Suunnittelun ja toteutuksen lähtökohdaksi tulee ottaa talon kunto ja osakkaiden, maksajien, tarpeet ja toiveet. Sehän on itsestään selvää taloyhtiöiden nykyisissä korjaushankkeissa – vai onko sittenkään? Suomen Asunto-osakkeenomistajat ry:n edunvalvonta-toimikunnan puheenjohtaja Lars Lundströmin mielestä se ei ole itsestään selvää, vaan on tarpeellista esittää kysymys, miten putkiremontteihin saadaan tolkkua.
– Linjasaneeraus eli kansankielisemmin putkiremontti on talon hallinnossa poikkeuksellinen hanke, jonka suunnittelu ei kuulu isännöitsijän, tai edes teknisen isännöitsijän toimenkuvaan. Suunnittelu annetaan tai pitäisikö sanoa jätetään useimmiten suunnittelutoimiston vastuulle, Lundström alustaa.
Tästä taas useimmiten seuraa hänen näkemyksensä mukaan se, että linjasaneeraus muuttuu talon peruskorjaukseksi.
– Eihän suunnittelija itse maksa remontista mitään, vaan laskuttaa. Ja sitä enemmän, mitä isompi suunnitelma. Minusta on naivia ajatella, että suunnittelija on taloyhtiön asialla, hän lausuu todeten, että suunnittelijan työtähän mitataan yrityksessä yrityksen liikevaihdon ja katteen perusteella.
Hänen mielestään onkin ensiarvoisen tärkeää, että hallitus ymmärtää vastuunsa.
– On hallituksen vastuulla valvoa, että suunnittelu palvelee ensisijaisesti taloyhtiön, eikä suunnittelutoimiston, tarpeita, hän painottaa.
Tarveharkinta unohtuu
Hankesuunnitelma on hänen mielestään ongelman ydin. Se lanseerattiin aikoinaan aitoon tarpeeseen. Parisivuinen hankesuunnitelma auttoi hallitusta hahmottamaan hankkeen sisällön ennen varsinaiseen suunnitteluun ryhtymistä.
– Entä tänään? Hankesuunnitelmat ovat paisuneet enemmän kuin yksikään pullataikina. Tarveharkinta ja hallituksen ohjaus on usein unohtunut kokonaan, hän sanoo.
– Linjasaneerausta koskevan hankesuunnitelman lukeminen kannattaa aloittaa loppupäästä. Jos siinä suositellaan nurmikon uusimista tai pihan asvaltointia, kannattaa lukemista jatkaa ja varmistua, että ei mukaan ole otettu muita ”lisämyynniksi” laskettavia suunnitelmia.
– Suunnittelutoimiston ja osakkaiden välillä on suunnitelman laajuuteen ja kustannuksiin liittyvä intressiristiriita. Hallituksen tehtävä on kuunnella osakkaita ja ohjata suunnittelua, hän muistuttaa.
Vaihtoehtoiset korjausmenetelmät huomioon
Suurin intressiristiriita taloyhtiön osakkaiden ja suunnittelutoimiston kesken syntyy, kun taloyh- tiössä harkitaan nykyaikaisten rakenteita rikkomattomien menetelmien hyödyntämistä.
Niitä ei välttämättä edes tarjota, vaikka taloyhtiö ja osakkeenomistajat haluaisivat niitä käyttää tai ainakin siis selvityttää niidenkin käyttömahdollisuudet perinteisten korjaustapojen rinnalla. Eli siis tutkia käyttövesiputkien pinnoittamista ja viemäreiden sukitusta tai pinnoittamista, ruiskuvalu- ynnä muita menetelmiä.
– Niissä ei ole juurikaan suunniteltavaa. Osakkaille ne toisivat merkittäviä säästöjä. Voidaankin kysyä, kumpi sitten lopulta päättää. Muodollisen päätöksen tekee yhtiökokous, mutta aivan liian usein sen lopullisen tosiasiallisen päätöksen tekee suunnittelutoimisto – asiantuntija tai asiantuntijoiden joukko, jotka tulevat infotilaisuuteen tai vasta lopullisen päätöksen siunaavaan yhtiökokoukseen.
– Vaatii osakkaalta suurta itsevarmuutta avata suunsa ja alkaa ”maallikkona” kyseenalaistaa ”asiantuntijoiden” suunnitelmaa. Se on kuitenkin osakkaiden oikeus. Eikä sitä asiantuntemustakaan aina niin hirveästi tarvitse olla, hän muistuttaa.
Minne unohtui alkuperäinen tarve?
Lundström ottaa esimerkiksi taloyhtiön, jossa 70-luvulla rakennettuun taloon oli suunniteltu tehtäväksi kylmäkellari linjasaneerauksen yhteydessä.
– Tarveharkinta nousi esiin vasta lopullista päätöstä tekevässä yhtiökokouksessa – kuka tätä on halunnut? Ei kukaan. Talon alkuperäiset, rollaattorilla liikkuvat asukkaat olisivat kaivanneet kylmäkellareita 70-luvulla, vaan eivät enää. Nuori perheenäiti totesi, että työ ja kahden lapsen hoito vievät kaiken ajan, marjat saan kaupan tiskistä. Ei löytynyt ketään, joka olisi kylmäkellareita kaivannut, hän kertoo.
– Senkin jälkeen isännöitsijä ja suunnittelija perustelivat hanketta vielä synergiaeduilla – toteutus tulee niin paljon edullisemmaksi, kun se tehdään linjasaneerauksen yhteydessä. Yhtiökokous päätti kuitenkin yksimielisesti poistaa kylmäkellarin hankesuunnitelmasta eli tässä tapauksessa maallikot jyräsivät asiantuntijat, hän jatkaa.
Hallituksen olisi pitänyt huolehtia vastuustaan – tarveharkinnan ja suunnittelun ohjauksen olisi pitänyt tapahtua jo paljon aikaisemmassa vaiheessa – se hänen mielestään esimerkissä on huomioitava.
Suunnittelijan valinta tärkein päätös
Suomessa tehdään korjausrakentamista lähes kuuden miljardin euron edestä vuodessa. Siitä noin neljä miljardia on asunto-osakeyhtiöiden teettämiä remontteja.
– Ohjaamalla suunnittelua niin, että remontin laajuutta ei tarpeettomasti kasvateta ja linjasaneerauksessa mahdollisuuksien mukaan hyödynnetään rakenteita rikkomattomia menetelmiä voidaan osakkaiden maksettavaksi tulevia kuluja karsia satojen miljoonien eurojen edestä ilman, että tingitään laadusta tai tarpeista, hän korostaa.
Hänen mielestään taloyhtiössä ja ennen kaikkea hallituksessa kannattaisi remontin laajuudesta ja toteutustavasta keskustella jo ennen suunnittelutoimiston valintaa.
– Jos remontin lähtökohtana on linjasaneeraus, kannattaa muut tarpeet rajata suunnittelun ulkopuolelle. Myös nykyaikaisten rakenteita rikkomattomien menetelmien hyödyntäminen tulee ottaa esille jo ennen suunnittelutoimiston valintaa ja, jos niin halutaan, asettaa se suunnittelun lähtökohdaksi, hän vielä muistuttaa.
Suunnittelutoimiston valinta onkin hänen mielestään hallituksen tärkein päätös.
– Hallituksen tulee asettaa hankesuunnitelmalle raamit. Tyypillisen kerrostalon linjasaneerauksen hankesuunnitelma saa olla korkeintaan kolme sivua, korkeintaan 10 000 euroa ja aikaa yksi kuukausi, hän painottaa.
– On myös syytä harkita vaihtoehto, jossa erillistä suunnittelutoimistoa ei valita ollenkaan, vaan hanke toteutetaan ns. KVR urakkana – kokonaisvastuu-urakka. Siinä suunnittelun tekee urakoitsija.
– Tämä on hyvä, usein paras vaihtoehto silloin kun taloyhtiö on päätynyt toteuttamaan vain linjasaneerauksen hyödyntäen rakenteita rikkomattomia menetelmiä. Urakoitsija tutkii itse putkien kunnon ja laatii lyhyen kuvauksen tarvittavista kunnostustoimista jo ennen tarjouksen tekemistä. Taloyhtiön asettaman valvojan rooli korostuu, hän jatkaa.
– Hankkeesta tulee myös järjestää informaatiotilaisuus, jossa osakkailla on mahdollisuus kysyä ja vielä myös vaikuttaa. Infotilaisuuden ja yhtiökokouksen välissä tulee olla riittävästi aikaa hiekkalaatikko- ja porraskäytäväkeskustelua varten ennen lopullisen päätöksen tekevää yhtiökokousta, hän vielä korostaa näin vilkkaan yhtiökokouskevään alla.
Teksti: Riina Takala
Artikkeli on julkaistu maaliskuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 2/2016.
