Kiinteistöpostin toimitukseen on tullut lukuisia yhteydenottoja ja tiedusteluja menettelysäännöistä mitä erilaisimmissa tilanteissa. Tällä Lakipostia -palstalla nostetaan esiin lukijoiden esittämiä ongelmatilanteita, joihin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä.
Tällä kertaa pohdimme seuraavaa kysymystä: ”As Oy on ollut koko tilikauden 2011 toisen isännöintiyhtiön hoidossa ja isännöintitoimisto vaihtuu kaudelle 2012. Kenen kuuluu tehdä tilinpäätös ajatellen ISE2007 ja/tai asunto-osakeyhtiölakia? (esimerkissä se on kuulunut isännöintitehtäviin edeltäjällä).”
Tilinpäätöksen laatimisvelvollisuutta asunto-osakeyhtiössä sääntelevät lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiölain 10 luku 3§ ja 10 luku 5§. Tilinpäätös ja toimintakertomus on asunto-osakeyhtiössä niiden mukaan aina laadittava. Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 17 § puolestaan ohjaa isännöitsijän vastaamaan siitä, että yhtiön kirjanpito ja tilinpäätös täyttävät muun muassa asunto-osakeyhtiölain ja kirjanpitolain vaatimukset. Tämän lisäksi myös yhtiön hallituksella on oma roolinsa näissä asioissa, mikä on syytä muistaa.
Käytännössä isännöitsijän tehtävien yksityiskohdat määräytyvät yhtiön ja isännöitsijän välisen isännöintisopimuksen perusteella unohtamatta kuitenkaan näihin liittyviä yhtiön/hallituksen ohjeita ja hyvää isännöintitapaa.
Jos sopimuksessa käytetään Isännöintipalvelujen yleisiä ISE 2007 -ehtoja, on isännöitsijällä näiden ehtojen mukaan oikeus käyttää esimerkiksi kirjanpidon ja tilinpäätöksen käytännön laadinnassa apuna alihankkijaa.
Todettakoon kuitenkin, että isännöintisopimuksella tai alihankintasopimuksella ei voida rajoittaa isännöitsijän lakimääräisiä tehtäviä esimerkiksi poistaa vastuuta kirjanpidosta ja tilinpäätöksen laatimisesta.
ISE 2007 -ehtojen kohdassa 15 §:ssä on määritelty menettelystä sopimuksen päättyessä: ”Sopimussuhteen päättyessä toimeksisaaja on velvollinen luovuttamaan toimeksiantajalle ajantasaisen kirjanpidon suoriteperusteisesti laadittuna ja tätä vastaavan talousarviovertailun, ellei asiasta sopimuksen päättymisen yhteydessä muuta erikseen sovita.”
Asiassa on annettujen alkutietojen vähäisyyden vuoksi nostettava esiin eri vastausvariaatioita.
Isännöitsijä siis vaihtuu annetun alkutiedon mukaan tilikauden päättyessä. Koska tilinpäätös laaditaan vasta tilikauden jälkeen ja koska uusi isännöitsijä tulee isännöitsijäasemaan astuessaan asunto-osakeyhtiölain mukaan vastuulliseksi huolehtimaan kirjanpidosta ja tilinpäätöksestä ja koska tämä vastuu poistuu edelliseltä isännöitsijältä isännöitsijäaseman päättymisen jälkeiseltä ajalta, vastaa uusi isännöitsijä näistä tämän jälkeisistä toimenpiteistä lain mukaan riippumatta siitä, mitä isännöintisopimuksessa asiasta on sovittu.
Jos asiassa on sopimussuhteen päättymistilanteessa noudatettavana vain edellä mainittu ISE 2007 -sopimusehto, ei edellinen isännöitsijä ole käytännössäkään velvollinen tilinpäätöstä laatimaan. Toki isännöintisopimuksessa on voitu sopia niin, että tilinpäätöksen laatimisesta huolehtii isännöimältään tilikaudelta juuri tämä isännöitsijä. Tämä ei kuitenkaan poista uuden aloittaneen isännöitsijän lakimääräistä vastuuta tästä samaisesta seikasta, koska isännöitsijän lakisääteisiä tehtäviä ei voida rajoittaa. Edellisen isännöitsijän vastuu tilinpäätöksen laadinnasta suhteessa asunto-osakeyhtiöön on tällöin sopimusperusteista.
Asiassa on kuitenkin syytä muistaa edellisen isännöitsijän velvollisuus myötävaikuttaa siihen, että uusi isännöitsijä pystyy mahdollisimman joustavasti jatkamaan siitä, mihin edellinen on jäänyt.
Tämä Lakipostia-palsta on julkaistu Kiinteistöpostissa syyskuu 7/2012
As oy laki ei puutu demokratian ja taloudellisen vallan hajauttamiseen riittävässä määrin.
Yhtiössä sijoittajataho omistaa yhden asunnon ja on halunnut hoitaa yhtiön kirjanpidon. Hyvä näin, mutta kun saman yhtiön toinen henkilö on asettunut hallituksen puheenjohtajaksi, ja lisäksi toiminnantarkastaja ja varatoiminnantarkastaja molemmat ovat niinikään samasta yhtiöstä. Onkohan tässä pukki kaalimaan vartijana?