Taloyhtiöidenkin remontteihin uusia tapoja toimia

Korjausrakentamisesta paremmin tilaajaa palvelevaa teollista toimintaa on Tekesin asettama tavoite, johon suuntautuvalla polulla on nyt otettu uusia askeleita. Korjausrakentamisen kehittäminen -ryhmähankkeessa on mukana 8-9 eri vaiheessa olevaa korjaushanketta. Ilahduttavasti joukossa on myös 2-3 projektia, jotka liittyvät taloyhtiöiden korjaamisen kehittämiseen.

Korjausrakentamisen kehittäminen -ryhmähanke käynnistyi Tekesissä Rakennettu ympäristö -ohjelman alla viime vuonna ja se päättyy ensi vuoden lopussa. Tähän saakka on tehty ns. perustyötä eli haettu sopivia tilaajaorganisaatioita,  joilla on halu kehittää korjausrakentamista varsinkin uusia innovaatioita hyödyntämällä ja nimenomaan tilaajan kannalta.

Tärkeä osa hankkeessa on todellisten pilottikohteiden antamat kokemukset, joita on tarkoitus – niin hyviä kuin huonojakin – tuoda julkisuuteen palvelemaan muita tilaajia ja korjaamisen parissa työskenteleviä yrityksiä.

Ryhmähanketta koskevassa infotilaisuudessa esiteltiin ne yhdeksän tilaajaa ja heidän hankkeensa, jotka ovat nyt mukana.

– Projektissa ollaan nyt siinä vaiheessa, että tilaajat ja tilaajapuolta edustavat yritysryhmät ovat pääosin kasassa. Joitakin hankkeita on suunniteltu jo vuoden, osalla vasta käynnistymässä. Yksi kolmasosa tilaajahankkeista on jo koonnut yrityskumppaneita ympärilleen, kaksi kolmasosaa tekee sen pian. He ovat hakemassa arkkitehtejä, suunnittelutoimistoja, rakennusliikkeitä, tuoteteollisuuden asiantuntijoita ja muita konsultteja, joita tarvitsevat hankkeissaan. Me olemme Tekesin kanssa välittämässä tästä tietoa teille ja muille ja autamme etsimään sopivia yhteistyökumppaneita, kertoi hankkeen koordinaattori Jani Saarinen Vison Alliance Partners Oy:stä.

– Pilotteja lähtee nyt liikkeelle yksi toisensa jälkeen ja tavoitteena on, että ensi vuoden loppuun mennessä kaikki pilotit olisivat vähintään käynnistetty ja niistä voitaisiin jakaa tietoa muillekin, Saarinen vielä totesi.

Asunto-osakeyhtiöt tärkeä ryhmä

Tilaajaryhmä valikoitui Jani Saarisen mukaan niistä 31 eri yrityksen ja organisaation joukosta, joissa vierailtiin ryhmähankkeen merkeissä.

– Yksi ryhmä, joka meillä on edelleenkin selvästi aliedustettuna, on asunto-osakeyhtiöt. Se johtuu osin siitä, että asunto-osakeyhtiöt voidaan nähdä kertatilaajina ja ne sijoittuvat markkinakentässä aika lähelle kuluttajarajapintaa, Saarinen kertoi tilaajaryhmän kokoamiseen liittyvistä näkemyksistä.

Koska asunto-osakeyhtiöitä kuitenkin haluttiin mukaan laajemmin, yritettiin sopivia tilaaja- ja pilottikohteita etsiä  isännöitsijätoimistojen kautta.

– Asunto-osakeyhtiöiden saaminen mukaan tätä kautta osoittautui kaikkein hankalimmaksi verrattuna muihin sektoreihin. Asunto-osakeyhtiöitä me kuitenkin halusimme mukaan siksi, että noin puolet korjaamisesta on tänä päivänä asuntojen peruskorjaamista, Saarinen vielä jatkoi.

Asunto-osakeyhtiöiden osaamista tilaajina ja korjausten läpiviemisessä pitäisi kehittää ja luoda aivan uudenlaisia toimintamalleja. Tämä kävi ilmi myös ammattilaisten kommenteista, koska asunto-osakeyhtiöiden koetaan olevan korjausrakentamisen markkinoilla kaikkein heikoimmassa asemassa.

– Ne ovat siellä ”ravintoketjun” loppupäässä ja korjaamisen rajapinnassa toimivat isännöitsijät, jotka eivät useinkaan ole rakennuttajia, eivätkä edusta puhtaimmillaan tilaajaakaan. He eivät myöskään välttämättä hallitse projektijohtamista muutamia poikkeuksia lukuun ottamatta, Saarinen totesi.

Putkiremonteista suurella osalla ammatti-isännöitsijöitä ei ole välttämättä minkäänlaista kokemusta ja nekin, joilla on, voi takana olla vasta yksi tai kaksi linjasaneerausta.

– Ja heille, niin kuin taloyhtiöllekin, muut ammattilaiset tarjoavat linjasaneerauksiin perinteisiä sopimus- ja urakkamalleja. Tämä on selvästi yksi haasteistamme, miten muuttaa näitä käytäntöjä, Saarinen vielä pohti.

Hänen mielestään yksinkertaisin tavoite, joka näyttää yhdistävän jo nyt kaikkia tilaajatahoja on se, että kun tilataan, hankitaan osaamista, pätevyyttä, kokemusta ja pystytään tekemään asiat hyvin. Hankkeessa puhutaan myös siitä, miten sopimuksissa ja toteutuksessa pitäisi päästä siihen, että sanktioiden sijaan voitaisiinkin palkita ja kannustaa, kun onnistutaan paremmin kuin on ennalta ajateltu, esimerkiksi kun hanke valmistuu etuajassa tai liikenneaseman myynti ei ainakaan laske remontin vuoksi jne.

Uutta ajattelua linjasaneerauksiin

Rohkeaksi taloyhtiöksi Jani Saarinen nimitti vuonna 1927 rakennettua suurta helsinkiläisyhtiötä As Oy Mäkilinnaa, jonka mukaan lähtemiseen on voimakkaasti vaikuttanut Juuso Hämäläinen Valvontakonsultit Oy:stä. Hankkeella on huikea nimi: ”Pohjaviemäristä pilvipalveluihin” ja siinä on tarkoitus kehittää linjasaneerauskonseptia, joka huomioi erityisesti elinkaariajattelun.

– Mäkilinna on Helsingin Torkkelinmäellä iso taloyhtiö , jossa on 102 asuntoa. Siellä lähdetään tekemään linjasaneerausta uudella konseptilla. Koko korjausrakentamisen prosessi on tarkoitus käyttää mallintamista ja visualisointia ja dokumentoida kaikki toiminta mahdollisimman hyvin, Saarinen mainitsee.

Hallituksen puheenjohtajana toimii Antti Elonen. Tämän hankkeen suunnitteluryhmää ja urakoitsijaa ei ole vielä kilpailutettu.

Julkisivukorjaamisen kehittämisen tarve

Hiljattain hankkeeseen ilmoittautui myös turkulainen KOy Jyrkkälänpuisto, jossa on palkattu hankesuunnittelijaksi Jyrki Alosen RTC Vahanen Oy:stä. Vuokrataloyhtiö haluaisi  toteuttaa alueellaan julkisivukorjaamista uudenlaisella yhteistoimintamallilla. Yhtiö osallistui pilottihankkeellaan vuonna 2011 Energiatehokas lähiöuudistus teollisin menetelmin -hankkeeseen.

KOy Jyrkkälänpuisto on itsenäinen yleishyödyllinen kiinteistöosakeyhtiö, joka omistaa ja hallinnoi alueellaan 644 asuntoa 17 erillisessä kerrostalossa. Yhtiötä vetää toimitusjohtaja, isännöitsijä Marjatta Roth.

Sato Oyj on mukana kehittääkseen vuokratalon peruskorjauksen konseptia, jossa voidaan edistää energiatehokkuutta ja elinkaaritaloudellisuutta. Pilottikohteessa hankesuunnittelu on jo alkanut.

Hankesuunnitteluprosessista liiketoimintaa

Isännöitsijätoimisto Aimo Astala Oy haluaa kehittää hankesuunnitteluprosessia ja kehittää siitä konseptin, jota voidaan käyttää asunto-osakeyhtiöiden remonttien toteuttamisessa. Suunnittelutoimisto Pen & Hammerin kanssa ollaan nyt siinä vaiheessa, että etsitään sopivaa asiakasyhtiötä pilottikohteeksi.

– Kärjistäen voisi sanoa, että varsinkin Helsingin seudulla hankkeiden käynnistäminen menee  liian usein niin, että hankesuunnittelu kilpailutetaan hinnalla, keskihinta on 6 500 euroa ja sillä saadaan yhden suunnittelijan näkemys siitä, mitä kannattaisi tehdä. Ei keskustella siitä, onko tässä kaikki, eikä oteta kantaa mihinkään toteutusmuotoon, vaihtoehtoihin, eikä tavoitteisiin, Saarinen totesi.

Julkista tahoa edustavat tilaajat mukana

Pisimmällä ollaan Helsingin yliopiston hankkeessa, jossa suojeltu rakennus Franzenia on tarkoitus peruskorjata päiväkodiksi ja vuokrata Helsingin kaupungille. Suunnittelu on tehty ja toteutus alkanut niin, että päiväkoti olisi valmis vuonna 2015.

Oulussa halutaan kehittää koulujen peruskorjauskonseptia ja tarkoitus on, että vuoropuhelu markkinoiden kanssa alkaisi vielä tänä syksynä. Pilottikohteena tulisi olemaan Leppävaaran koulukokonaisuus.

Myös Espoo on mukana kehittääkseen sekin koulukiinteistöjen peruskorjauskonseptia. Tämä hanke on myös tarkoitus käynnistää yhteistyökumppaneiden etsinnällä tänä syksynä ja kohteeksi valittavan koulun peruskorjaussuunnittelu alkaisi ensi vuonna.

Lisäksi mukana on Rajamäen uimahallin peruskorjaus ja laajennus, joka on tarkoitus toteuttaa vuosina 2013-2015. Tavoitteena on muuttaa vuonna 1974 rakennettu uimahalli Suomen ekotehokkaimmaksi uimahalliksi. Tässä hankkeessa erikoissuunnittelijat on jo kilpailutettu ja urakoitsijan kilpailutus tehdään syksyllä.

ABC-liikenneasemat on tarkoitus korjata ja uudistaa hankkeessa, jota kutsutaan ABC-liikenneasemien ”Fresh up” -hankkeeksi.  Pilottikohteita tulee olemaan 3-5 alueosuuskaupan liikenneasemaa ensi vuoden aikana eli puhutaan noin 100 aseman uudistamisesta.

Teksti: Riina Takala

Artikkeli on julkaistu syyskuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa nro 7/2013.