Kiinteistöpostin toimitukseen on tullut lukuisia yhteydenottoja ja tiedusteluja menettelysäännöistä mitä erilaisimmissa tilanteissa. Tällä Lakipostia -palstalla nostetaan esiin lukijoiden esittämiä ongelmatilanteita, joihin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä. Tällä kertaa pohdimme seuraavaa kysymystä:
Kysymys: ”Yhtiömme on kuuden perheen rivitaloyhtiö, perustettu vuonna 1973. Yhtiöjärjestyksen mukaan tulee valita kaksi tilintarkastajaa ja yksi varatilintarkastaja. Uuden lain mukaan tällaiselle asunto-osakeyhtiölle voidaan valita toiminnantarkastaja ja tälle varahenkilö. Tuleeko nyt edelleen valita kaksi + yksi toiminnantarkastajaa vai riittääkö laissa sanottu yksi ja hänelle varahenkilö? Pitääkö yhtiöjärjestystä muuttaa, että voidaan toimia uuden lain mukaan?”
Lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiössä on oltava yhtiökokouksen valitsema tilintarkastuslaissa tarkoitettu tilintarkastaja, jos yhtiön rakennuksessa tai rakennuksissa on vähintään 30 huoneistoa, jotka ovat osakkaiden hallinnassa.
Tilintarkastuslaista taas johtuu, että huoneistojen lukumäärästä huolimatta yhtiössä on oltava tilintarkastuslaissa tarkoitettu tilintarkastaja, jos sekä päättyneellä että sitä välittömästi edeltäneellä tilikaudella yhtiössä on täyttynyt vähintään kaksi seuraavista edellytyksistä:
1) taseen loppusumma yli 100.000 euroa,
2) liikevaihto yli 200.000 euroa tai
3) yhtiön palveluksessa on keskimäärin yli kolme henkilöä.
Lisäksi määrävähemmistöillä voidaan tilintarkastajia käsittelevässä yhtiökokouksessa valita tilintarkastaja. Myös yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä tilintarkastajasta, vaikka tätä ei muutoin tarvitsisi yhtiössä ollakaan. Yhden tilintarkastajan valinta riittää, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä useammasta tilintarkastajasta.
1.7.2010 voimaan tullut asunto-osakeyhtiölaki toi mukanaan toiminnantarkastaja-nimikkeen tilien tarkastustehtävineen. Jos yhtiöllä ei tarvitse olla edellä kerrotuilla perusteilla tilintarkastajaa, voidaan yhtiössä valita toiminnantarkastaja tai yhtiöjärjestyksellä määrätä, että yhtiössä ei ole tilintarkastajaa eikä toiminnantarkastajaa. On syytä selvyyden vuoksi painottaa, että yhtiössä on oltava aina vähintään toiminnantarkastaja, jos yhtiössä ei ole tilintarkastajaa ja yhtiöjärjestyksessä ei määrätä toisin eli ”tarkastajavapaasta” yhtiöstä.
Toiminnantarkastusta koskevat säännökset soveltuvat myös ennen 1.7.2010 olemassa olleiden ns. vanhojen yhtiöiden toimintaan ja niiden ennen 1.7.2010 rekisteröityihin yhtiöjärjestysmääräyksiin tilintarkastajasta ja tilintarkastuksesta ilman yhtiöjärjestysmuutosta, jos tällaisella vanhalla yhtiöllä ei ole minkään lain perusteella velvollisuutta valita tilintarkastuslaissa tarkoitettua tilintarkastajaa ja tuolloin tilintarkastusta koskevien yhtiöjärjestyksen määräysten katsotaan koskevan sekä tilintarkastusta että toiminnantarkastusta. Silloin on esimerkiksi:
1) Yhtiöjärjestyksen tilintarkastajaa ja tilintarkastusta koskevien määräysten perusteella yhtiön on valittava joko toiminnantarkastaja tai tilintarkastuslaissa tarkoitettu tilintarkastaja.
2) Jos yhtiöjärjestyksessä määrätään esimerkiksi kahdesta tilintarkastajasta, yhtiö on velvollinen valitsemaan joko kaksi tilintarkastajaa, kaksi toiminnantarkastajaa tai yhden kumpaakin.
3) Jos yhtiöjärjestyksessä määrätään, että yhtiöllä ei ole velvollisuutta valita tilintarkastajaa, yhtiö ei ole velvollinen valitsemaan toiminnantarkastajaakaan.
4) Jos yhtiöjärjestyksessä määrätään tilintarkastajasta siten, että yhtiössä on oltava KHT- tai HTM- tai JHTT -tilintarkastaja, ei yhtiöjärjestysmääräystä voi sivuuttaa, vaan yhtiöllä on aina oltava ja yhtiökokouksen valittava tilintarkastaja. Tällöin ei siis yhtiöjärjestyksen vastaisesti milloinkaan toiminnantarkastajaa voida valita. Esimerkiksi alle 30:n osakashallinnassa olevan huoneiston yhtiöissä vaaditaan tällöin yhtiöjärjestysmuutos toiminnantarkastajan valitsemiseksi tilintarkastajan sijasta.
Oletan, että kysyjän yhtiö ei ole tilintarkastuslain nojalla velvollinen valitsemaan tilintarkastajaa, eikä yhtiön yhtiöjärjestyksessä ole määräystä KHT- tai HTM- tai JHTT -tilintarkastajasta.
Yhtiön perustamisvuodesta oletan, että yhtiöjärjestysmääräys on ollut olemassa rekisteröitynä ennen ajankohtaa 1.7.2010.
Toiminnantarkastusta varten ja siitä päätettäessä yhtiöjärjestystä ei tarvitse muuttaa, mikäli yhtiö valitsee kaksi toiminnantarkastajaa ja näille yhden varatarkastajan.
Jos yhtiö haluaa luopua kokonaan toiminnantarkastuksesta tai valita vähemmän tarkastajia, vaatii tämä yhtiöjärjestysmuutoksen. Tosin suositeltavaa toiminnantarkastuksesta luopumiseen kokonaisuudessaan on korkeintaan sellaisten pienten yhtiöiden kohdalla, jossa käytännössä kaikki osakkaat ottavat osaa yhtiön hallintoon, kuten esimerkiksi paritaloyhtiössä.
Tämä Lakipostia-palsta on julkaistu Kiinteistöpostissa lokakuu 8/2012
Kuinka paritaloyhtiön tilintarkastus tulee hoitaa, jos ei ole valittu toiminnantarkastajaa. Yhtiöjärjestyksessä
on maininta, että ”Tilintarkastajaa ei ole valittu”.