• Hyppää pääsisältöön
  • Hyppää ensisijaiseen sivupalkkiin
  • Hyppää alatunnisteeseen
  • Etusivu
  • Uutiset
    • Uutiset
    • Tuoteuutiset
    • Kaupallinen yhteistyö
  • Artikkelit
    • Energia
    • Huolto ja siivous
    • Isännöinti ja hallinto
    • Julkisivu ja katto
    • Koti
    • Talous
    • Turvallisuus
    • Kolumnit
    • Piha
    • Putket ja vesi
    • Selaa artikkeleita
  • Lehti
    • Lue näköislehtiä
    • Mediatiedot
    • Tilaa uutiskirje ja näköislehti
    • Ilmoita osoitteenmuutoksesta
  • Blogi
  • Yritys
    • RPT Byggfakta Oy
    • Citymark – toimitilapalvelut
    • RakennusFakta – tuotteet ja ratkaisut
    • SIR Tietokanta
    • RPT SMART – Tietopalvelu
  • Yhteystiedot
Kiinteistöposti

Kiinteistöposti

25 vuotta taloyhtiön arjessa ja juhlassa

Olet täällä: Alkuun / Artikkelit / Tieto ohjaa korjaamaan oikein

Tieto ohjaa korjaamaan oikein

23.2.2022

Hämeenlinnan Asunnot Oy oli mukana hankkeessa, jossa vuokrataloyhtiöt selvittivät rakennuksiensa korjausvelkaa ja -tarvetta. Nyt yhtiössä tiedetään rakennusten kuntotaso ja korjausvelan määrä, joiden pohjalta on helpompi tehdä järkeviä korjauksia oikeassa järjestyksessä.

Suurin osa Hämeenlinnan Asuntojen vuokrataloista on rakennettu 1970- ja 1980-luvulla sekä 1990-luvun alussa. Korjausvelkaa on noin 80 prosentissa kiinteistökantaa. Kuva: Hämeenlinnan Asunnot

Hämeenlinnan Asunnot Oy on suurin vuokra-asuntotarjoaja Hämeenlinnassa. Vuokrataloja on noin 250, joissa on yhteensä 2100 huoneistoa. Yhtiön rakennuskannan keski-ikä on 36 vuotta. Suurin osa taloista on rakennettu 1970- ja 1980-luvulla sekä 1990-luvun alussa. 

Tämän jälkeen on rakennettu vain vähän uutta, eikä yhtiössä ole 2000-luvun aikana ole tehty kuin muutamia isoja remontteja.

Mainos

– Monien kohteiden rakennusosat ja tekniset järjestelmät lähestyvät elinkaarensa loppua. Meidän pitäisi olla tekemässä useammassa kohteessa isoja remontteja, mikä on aikamoinen haaste, Hämeenlinnan Asunnot Oy:n toimitusjohtaja Tuukka Tuomala kertoo.  

Vuokra-asuntotarjoajat ovat käyttäneet rakennuskantansa arviointiin Foreconin tekemiä analyyseja suomalaisesta rakennuskannasta. Lähde: Forecon Oy

Korjausvelkatyöryhmä selvitti

Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat KOVA ry:n jäseninä on kunnallisia vuokratalo- ja asumisoikeusyhtiöitä ja -säätiöitä sekä muita yleishyödyllisiä vuokra- ja asumisoikeusasuntoja omistavia yhtiöitä ja -säätiöitä. KOVA:n 112 jäsenyhteisöllä on yhteensä 305 000 vuokra- ja asumisoikeusasuntoa.

Jotta tiedettäisiin vuokrataloyhtiöiden korjausvelka ja korjaustarve, KOVA perusti vuonna 2019 korjausvelkatyöryhmän, jota Tuukka Tuomala veti. Työryhmä teki yhteistyötä Forecon Oy:n kanssa. Foreconin kehittämällä korjausanalyysilla vuokrataloyhtiöt pystyvät hallitsemaan laajoja rakennuskantojaan ja varautumaan tuleviin korjausinvestointeihin.

Forecon kartoitti kaikkien korjausvelkatyöryhmässä mukana olleiden yhtiöiden kiinteistökannat katosta perustuksiin ja kuunteli kiinteistö­päälliköitä tarkalla korvalla. 

– Jakamalla kokemuksia saimme näkökulmaa ja tärkeää tietoa siitä, mitä korjauksia eri yhtiöissä on tehty, mikä niiden vaikutus on ollut ja kuinka jatkossa kannattaisi toimia, Tuomala kertoo. 

Yhteistyössä Foreconin kanssa syntyi strateginen työkalu kiinteistöportfolion hallintaan ja analysointiin korjaustarpeen ja korjausvelan näkökulmasta. 

Korjausvelka syntyy, kun ennakoivasta kunnossapidosta tingitään ja tehdään vain välttämättömiä, kiireellisiä korjauksia. 

Korjaustarve- ja korjausvelkalaskennan avulla kiinteistön omistajat saavat ajankohtaista tietoa kiinteistöjensä kunnosta, kertyneestä korjausvelasta, tulevista korjaustarpeista sekä toteutettujen korjausten riittävyydestä.

Korjausvelkatyökalu paljasti Hämeenlinnan Asunnoille myös kaikkein huonoimmassa kunnossa olevat talot. Osa niistä on purettu tai myyty. Ratkaisuun vaikuttavat iso korjausvelka, väärä sijainti, väärän­kokoiset huoneistot ja huono suosio vuokralaisten keskuudessa. Kuva: Hämeenlinnan Asunnot

– Jos talo on valmistunut 1965 eikä remontteja ole tehty 25 vuoteen, työkalu osoittaa, kuinka paljon kiinteistöön pitää investoida, jotta rakennus saadaan kuntoon. Isommassa kuvassa työkalu laskee jokaisen yksittäisen kiinteistön kuntotason sekä koko rakennuskannan kuntotason neliöihin suhteutettuna, Tuukka Tuomala kertoo.

Ilman korjausvelkatyökaluja kiinteistöjä on Tuomalan mukaan hankala verrata toisiinsa.

– 1960-luvulla rakennetun talon kunto­taso voi olla todella hyvä. Tällöin talo on käynyt läpi todennäköisesti parikin isoa remontti­saneerauskierrosta. Toisaalla samanikäinen kiinteistö voi päällepäin näyttää siistiltä, vaikka kuntotaso on 57 % ja korjausvelka valtava. 

Tiedolla johtamista

Hämeenlinnan Asunnot Oy:n kiinteistöjen kuntotaso on nyt 63,9 %. Korjausvelkaa on noin 80 prosentissa kiinteistökantaa.

Jotta oikeat korjaustoimenpiteet saadaan tehtyä oikeaan aikaan, kiinteistöjen kunto pitää tuntea tarkkaan. Useissa kohteissa akuutein korjaustoimenpide on putkisaneeraus, koska putkien rikkoutuessa tulee myös suurimmat haitat. Listan jatkona ovat katot, ikkunat, julkisivut ja parvekkeet. 

– 1980-luvun talojen puukarmiset ikkunat ovat tiensä päässä. Samoin pesubetonipintaisten sandwitch-elementtien teräsraudoitukset alkavat olla ruosteessa ja runkoelementit kieroja, Tuomala sanoo. 

Korjausvelkatyökalu paljastaa myös kaikkein huonoimmassa kunnossa olevat talot. Vuoden 2020 jälkeen Hämeenlinnan Asunnot Oy:n kiinteistökannasta on purettu tai tyhjennetty viisi taloa ja kolme kohdetta on myyty.

– Heikoin hävitetty kiinteistökanta oli kunto­tasoltaan alle 40 %:n luokkaa. Jos kohteella on iso korjausvelka, väärä sijainti, väärän­kokoiset huoneistot eikä haluttavuutta asukkaiden näkökulmasta, tällaiset toimenpiteet ovat välttämättömiä.

Tuukka Tuomala sanoo, että hiilineutraalius vuonna 2035 on haastavaa. Remontteja ei voi tehdä vain energiatehokkuus edellä. Pitää katsoa kokonaisuutta ja ottaa huomioon rakennuksen koko elinkaaren aikainen energiankulutus, hän toteaa. Kuva: Hämeenlinnan Asunnot

Tarveharkintaa ja reilut korjaukset

Tuukka Tuomala ohjaa saneerauksia tarve­harkintaan nojaten aloittaen siitä, missä on akuutein remonttitarve ja paras tuotos-panos -suhde. 

Postimerkkikorjauksia yhtiössä ei enää tehdä. 

– Kun huoneisto on tyhjä ja vaatii remontin, toteutamme sen niin, että huoneiston kunto on uutta vastaava ja kokonaisuus helpottaa vuokraustoimintaa. 

Energiatehokkuusvaatimukset, uusiutuva energia sekä ilmastonmuutokseen varautuminen pyritään ottamaan huomioon kaikessa tekemisessä. 

– Tosiasia on, että haasteita on olla hiilineutraali vuonna 2035. Remontteja ei voi tehdä vain energiatehokkuus edellä. Pitää katsoa kokonaisuutta ja ottaa huomioon rakennuksen koko elinkaaren aikainen energiankulutus. 

Öljylämmityksistä on siirrytty maalämpöön tai vesi-ilmalämpöpumppuihin. 

– Tekemistä riittää. Suurimmassa osassa yhtiön rakennuskantaa esimerkiksi ilmanvaihto ei ole riittävä. Ilmastonmuutoksen näkökulmasta kasvava lämpökuorma on pakko ottaa huomioon, jotta asumismukavuus edelleen säilyy. 

Toimiva ja fiksu ratkaisu Tuomalan mukaan olisi rakentaa säännöllisesti 3–5 vuoden välein uutta, tehdä reilusti peruskorjauksia ja hävittää vanhempaa rakennuskantaa. 

– Mieti ja ota selvää, mitä yhtiönä haluatte tehdä. Kannustan jakamaan tietoa, kysymään kaverilta ja ottamaan muilta mallia, oli kyse energiansäästöstä tai korjausrakentamisesta, Tuukka Tuomala sanoo.

Teksti: Anne Korkala

Muuta aiheeseen liittyvää

  • Forecon: Pinnoitetun betonijulkisivun korjaustarve huipussaan

Kategoriassa: Artikkelit, Julkisivu ja katto Avainsanoilla: Anne Korkala, Energiatehokkuus, energiatehokkuusvaatimukset, Forecon Oy, Hämeenlinnan Asunnot Oy, ilmastonmuutos, korjaustarve, korjausvelka, KOVA ry, maalämpö, öljylämmitys, remontti, taloyhtiö, Tuukka Tuomala, uusiutuva energia, vesi-ilmalämpöpumppu, vuokra-asunto, vuokrataloyhtiöt

Ensisijainen sivupalkki

Lue uusin lehti

Lue aiemmat numerot täältä.

Julkisivujen taitajat

Katso julkisivujen taitajat 2022

Päivää, sanoi isännöitsijä

Vanhat talot ovat upeita kohteita

Normipostia

Takat, takkahormit ja niiden kunnossapitovastuu taloyhtiössä

Valvoja

Valvoja: Urakoitsijan ja työntekijöiden kunnosta

Yhteistyössä

Tilaa Rakennusfakta-uutiskirje

RSS Rakennusfakta tuoteuutisia

  • Vihreästä entistä vihreämpää ja paremmin varusteltua 1.2.2023
  • Tavallinen vesivessa on iso ja haastava projekti 31.1.2023
  • Mattapintaiset SILK-GLASS ® kirjoitustaulut uusin värein Tukholman huonekalumessuilla! 31.1.2023
  • Ullakkoportaat 31.1.2023

Rakennusalan Trendit -raportti

Rakennusalan Trendit raportti

Suosittua sivustolla

  • Lappeenrannan Sammontalon rakentaminen alkaa tänä kevään
  • Raide-Jokerin koeajot alkavat Espoossa
  • Kiinteistötahkola osti Isännöinti Ilkka Saarinen Oy:n
  • Hervantajärven kivijalkakauppa lämmittää asuntoja
  • Helsinki ja Caverion käynnistävät kolme ESCO-hanketta

Footer

Kiinteistöposti

Kiinteistöposti-lehti on taloyhtiömaailmaan keskittyvä ammattijulkaisu. Lehdessä julkaistaan taloyhtiöitä koskevia artikkeleita ja taloyhtömaailmaan liittyviä uutisia ja tuotteita.

  • Facebook
  • LinkedIn

Copyright © 2023 · Kiinteistöposti | RPT Byggfakta Oy

RPT Byggfakta Oy:n tietojenkäsittelyä, tietosuojaa ja evästeitä koskevat periaatteet
Käytämme sivustollamme evästeitä joiden avulla seuraamme sivustomme liikennettä. Tietosuojaperiaatteissamme kerromme, mitä tietoja keräämme ja miksi, sekä mihin tarkoituksiin tietoja käytetään. Klikkaamalla "Hyväksy", hyväksyt kaikki sivustollamme käytössä olevat evästeet. Muista, että sinulla on myös valintamahdollisuuksia tietojesi ja yksityisyytesi käsittelyyn ja suojaamiseen. Voit määritellä evästeiden hyväksynnän tarkemmin Eväste-asetuksista.
EvästeasetuksetHyväksy
Yksityisyys

Privacy Overview

This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Out of these cookies, the cookies that are categorized as necessary are stored on your browser as they are essential for the working of basic functionalities of the website. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. These cookies will be stored in your browser only with your consent. You also have the option to opt-out of these cookies. But opting out of some of these cookies may have an effect on your browsing experience.
Necessary
Aina käytössä

Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. This category only includes cookies that ensures basic functionalities and security features of the website. These cookies do not store any personal information.

Non Necessary

Any cookies that may not be particularly necessary for the website to function and is used specifically to collect user personal data via analytics, ads, other embedded contents are termed as non-necessary cookies. It is mandatory to procure user consent prior to running these cookies on your website.

Tallenna ja hyväksy