Täydennysrakentaminen hyvässä vauhdissa Tampereellakin

Tampereen keskustan täydennysrakentaminen on hyvässä vauhdissa. Keskustan alueella on useita asunto- ja kiinteistö-osakeyhtiöitä, joiden tonteille valmistuu uusia taloja tai vanhoihin taloihin rakennetaan lisää kerroksia. – Täydennysrakentamisesta hyötyvät sekä taloyhtiöt että kaupunki. Kiinteistönomistajat saavat rahaa mahdollisten remonttien toteuttamiseen ja kaupunkikuva pysyy elävänä, arkkitehti Minna Seppänen Tampereen keskustahankkeesta summaa.

Kaupungin strategioissa keskustan alueen väkiluvun on laskettu kasvavan 15 vuoden aikana 15.000 asukkaalla. Näin ollen karkeasti arvioiden uusia asuntoja tarvittaisiin 6.000–8.000 kappaletta.
– Osa näistä toteutuu uudisrakentamisen kautta. Keskustan uusia järvenrantakaupunginosia ovat Ranta-Tampella ja Eteläpuiston alue. Rata-alueen päälle ovat suunnitteilla Asemakeskus sekä Kansi ja Areena.
– Suuri osa tarvittavista asunnoista tulee kuitenkin sijoittumaan vanhan kaupunkirakenteen joukkoon. Eli tonteille tehdään uusia rakennuksia sekä korotetaan ja laajennetaan vanhoja taloja.

Tammela täydennysrakentamisen edelläkävijä
Tammelan kaupunginosa on Tampereen keskusta-alueen täydennysrakentamisen edelläkävijä. Tammelan talot on rakennettu pääosin 1970-luvun tienoilla.
– Tammelan yleissuunnitelma valmistui vuonna 2012. Sen jälkeen on tehty täydennysrakentamista osoittavia asemakaavoja ja lisäksi kolme korttelisuunnitelmaa, joista ensimmäinen on lähes toteutunut. Korttelisuunnitelmien tekeminen jatkuu ja seuraava on jo käynnistynyt, arkkitehti Minna Seppänen kertoo.
Korttelisuunnitelmien laatimisessa tärkeätä on yhteistyö asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden kanssa. Niiden edustajat osallistuvat aktiivisesti suunnittelutyöhön. Jokaisessa kortteliprojektissa on mukana viidestä kymmeneen taloyhtiötä.

– Suunnitelmia työstettäessä syntyy ahaa-elämyksiä, kun kiinteistöjen omistajat alkavat miettiä mahdollisuuksia täydennysrakentamiseen.

Korttelisuunnitelmassa muun muassa lasketaan taloyhtiöittäin, kuinka paljon kullakin olisi täydennysrakennuspotentiaalia. Lisäksi tarkastellaan täydennysrakentamisen taloudellista kannattavuutta.
– Perusedellytyksenä lisärakentamisen houkuttelevuudelle on, että taloyhtiölle koituu siitä hyötyä. Siihen vaikuttavat muun muassa pysäköintiratkaisut, maankäyttömaksu ja verotus.
Tammelassa toteutettavan korttelisuunnitelmahankkeen yhtenä ajatuksena on helpottaa taloyhtiöiden savottaa ja tarkastella valmiiksi, mitä vaihtoehtoja täydennysrakentamiseen on olemassa. Se säästää taloyhtiön aikaa ja kustannuksia. Arkkitehti Minna Seppänen alleviivaa, että lopullisen päätöksen lisärakentamisesta tekee aina taloyhtiö.
Korttelisuunnitelma on työkalu, jonka pohjalta taloyhtiö voi lähteä viemään täydennysrakentamishankettaan eteenpäin. Sen osatekijöitä tarkennetaan ja muunnellaan taloyhtiöiden itsensä teettämässä jatkosuunnittelussa ja kaupungin asemakaavasuunnittelussa.
Arkkitehti Minna Seppänen kannustaa kiinteistönomistajia yhteistyöhön näiden lähtiessä toteuttamaan hankkeitaan.
– Sitä kautta voidaan saavuttaa säästöä muun muassa suunnittelu- ja rakennuskustannuksissa. Isompi kohde on rakennusliikkeelle houkuttelevampi kuin pieni. Yhteistyötä kannattaa tehdä myös pysäköinti- ja piha-alueiden rakentamisessa.
Tammelan kortteliprojekteissa on Minna Seppäsen mukaan ollut ilahduttavaa yhteistyö arkkitehtiopiskelijoiden kanssa. Heidän työnsä pääsevät esille ja osaa todennäköisesti käytetään jatkosuunnittelun pohjana.
Hyvät kokemukset Tammelan korttelisuunnitelmista kannustavat jatkamaan. Vastaavanlainen täydennysrakentamisen hanke käynnistyy tänä vuonna Amurin kaupunginosassa.
Arkkitehti Minna Seppäsen mukaan 60–70-lukujen alueet ovat täydentämisrakentamisen kannalta parhaimpia paikkoja.
– Kaupunkisuunnittelussa on tuolloin suosittu avointa ja väljää rakennustapaa. Aikoinaan kaupungin reunalla olleet tontit ovat avaria ja talojen välissä on tyhjää tilaa. Nyt ne ovat keskellä urbaania keskustaa. Kaupunkiympäristön kehittyminen luo niille muutospaineita.

Autopaikkanormistoa ollaan höllentämässä
Täydennysrakentamisen keskeisempiä haasteita on olemassa olevien autopaikkojen uudelleen sijoittelu kaupunkikuvallisesti ja taloudellisesti toteuttamiskelpoisella tavalla. Autopaikkavaatimusta keventämällä voidaan parantaa lisärakentamisen kannattavuutta asunto-osakeyhtiön näkökulmasta tarkasteltuna.

– Pysäköinnin järjestäminen on kynnyskysymys. Kaupungin linjauksena on, että pihoilta ja kaduilta siirryttäisiin maanalaisiin pysäköintiratkaisuihin.

Pysäköintinormeja ollaan höllentämässä erityisesti keskusta-alueella ja joukkoliikennekäytävien lähellä.
– Nykynormiston mukaan vaatimuksena on yksi autopaikka 70–80 kerroskerrosneliömetriä kohti. Keskustassa ja joukkoliikennekäytävien lähellä sijaitsevien talojen pysäköintipaikkavaatimuksia on tarkoitus laskea yhteen autopaikkaan noin 150 kerrosneliömetriä kohti.  Asiasta ei ole vielä virallista päätöstä, mutta suuntaus on tämä.
– Tosi asiahan on, että yhä harvempi keskustassa asuva tarvitsee tai haluaa autopaikkaa, koska liikenneyhteydet toimivat. Autopaikka on kallis ostaa ja ylläpitää.

Keskustassa on tilaa lisärakentamiselle
Tampereen keskustan aluetta tarkasteltaessa löytyy Minna Seppäsen mielestä talojen korttelipihoilta yllättävän paljon tilaa.
– Ne ovat useimmiten vajaasti rakennettuja, ja kaiken kaikkiaan melko ankeita. Täydennysrakentamisella ja pihasuunnittelulla niistä saisi elävämpiä.
Yksi ja sama sapluuna ei käy kaikkiin taloihin. Reunaehtoja asettaa pelkästään se, että keskustaan sijoittuu monen aikakauden taloja.
– Keskustassa on taloja aina 1800-luvun lopulta lähtien. Jokainen talo on yksilö, mikä luo haasteita suunnittelulle. Kyse on monesti kellosepän tarkkuutta vaativasta työstä, jossa pitää ottaa huomioon sekä talon arkkitehtuuri että kaupunkiympäristö.
Hän kuitenkin  muistuttaa, että jokaiselle tontille täydennysrakentaminen ei ole mahdollista.
– Syynä voi olla, että tontille ei enää sovi lisää rakennuksia. Myös kaupunkikuvalliset seikat ja tasapuolisuus naapureitten kesken saattavat johtaa luvan epäämiseen.
Taloyhtiötä, joka suunnittelee täydennysrakentamista, Seppänen neuvoo ottamaan ensin yhteyttä kaupungin asemakaavoitukseen, rakennusvalvontaan tai kiinteistötoimeen.

– Kaavassa saattaa olla jäljellä käyttämätöntä rakennusoikeutta ja luvan saaminen onnistuu nopeastikin. Muutoin tarvitaan poikkeuslupa tai asemakaavan muutos, mikä vie enemmän aikaa.
Vastatessaan kysymykseen, mitä kaupunki hyötyy tiiviistä rakentamisesta, Seppänen sanoo.

Hän nostaa esille kaupunkikuvalliset seikat: yhteiskäyttöiset vehreät korttelipihat, asumisen laadun ja uuden kaupunkimaisen asumiskulttuurin kehittämisen. Talouden näkökulmasta tarkasteltuna olemassa olevan infrastruktuurin hyödyntäminen on kaupungille edullisempaa kuin uuden rakentaminen.
– Me myös tarvitsemme lisää asuntoja. Tampere on haluttu kaupunki väkiluvun kasvaessa vuosittain parilla tuhannella asukkaalla.
– Lisäksi on myös kaupungin edun mukaista, että taloyhtiöt voivat hyvin ja rakennukset ovat kunnossa, Minna Seppänen vielä toteaa.

Teksti ja kuva Irene Murtomäki
Artikkeli on julkaistu huhtikuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 3/2016