Tämä on hyvä, usein paras vaihtoehto silloin kun taloyhtiö on päätynyt toteuttamaan vain linjasaneerauksen hyödyntäen rakenteita rikkomattomia menetelmiä. Urakoitsija tutkii itse putkien kunnon ja laatii lyhyen kuvauksen tarvittavista kunnostustoimista jo ennen tarjouksen tekemistä. Taloyhtiön asettaman valvojan rooli korostuu, hän jatkaa.
– Hankkeesta tulee myös järjestää informaatiotilaisuus, jossa osakkailla on mahdollisuus kysyä ja vielä myös vaikuttaa. Infotilaisuuden ja yhtiökokouksen välissä tulee olla riittävästi aikaa hiekkalaatikko- ja porraskäytäväkeskustelua varten ennen lopullisen päätöksen tekevää yhtiökokousta, hän vielä korostaa näin vilkkaan yhtiökokouskevään alla.

Teksti: Riina Takala
Artikkeli on julkaistu maaliskuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 2/2016.

Kategoriassa: Artikkelit Avainsanoilla: hallitus, hankesuunnitelma, korjausrakentaminen, Lars Lundström, linjasaneeraus, Modernit Viemärisaneerausmenetelmät, osakkeenomistaja, pinnoitus, putkiremontti, remontti, sujutus, sukittaminen, Suomen asunto-osakkeenomistajat ry

Ensisijainen sivupalkki

Lue uusin lehti

Lue aiemmat numerot täältä.

Julkisivujen taitajat

Katso julkisivujen taitajat 2022

Päivää, sanoi isännöitsijä

Vanhat talot ovat upeita kohteita

Normipostia

Takat, takkahormit ja niiden kunnossapitovastuu taloyhtiössä

Valvoja

Valvoja: Urakoitsijan ja työntekijöiden kunnosta

Yhteistyössä

Tilaa Rakennusfakta-uutiskirje

RSS Rakennusfakta tuoteuutisia

  • Fibolla nyt antibakteeriset pinnat 3.2.2023
  • KWC Nordics Oy. Tutut tuotteet – uusi brändi. 3.2.2023
  • Venttiiliteknologian uusi sukupolvi 3.2.2023
  • Pohjoismainen luksusrakennus erikoisvalmisteisella hiilineutraalilla Dekton-julkisivulla 3.2.2023

Suosittua sivustolla

  • Lappeenrannan Sammontalon rakentaminen alkaa tänä kevään
  • Raide-Jokerin koeajot alkavat Espoossa
  • Kiinteistötahkola osti Isännöinti Ilkka Saarinen Oy:n
  • Hervantajärven kivijalkakauppa lämmittää asuntoja
  • Helsinki ja Caverion käynnistävät kolme ESCO-hanketta

Footer

Kiinteistöposti

Kiinteistöposti-lehti on taloyhtiömaailmaan keskittyvä ammattijulkaisu. Lehdessä julkaistaan taloyhtiöitä koskevia artikkeleita ja taloyhtömaailmaan liittyviä uutisia ja tuotteita.

  • Facebook
  • LinkedIn

Copyright © 2023 · Kiinteistöposti | RPT Byggfakta Oy

RPT Byggfakta Oy:n tietojenkäsittelyä, tietosuojaa ja evästeitä koskevat periaatteet
Käytämme sivustollamme evästeitä joiden avulla seuraamme sivustomme liikennettä. Tietosuojaperiaatteissamme kerromme, mitä tietoja keräämme ja miksi, sekä mihin tarkoituksiin tietoja käytetään. Klikkaamalla "Hyväksy", hyväksyt kaikki sivustollamme käytössä olevat evästeet. Muista, että sinulla on myös valintamahdollisuuksia tietojesi ja yksityisyytesi käsittelyyn ja suojaamiseen. Voit määritellä evästeiden hyväksynnän tarkemmin Eväste-asetuksista.
EvästeasetuksetHyväksy
Yksityisyys

Privacy Overview

This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Out of these cookies, the cookies that are categorized as necessary are stored on your browser as they are essential for the working of basic functionalities of the website. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. These cookies will be stored in your browser only with your consent. You also have the option to opt-out of these cookies. But opting out of some of these cookies may have an effect on your browsing experience.
Necessary
Aina käytössä

Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. This category only includes cookies that ensures basic functionalities and security features of the website. These cookies do not store any personal information.

Non Necessary

Any cookies that may not be particularly necessary for the website to function and is used specifically to collect user personal data via analytics, ads, other embedded contents are termed as non-necessary cookies. It is mandatory to procure user consent prior to running these cookies on your website.

Tallenna ja hyväksy