Nyt on sopiva ajankohta tarkistaa ja päivittää kiinteistönhuoltosopimusten sisältö. Ei kuitenkaan siksi, että taloyhtiö saisi siirrettyä kiinteistönomistajan vastuitaan talvikunnossapidosta kiinteistöhuoltoyhtiön kontolle, vaan siksi, että saataisiin aikaan molempien osapuolten kannalta sisällöltään ymmärrettäviä, konkreettisia ja vastuut ja velvollisuudet selkeästi määritteleviä sopimuksia. Mappeihin jääneet pölyttyneet sopimuspaperit pitäisi päivittää ajan tasalle ja käyttää sopimuspapereita niin, että niistä voi heti tarkistaa, mitä mistäkin asiasta on sovittu, jos tulee erimielisyyttä sopimuksen tulkinnasta.
Helsingissä tammikuussa tapahtunut ns. jäälohkarekuolema, sen jälkeinen syyteharkinta ja 25. marraskuuta Helsingin käräjäoikeuden huoltoyhtiön toimitusjohtajalle langettama sakkorangaistus ovat saaneet kiinteistöpalvelualan ja taloyhtiöiden edustajien ”puntit tutisemaan”. Kiinteistöpalvelut ry:n toimitusjohtaja Pia Graménin mielestä kaikki tuntuvat nyt pelkäävän mahdollisia talvikunnossapitoon liittyviä vastuitaan ja etenkin taloyhtiöt ovat nyt hanakasti sysäämässä omia vastuitaan huoltoyhtiöiden harteille.
– Kiinteistönomistajat ja heidän edustajansa tuntuvat ajattelevan, että vastuista pääsee eroon ilmoittamalla yksipuolisesti huoltoyhtiölle kuuluvasta kattojen jää- ja lumitilanteen tarkkailu- ja valvontavastuusta, Gramén kertoo esiin tulleista tapauksista.
Tämän seurauksena varsinkin pienet kiinteistönhuoltoalan yritykset ovat ottaneet yhteyttä työnantajaliittoon saadakseen neuvoja, miten toimia. Se onkin Graménin mielestä hyvä, koska tilaajan puolelta ei voida yksipuolisesti asettaa kohtuuttomia sopimusehtoja, jollaisina voidaan pitää esimerkiksi jatkuvaa 24/7 -valvontavastuuta.
– Sopimuksia ei voi muuttaa yksipuolisesti. Siksi kehotankin yrityksen edustajia kokoontumaan saman pöydän äärelle tilaajan kanssa, kaivamaan esiin voimassaolevan sopimuksen, päivittämään sen niin, että sinne tulee kirjatuksi kaikki sopimuksen mukaiset työt. Jos työtehtäviä halutaan lisätä, niillä on selkeästi oltava oma hintalappunsa. Ei kukaan ota lisää vastuita tai velvoitteita tehtäväksi vain yksipuolisella ilmoituksella ja korvauksetta, Gramén toteaa harmissaan tilanteesta, johon on selvästi ajauduttu ns. jäälohkaretapauksen seurauksena.
Kiinteistönomistajan vastuu
Taloyhtiöt eivät ole selvästikään tietoisia omasta, kiinteistönomistajan vastuusta talvikunnossapidon osalta. Kun jäälohkareturma eteni syyteharkintaan ja syykuussa tuli tieto huoltoyhtiön toimitusjohtajan syytteestä, kiinteistöalan järjestöt laativat yhdessä talvikunnossapitoon liittyvien huoltosopimusten laatimisohjeet.
– Perusperiaate on, että kiinteistönomistajan tulee huolehtia liukkauden ehkäisemisestä eli jään ja lumen poistosta sekä tarvittavasta hiekoituksesta kiinteistöllä ja tontin kohdalla olevalla jalkakäytävällä, ellei kunta ole ottanut jalkakäytävän talvikunnossapitoa vastuulleen. Lisäksi järjestyslaki edellyttää, että kiinteistönomistaja vastaa mm. siitä, että katolta putoava lumi tai jää ei aiheuta vaaratilanteita. Vaikka tämän turvallisuusvelvoitteen täyttäminen voidaan siirtää sopimuksella kiinteistöpalveluyritykselle, ensisijainen vastuu kiinteistöllä liikkuvien turvallisuudesta ja kiinteistöllä tapahtuvista vahingoista on kuitenkin AINA kiinteistönomistajalla, Gramén korostaa.
Pihalla tai kadulla kaatunut henkilö kaaduttuaan äityy helposti syyttämään huoltoyhtiötä siitä, että se ei ole hoitanut tehtäviään.
– Ei huoltoyhtiö ole sopimuksen perusteella sopimusoikeudellisessa vastuussa kolmannelle taholle, vaan tilanne etenee niin, että se joka on kärsinyt vahinkoa, ottaa yhteyttä kiinteistönomistajaan. Kiinteistönomistaja korvaa hänelle syntyneet vahingot – oli ne sitten sairaanhoitokuluja, vaatteita, ansionmenetystä tai mitä tahansa. Vasta sen jälkeen selvitetään huoltoyhtiön kanssa, mitä kiinteistönomistajan ja huoltoyhtiön välisessä sopimuksessa on sovittu talvikunnossapitoa koskevista velvoitteista ja vastuista. Jos kiinteistönomistaja pystyy näyttämään toteen, että huoltoyhtiö on rikkonut sopimuksen mukaisia velvoitteitaan ja että huoltoyhtiön taholta on selvästi todettavissa tuottamus – kukaan tuskin tahallaan jättää mitään tekemättä – niin silloin kiinteistönomistaja voi vaatia maksamansa korvaukset takaisin tuottamuksen aiheuttaneelta huoltoyhtiöltä, Gramén kuvaa käytännön prosessia.
Katolta pudonneiden lumien tai jäiden vuoksi tällaisiin tilanteisiin Graménin arvion mukaan harvemmin joudutaan, koska ihmiset ovat itsekin ymmärtäneet välttää hyvinkin nopeasti vaihtelevissa talviolosuhteissa esimerkiksi talon seinän vierustalla kävelemistä. Sen sijaan juuri liukastumis- ja kaatumisvahinkoja tapahtuu paljon – arvion mukaan talvikuukausien liukastumisissa vahingoittuu vuosittain 11 000 – 19 000 henkilöä.
Kasvokkain – käytännön toimet konkretisoiden
Jotta turvataan sopimuksen sisällön, tehtävien, velvoitteiden ja vastuiden molemminpuolinen ymmärtäminen, neuvotteluita on käytävä yhdessä, kasvokkain.
– Sopimuksen tekstisisällön pitää olla sellaista kieltä, että kumpikin osapuoli sen varmasti ymmärtää ja määritellyt tehtävät konkretisoidaan mahdollisimman tarkkaan. Siellä on täysin tarpeetonta viljellä juridisia korulauseita tai ajatella, että sopimuksen tekemiseksi tarvitaan juristi, Gramén jatkaa.
– Sopimuksessa ei pidä käyttää sellaisia sanamuotoja kuin esimerkiksi ”siirretään” kattolumien valvonta jollekin, vaan mitä käytännön toimenpiteet kattolumien valvonnassa ovat. Jos sopimuksessa määritellään, että kattolumien ja -jäiden valvonta on huoltoyhtiön vastuulla, niin sitten sopimukseen pitää kirjoittaa konkreettisesti, mitä valvonta tarkoittaa; mitä toiminta pitää sisällään; onko se sitä, että katolle kiivetään vai tapahtuuko tarkkailu maan tasolta; kuinka usein sitä talvikautena tehdään jne. Tarkkailun määrä riippuu tietenkin siitä, missä päin Suomea ollaan – onhan talvikausi pääkaupunkiseudulla useimmiten lyhyempi kuin Lapissa.
– Sopimukseen on siis määriteltävä myös ajanjakso, jota talvikaudella tarkoitetaan, Gramén muistuttaa.
Lumitöistä sovittava samanlaisella kuviolla
Kiinteistöhuoltoyhtiölle kuuluvista lumitöistä pitäisi sopia samalla tavoin. Se voidaan tehdä esimerkiksi niin, että kiinteään kiinteistönhuoltosopimukseen kuuluu talvikaudella tietty määrä lumenaurausta.
– Jos lunta sataakin sitten enemmän ja aurauskiintiö on täynnä, silloin kiinteistönomistaja sopimuksen perusteella tilaa ylimääräiset lumiauraukset erikseen ja ne ovat silloin erillisveloitettavia töitä, hän opastaa.
– Joskus kuulee sopimuksista, joiden mukaan huoltoyhtiö tulee ”automaattisesti” pudottamaan lumet katoilta. ”Automaattisesti” huoltoyhtiö ei voi tehdä mitään muita tehtäviä kuin jos kiinteistössä on selkeästi vaaratilanne, putkivuoto tai jokin muu tapahtuma, joka uhkaa yleistä turvallisuutta ja ihmisten terveyttä. Silloin ei tietenkään voi jäädä odottamaan tilausta, hän jatkaa.
Ensin opiskellaan yleiset sopimusehdot
Pia Gramén toivoo, että taloyhtiöidenkin huoltosopimusten laatimisessa käytettäisiin valmista sopimusmallia pohjatyökaluna. Sellainen on laadittu YPA 2 –hankkeen tiimoilta: tiedosto (PDF).
– Uusi kiinteistöpalvelusopimusmalli käy minkälaiselle kiinteistölle tahansa. Siinä on selkeästi määritelty, sovelletaanko jossakin tietyssä tehtävässä kiinteistöpalvelualan yleisiä sopimusehtoja YSE 2007:ää vai sovitaanko asiasta toisin. Jos sovitaan toisin ja sitten kirjataan asia, esimerkiksi avaimiin liittyvät toimet, omana erillisenä kohtana sopimukseen.
Graménin mukaan sopimusmallista on pyritty tekemään sellainen, että sen laatimiseksi on myös tutustuttava kiinteistöpalvelualan yleisiin sopimusehtoihin.
– Tarkoitus on, että käytännössä sopijapuolet ensin lukevat, mitä YSE-ehdot jostakin tehtävästä sanovat, keskustelisivat siitä, miten sen käytännössä ymmärtävät ja vasta sen jälkeen arvioisivat, riittääkö YSE-ehdon soveltaminen sellaisenaan vai onko tarpeen sopia asiasta yksityiskohtaisemmin erillisellä, sopimukseen sisältyvällä liitteellä.
– Viime aikoina on tullut esiin tapauksia, joissa taloyhtiöt eivät ole halunneet sopia esimerkiksi talvikunnossapitoon liittyvistä tehtävistä, koska heidän mielestään YSE:ssä on jo tarvittavat asia. Kaikki talvikunnossapitoon liittyvät tehtävät, toimenpiteet, velvollisuudet ja vastuut pitää nimenomaan sopimuksessa sopia tarkemmin, ei viittauksilla YSE:een tai joihinkin muihin liitteisiin, Gramén vielä painottaa.
Säästämisen vimma
– Kun tarkistetaan ja päivitetään määritelty tietyille tehtäville kiinteä hinta, mutta halutaankin lisätä sinne uusia tehtäviä, niin kyllä kiinteistönomistajan täytyy olla myös valmis maksamaan niistä. Ei voi ajatella, että palveluntoimittajalle lisätään tehtäviä, mutta hinta pysyy aina samana, Gramén korostaa.
– Palkat nousevat joka vuosi. Palkkakustannusten ja henkilöstömenojen osuus meidän toimialallamme on 70 prosenttia, millä on suora yhteys palveluiden hintaan. Kun kaikki muutkin kustannukset nousevat, juuri tällä suurella henkilöstömenojen osuudella on palveluiden tuottamisessa hyvin suuri merkitys.
Kiinteistöpalvelut ry on tehnyt Palvelualojen ammattiliitto PAMin kanssa sopimuksen vähimmäispalkkojen kehittämisestä. Sen mukaisesti toimien palkankorotuksista sovitaan hyvissä ajoin ja niin, että alan yritykset voivat ennakoida laskelmissaan ja palveluhinnoissaan aina seuraavan vuoden alkuun ajoittuvat palkankorotukset.
– Meidän alaamme kohdistuu jatkuvasti se ongelma, että koska alaa ei arvosteta, kiinteistönomistajat ovat ensimmäisenä tinkimässä siivouksesta ja kiinteistönhuollosta. Näin käy siksi, että kaikki muutkin maksut, jotka kiinteistöille tulevat ja omistajan kukkaroa syövät, ovat lakisääteisiä, eikä niihin voida itse vaikuttaa, Gramén harmittelee.
Isännöitsijöiltä Gramén kuitenkin toivoisi enemmän avoimuutta siinä, että myös osakkaille ja asukkaille kerrottaisiin, mitä kiinteistöhuollosta on sovittu, sen sijaan, että syystä tai toisesta sopimusta pidetään jollakin tavalla salaisena asiakirjana.
– Jos osakkaat ja asukkaat tietävät, montako kertaa viikossa porrashuoneet siivotaan, tai miten on sovittu lumenaurauksista tai nurmikon leikkaamisesta, uskon, että valituksetkin vähenisivät. Lisäksi maksajina osakkaat ja asukkaat voisivat paremmin arvioida sitä, riittääkö nykyinen laatutaso vai ei ja hankkia halutessaan parempaa palvelua ja laatua asianmukaiseen hintaan.