Tärkeääkin tärkeämpi – vuositarkastus

Vastaava työnjohtaja Reijo Salo Skanskasta sanoo, että tyypillisiin vuositarkastuksessa esiin tuleviin virheisiin on pyritty puuttumaan tiukalla otteella.

Noin vuoden ikäisessä asunto-osakeyhtiössä tehtävä vuositarkastus on tärkeä virstanpylväs sekä asunto-osakkeenomistajan, että asunto-osakeyhtiön kannalta. Siinä vaiheessa on tärkeää tarkistaa ja listata asunnoissa ja taloyhtiön vastuulla olevissa tiloissa ja alueilla havaitut puutteet ja virheet sekä sopia rakennusliikkeen kanssa niiden korjaamisesta.
Vuositarkastuksessa ei kuitenkaan aina tule ajatelleeksi, miten sovittaa yhteen uusien osakkeenomistajien ja taloyhtiön kokemuksia asuntokauppalain ja asunto-osakeyhtiölain sekä asunnon myyjän ja rakennusliikkeen toimintatapojen rajaamassa ”kehikossa”.

Asukas tarkistaa asuntonsa ennen sinne muuttamista. Jos hän havaitsee puutteita tai virheitä, ne kirjataan ja asunnot rakentanut ja myynyt rakennusliike korjaa ne ennen asukkaan muuttamista sisään. Näin se periaatteessa menee hyvin usein.
Tätä ennen rakennusliike on tehnyt asunnoissa ns. itselleluovutustarkastuksen. Tarkastajana on toiminut sellainen henkilö, joka ei ole ollut mukana kyseisen projektin rakentamisen prosessissa. Toki myös projektin rakentaneen tiimin jäsenet tarkistavat itse asunnot.
– Toimintamallit voivat vaihdella, mutta uskoisin, että isoilla rakennusliikkeillä on todennäköisesti aika samantyyppinen toimintatapa asuntojen tarkastamisessa kuin Skanskalla, lakiasiainjohtaja Kirsi Palviainen arvioi.
Hänen mielestään asuntokauppalaki turvaa varsin hyvin uuden asunnon ostaneen asemaa kaikissa vaiheissa: asunnon kauppahinta maksetaan myyjälle valmistusvaiheittain. Rakennusliike ei saa ottaa vastaan koko kauppahintaa kerralla, vaikka asiakas olisi sen kerralla valmis maksamaankin.
– Viimeinen 10 prosentin osuus kauppahinnasta erääntyy sen jälkeen, kun asiakas on tarkastanut asuntonsa. Jos asunnossa ei olekaan kaikki kunnossa, hän voi pistää ”rahahanat” kiinni siksi aikaa, että paikat korjataan.

– Toisaalta ihan pienten, esimerkiksi naarmujen tai huonosti kiinnitettyjen kahvojen perusteella näin ei voi tietenkään toimia, Palviainen kuvailee.

Hän viittaa tässä asunnonostajan turvana olevaan vakuuteen, jonka ostaja voi pitää ”kiinnitettynä” siihen saakka, kunnes esille tulleet ja ylöskirjatut viat ja puutteet on korjattu.
Uutena ostettu asunto on asuntokauppalain mukaan virheellinen, jos se ei vastaa sopimusta, se ei täytä rakentamisen säännöksiä tai määräyksiä, sitä ei ole rakennettu hyvän rakentamistavan mukaisesti, ammattitaitoisesti ja huolellisesti, sen ominaisuuksista aiheutuu terveyshaittaa, rakennus- tms. materiaali ei ole tavanomaista hyvää laatua tai asunto ei muuten vastaa asunnonostajan perusteltuja odotuksia.
Rakennuttajanhan täytyy asettaa vakuuksia osakkeenomistajien aseman turvaamiseksi. Vakuus on turvana tilanteissa, jos hanke jää kesken tai siinä on virheitä, joita rakennuttaja ei pysty korjaamaan, silloin osakkeenomistajat voivat rahoittaa korjauskustannuksia tästä vakuudesta.
Yleensä vakuus vapautetaan 12 kuukauden kuluttua yhtiön kaikien rakennusten vuositarkastuksen pitämisestä. Vakuus ei kuitenkaan vapaudu, jos yhtiö tai osakkeenomistaja vastustaa vapauttamista ja saattaa asian hakemuksella kuluttajariitalautakuntaan tai tuomioistuimen käsiteltäväksi.
Toisinaan virheitä ja puutteita joudutaan selvittelemään kuluttajaneuvojan kanssa tai käsittelemään kuluttajariitalautakunnassa. Joskus asia etenee tuomioistuimen käsiteltäväksi.

Vuositarkastus virheiden ”esilletuomispiste”
Vuositarkastus on tärkeä virstanpylväs sekä osakkeenomistajan, että taloyhtiönkin kannalta. Siihen kannattaa suhtautua vakavasti, koska sen jälkeen ei voi esittää vaatimuksia sellaisen virheen perusteella, joka on havaittu tai olisi pitänyt havaita vuositarkastuksessa.
Skanska pyrkii lakiasiainjohtaja Kirsi Palviaisen mukaan ohjaamaan vuositarkastusprosessia osakkeenomistajan kannalta niin, että osakas saa etukäteen tietoa, mitä vuositarkastuksessa tapahtuu ja mitä osakkeenomistajan on silloin tehtävä.
– Heille toimitetaan myös listat, joihin he voivat kirjata asunnossaan havaitsemansa puutteet ja virheet, Kirsi Palviainen kertoo.

– Vuositarkastuksessa on siis pitänyt ilmoittaa ne asiat, jotka olet omistajana ymmärtänyt virheiksi tai puutteiksi. Mutta jos myöhemmin ilmeneekin virhe, joka olisi vaatinut sinulta erityisasiantuntemusta tai jonkinlaista parempaa syventymistä esimerkiksi rakenteisiin, mutta et ole sitä ymmärtänyt, puhutaan piilevästä virheestä, jonka voi ilmoittaa rakennusliikkeelle myöhemminkin. Tällaisia voivat olla esimerkiksi kosteusvauriot, joita ei kerta kaikkiaan ole voinut havaita esimerkiksi vuositarkastuksessa, Kirsi Palviainen jatkaa.

Pyrkimyksenä kaiken kaikkiaan on, että asunnoissa olisi vuositarkastuksessa mahdollisimman vähän korjattavaa. Se, että jotakin asiaa käydään korjaamassa taloyhtiössä tai osakkaiden huoneistoissa monta kertaa valmistumisen tai vuositarkastuksenkin jälkeen, ei ole hänen mukaansa kenenkään edun mukaista.

Vastuunjaon mukaisesti tarkastellen
Vuositarkastuksessa osakkeenomistaja tarkistaa oman asuntonsa ja oman kunnossapitovastuuseensa kuuluvat asiat ja taloyhtiö sen vastuulle kuuluvien asioiden osalta. Tässä tilanteessa virheitä ja puutteita tarkastellaan nimenomaan asunto-osakeyhtiölain ja taloyhtiön yhtiöjärjestyksenkin määrittämän vastuunjaon perusteella.
Tämä juridinen tausta ja sen merkitys käytännössä ei ole Skanskan viestintäpäällikkö Liisa Salmelan kokemuksen mukaan aina täysin selvä uusille asukkaille – varsinkin silloin, jos heillä ei ole aikaisempaa kokemusta asunto-osakeyhtiössä asumisesta.
Kunnossapitovastuun jakaantuminen vaikuttaa kuitenkin käytännössä siihenkin, kenelle virheistä ja puutteista ilmoitetaan ja millä periaatteilla ne korjataan. Esimerkki: asukas ilmoittaa, että kylpyhuonekalusteet ovat vasta vuoden asumisen jälkeen menneet huonoon kuntoon – rakennusliike vaihtaa ne uuteen. Kalusteita ei vaihdeta uusiin muissakin huoneistoissa, ellei niiden osakkeenomistajat ole asiasta reklamoineet.

– Siis käytännössä niin, että jos asunnossa tehdään joitakin korjauksia, jotka kohdistuvat osakkaan kunnossapitovastuulle, niin vain osakas voi hyväksyä tai jättää hyväksymättä ne. Taloyhtiö ei voi tehdä tätä osakkaan puolesta, Liisa Salmela vielä selittää toimintaperiaatteista.

 

Onko virhe vai tottumuksen puute?
Ilmanvaihdon toimivuus nousee vastaavan työnjohtajan Reijo Salon kokemuksen mukaan hyvin usein keskustelun aiheeksi uudehkoissa taloyhtiöissä. Asukkaat voivat epäillä, toimiiko järjestelmä oikein, kun se ”puhaltaa” niin voimakkaasti tai koetaan vedontunnetta, mistä valitetaan.

– Asukkaiden suhtautumiseen vaikuttaa tietenkin se, minkälaisista asumisympäristöistä on uuteen asuntoon tultu. Jos muutat omakotitalosta tai vanhasta kerros- tai rivitaloasunnosta, uuden asunnon ilmanvaihto on aivan toisenlainen. Lisäksi meillä on rakentamismääräykset, joiden mukaan ilman täytyy vaihtua asunnossa tiettynä aikana tietty määrä ja siitä meidän pitää rakentajina tietysti pitää kiinni, Salo toteaa.

Ongelmia voi tulla etenkin silloin, jos asuntoon, jossa tyypillisesti asuu useampia ihmisiä, muuttaakin vain yksi henkilö.
– Taloissa pitäisi pystyä tekemään asuntokohtaisia säätöjä tarpeiden mukaan. Se kuitenkin jää yleensä taloyhtiön ja kiinteistönhuollon asiaksi, miten tilanteessa toimitaan, Salo mainitsee.
– Lisäksi opastamme kunkin asunnon ostajat huoneiston käyttämisessä. Siinä käydään esimerkiksi näitä talotekniikkaan, ilmanvaihtojärjestelmäänkin, liittyviä asioita läpi. Toisilla on näissä tilaisuuksissa paljonkin kysyttävää, toisilla vähemmän. Ilmanvaihtoon liittyvät asiat kuitenkin tulevat nykyisin esiin enemmän kuin ennen, Salo vielä jatkaa.
– Ilmanvaihtojärjestelmä ei ole sinällään monimutkainen asia ja se säädetään meidän puolestamme valmiiksi. Suurimmalle osalle säädöt ovat kohdallaan, eikä enempää tietoa kaivata. Mutta jotkut taas kaipaavat enemmän tietoa ja ohjeita, Liisa Salmela vielä toteaa.
Kaiken kaikkiaan rakennusliikkeessä kerätään asiakaspalautetta ja mitataan asiakastyytyväisyyttä toiminnan kehittämiseksi.
– Laadussa on keskeistä, ettei puhuta vain rakennuksesta eli teknisestä laadusta, vaan myös asiakkaan kokemasta palveluprosessista, Liisa Salmela vielä toteaa.

Tyyppivikoihin tiukka ote
”Meidän uuden asunnon kylpyhuoneessa lattiakaadot on tehty ihan väärin. Vesi valuu kohti seiniä, vaikka veden pitäisi valua lattiakaivoon.” Tuttu valituksen aihe – ainakin, jos lukee rakennusliikkeiden laatimia listoja tyypillisimmistä vuosikorjausten syistä.
Reijo Salo tunnistaa ongelman ja myöntää, että niin olivat tuttuja kylpyhuoneiden kaatovalujen ongelmat Skanskassakin joitakin vuosia sitten. Mutta eivät enää.
– Kylpyhuoneiden kaatovalujen tekeminen on meillä aika hyvällä mallilla, sillä niitä ei nykyisin jouduta juurikaan korjaamaan jälkikäteen. Asiaan on kiinnitetty huomiota ja lisätty tarkastuksia. Sitä on painotettu, että ne pitää tehdä kunnolla siinä vaiheessa, kun ne tehdään. Tämä asia on mennyt meillä huomattavasti parempaan suuntaan, Salo iloitsee.
Kylpyhuoneiden kaato-ongelmiin on Salon mukaan kiinnitetty erityishuomiota siksi, että niitä on jouduttu tekemään paljon ja korjaaminen asutussa asunnossa aiheuttaa merkittävän asumishaitan. Se on myös hyvin kallista.
– Lattioiden kaadot kokeillaan ennen ennen pintamateriaalien asentamista. Työnjohtaja valvojan kanssa tarkistavat hyvissä ajoin pintamateriaalien asennuksia kaatojen toimivuuden. Me emme jätä sitä siihen vaiheeseen, että ostaja tulee itse tarkistamaan tilanteen, Liisa Salmela jatkaa.
Vuosikorjauksissa havaittuihin tyyppivirheisiin tarttuminen ja toimintatapojen kehittäminen niiden poistamiseksi on Kirsi Palviaisen mielestä ensiarvoisen tärkeää.
Sitä toimintaa tukee myös Skanskan vaalima käytäntö Etelä-Suomen alueella. Sen mukaisesti takuutöistä vastaavat työnjohtajat kokoontuvat säännöllisesti keskustelemaan esille tulleista ja kokemistaan asioista.

– Näitä takuutyökorjauskokouksia pidetään juuri sen takia, että tieto kulkisi ja kokemukset siirtyisivät toiselta toiselle. Tiedonvälittämisellä pyritään varmistamaan se, että käytämme rakentamisessa sellaisia ratkaisuja, mitkä on todettu hyviksi ja mitkä kestävät käytössä, Liisa Salmela jatkaa.

Myös suunnittelussa pyritään siihen, että käytettäisiin tietyntyyppisiä, testattuja, mahdollisimman riskittömiä, vakioituja ratkaisuja ja kaikki vuosien aikana saatu tietämys voidaan hyödyntää.

Halkeamien korjaaminen vähenemässä
Seinä- ja kattorakenteiden halkeamat on toinen varsin tuttu syy siihen, että asunnoissa joudutaan tekemään korjauksia esimerkiksi vuositarkastuksen jälkeen. Halkeamia syntyy osin luonnollisesti sen seurauksena, että talo valmistumisensa jälkeen niin sanotusti ”asettuu aloilleen” – rakenteet kuivuvat ja liikkeiden seurauksena syntyy halkeamia.
Näistä ongelmista saatetaan päästä Reijo Salon näkemyksen mukaan eroon muutamien vuosien kuluttua – kiitos elementtiteollisuuden kanssa käydystä vuoropuhelusta.
– Jo nyt voidaan talonrakentamisessa käyttää seinäelementtejä, joissa on huomioitu etukäteen esimerkiksi saumojen käsitteleminen ja siihen liittyvät tarpeet, ettei halkeamia syntyisi.

Säätötarpeita usein parvekelasituksissa

Vuosikorjausten ”syntipukkilistalla” mainitaan myös parveke- ja porrasovien säädöt sekä parvekelasitusten toimivuus. Tarve säätää parvekelasituksia niiden asentamisen jälkeen johtuu Salon näkemyksen mukaan yksinkertaisesti siitä, että ensimmäisen käyttövuoden aikana rakenteet ”liikkuvat”. Sen vuoksi voi syntyä tietynlaisia sovitusongelmia, minkä vuoksi parvekelasituksia on pakko säätää.
– Parvekelasitusten säätöjä tulee vuosikorjauksissa meillä jonkin verran vastaan, mutta lähinnä siis säätämistä, millä saadaan lasitukset toimiviksi. En usko, että säätötarpeista päästäisiin edes kokonaan eroon, hän vielä toteaa.
– Tässä on syytä erottaa nimenomaan säätämisen ja virheen ero. Eli kun parvekelasituksia joudutaan säätämään, se ei ole rakenteellinen virhe, vaan normaali toimenpide. Jos parvekelasit on esimerkiksi asennettu väärin, silloin siinä voi olla virhe, Liisa Salmela muistuttaa.

Materiaalit ja tuotteet kehittyvät
Myös materiaalien paraneminen ja tuotekehitys vievät asioita eteenpäin ja vähentävät esimerkiksi vuositarkastuksen jälkeisiä korjaustarpeita.
– Esimerkiksi kylpyhuoneissa ryhdyttiin käyttämään 2000-luvun vaihteessa siveltäviä vedeneristeitä, minkä ansiosta ainakin meidän kylpyhuoneissa tehtyjen virheiden määrä putosi merkittävästi, Salo mainitsee yhtenä esimerkkinä.
– Lattiamateriaalit ovat muuttuneet. Ennen parketit liimattiin yhteen ja niitä jouduttiin korjaamaan halkeamien vuoksi. Nyt käytetään ns. lukkoponttiparketteja ja sen ansiosta parkettikorjaukset ovat jääneet 90-prosenttisesti pois, hän jatkaa.
Myös ikkunoiden tiiveys ja toimivuus on parantunut 2000-luvun lämmöneristysmääräysten sanelemana ja ikkunateollisuuden tuotekehityksen ansiosta. Siksi esimerkiksi ikkunoiden säätämiseen tai huurtumiseen liittyvät ongelmat ovat Reijo Salon mukaan vähentyneet.

Teksti ja kuva Riina Takala
Artikkeli on julkaistu maaliskuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 2/2016.

Kerroimme viime marraskuussa muutamista espoolaisista asunto-osakeyhtiöistä, joiden vuosi- ja takuutarkastuksissa oli ilmennyt ongelmia. Ongelmista kertoivat Asunto Oy Espoon Papaijassa asuva Aarne Nilsson ja AsOy Emilian hallituksen puheenjohtaja Timo Haukilahti.

Linkki artikkeliin sivulla 26 ja digilehteen Kiinteistöposti 9/2015

1 Comment

  1. Ei näistä vuositarkastuksista ole kuin kosmeettisiksi yksityiskohdiksi ihmisille, jotka eivät ymmärrä mitään rakentamisesta ja rakentamisen jälkeisistä vioista.
    Jos taloyhtiössä esitetään selviä virheitä, ei niitä haluta korjata. Niistä keplotellaan eroon kaikin keinoin.
    Kun joku yhtiön henkilöstöön kuuluva lupaa, että kaikki korjataan, vaihdetaan tilalle toinen henkilö ja taas ei korjata mitään. Näiden isojen rakennusliikeiden bisnes näyttää perustuvan siihen, ettei asioita tehdä kunnolla ja ettei ainakaan korjata.
    Kun taloyhtiö tekee valituksen kuluttajariitalautakuntaan, on vastaajana rakennusliikkeestä lakimies. Mihinkään virheisiin ei juurikaan oteta kantaa, muutoin kuin heidän mielestään ovat kunnossa. Vedotaan muotoseikkoihin, ettei valitusta ole riittävästi yksilöity tai muuta vastaavaa.
    Tässä systeemissä on ostajien oikeudet tehty olemattomiksi, koska ei ostajilla ole varaa laittaa kymmeniä tuhansia siihen, että lakimiehet keskustelevat. Rakennusliikkeet pääsevät aina kuin koira veräjästä.
    Tämä rakennusliikkeiden huonolla laadulla tekeminen jatkuu iäisyyden, koska ostajien oikeudet ovat nollassa. Vain lakimiehet puhuvat ja välinpitämättömät rakentajat puuhailevat, mitä haluavat.
    Ostajat maksavat ostamansa asunnon kahdesti, kun rahoittavat jälleen vastikkeissaan korjauksia, jotka aiheutuvat rakentajan virheistä tai korjaukset tulevat huomattavasti aiemmin ja isompina kuin pitäisi rakennusvirheistä ja huonosta laadusta johtuen.
    Kun vielä Kuluttajariitalautakunta syleilee rakentajia, ovat ostajien oikeudet kadoksissa.

Kommentointi on suljettu.