Taloyhtiöiden korjausprosesseja uudistettava perusteellisesti

Asunto-osakeyhtiöiden, varsinkin pienten rivitaloyhtiöiden, kyvyt selviytyä korjausrakentamisen ”ekosysteemissä” ovat heikot. Ne tarvitset niille soveltuvia kokonaispalveluja ja omia yksinkertaisempia toteutus- ja sopimusmalleja. Myös isännöintiyritysten ja isännöitsijöiden on kehitettävä toimintaansa ja osaamistaan, jotta niillä olisi kykyä ottaa tulevat korjaushankkeet paremmin hallintaansa.

– Rakennetun ympäristön ohjelman matkassa on selvinnyt – ja toki ollut tiedossa aikaisemminkin – että korjausrakentamisessa kaikista heikoimmassa asemassa ovat asunto-osakeyhtiöt ja niistä erityisesti pienet rivitaloyhtiöt, joilla ei ole kovin hyviä edellytyksiä korjausrakentamiseen. Sitten tulevat pienet kunnalliset vuokrataloyhtiöt ja pienet kunnat, Jani Saarinen Vison Alliance Partners Oy:stä sanoo.

Hän toimii Tekesin korjausrakentamisen kehittämisteeman aktivaattorina.
Tältä pohjalta on ilahduttavaa, että Tekesin Rakennettu ympäristö -ohjelman korjausrakentamisen teemaan on saatu kolme taloyhtiöiden hanketta, joissa on tarkoitus nimenomaan kehittää uudenlaisia toimintamalleja asiakaspalveluun, hankkeiden toteuttamiseen, kilpailuttamiseen ja tietomallinnukseen.
Pilottikohteiden kokemuksia halutaan myös tuoda aktiivisesti esiin, jotta käytännön esimerkit innostaisivat muita taloyhtiöitä teettämään korjaushankkeitaan uudenlaisista lähtökohdista ja uusilla toimintatavoilla.

Yhteistyössä asian ydin
Yksi pilottikohteista on As Oy Mäkilinna Helsingistä, jossa taloyhtiö Rakennuttajatoimisto Valvontakonsultit Oy:n kanssa kehittävät uudentyyppistä linjasaneerausmallia.
Helsinkiläisen Isännöitsijätoimisto Aimo Astala Oy:n hankkeessa on tarkoitus kehittää korjausrakentamisen palvelumallia As Oy Meritullinkadulla yhteistyössä Rakennuttajatoimisto Valvontakonsultit Oy:n ja Ab Pen & Hammer Oy:n kanssa.

Turkulainen KOy Jyrkkälänpolku aikoo toteuttaa mittavan, 17 taloa käsittävän julkisivukorjaushankkeen Valvontakonsultit Oy:n ja Ab Case Consult Ltd:n kanssa.

– Jyrkkälänpolun hankkeessa rakennuttajan kilpailutus on juuri loppusuoralla ja syyskuun alussa olisi tarkoitus aloittaa. Siellä prosessissa on poikkeuksellista se, ettei siellä ole tehty hankesuunnitelmaa. Näin ei ole toimittu vielä missään aikaisemmassa hankkeessa, Jani Saarinen kertoo.

Tarkoitus nimittäin on, että kiinteistönomistaja ja hankkeen muut osapuolet muodostavat projektiallianssin, joka suunnittelee ja toteuttaa hankkeen yhdessä yhteisellä sopimuksella ja kaupallisella mallilla.
– Tilaajalle tällainen toimintatapa tarkoittaa esimerkiksi sitä, että urakoitsijalle maksetaan hankkeessa alusta alkaen, Saarinen mainitsee.
Parhailla voimilla ei tarkoiteta esimerkiksi urakoitsijan rakennusmestareita ja muita työmiehiä, vaan niitä henkilöitä, jotka suunnittelevat korjaamisen toteuttamisen.

– Ensimmäiseksi on siis mietittävä, miten ”tuotannon” kannalta 17 talon korjaamiset jaksotetaan, minkälaisia teknisiä ratkaisuja käytetään ja missä laajuudessa tehdään jne., Saarinen kuvailee meneillään olevaa suunnitteluvaihetta.
– Projektille tullaan asettamaan tavoitteet talokohtaisesti – siis niin, että jokainen talo toteutuu projektissa edellistä taloa paremmin.

– Allianssin kehitysvaiheen tehtävänä on rakentaa tätä varten ”mittarit”, joiden tarkoitus on osoittaa projektin jatkuva parantaminen sen edetessä. Lisäksi kaikkien osapuolten ”porkkanana” toimii se, että ellei toimintamalli toimi, eikä hanke etene, peli voidaan puhaltaa tekijöiden osalta heti poikki ja vaihtaa tekijöitä, Saarinen vielä mainitsee.
Voimavaroja yhdistäen alueellisesti

Tekesin korjausrakentamisen kehittämishankkeiden aikana on Saarisen mukaan syntynyt myös idea, miten voitaisiin yhdistää ja kehittää aluehuoltoyhtiöiden ja varsinkin niiden isännöitsijöiden toimintatapoja tulevissa linjasaneerauksissa ja peruskorjauksissa. Siinä voitaisiin miettiä myös sitä, miten isännöintityötä ja korjausrakentamisen prosesseja kehittämällä saataisiin tuotettua taloyhtiöille lisäarvoa, josta taloyhtiöt olisivat valmiita maksamaan enemmän.

Liikkeelle on tarkoitus Saarisen mukaan lähteä siitä, että kutsutaan pääkaupunkiseudulla toimivien aluehuoltoyhtiöiden toimitusjohtajia tapaamiseen. Siellä on tarkoitus käynnistää keskustelu kehitystyöstä, joka tuottaisi uusia toimintatapoja talojen julkisivu- ja linjasaneerauksiin. Tapaamisajankohtaa ei ole vielä sovittu, mutta alustavissa yhteydenotoissa toimitusjohtajat ovat suhtautuneet asiaan myönteisesti.

– Kun esimerkiksi Martinlaakson Huollolla tai Karakallion Huollolla ja monilla muilla aluehuoltoyhtiöillä on tulossa seuraavien kymmenen vuoden aikana ainakin kymmenkunta kohdetta linjasaneerattavaksi tai peruskorjattavaksi, niin miten niiden rahkeet riittävät hoitamaan hankkeita. Kullakin aluehuoltoyhtiöillä voi olla tulevaisuudessa 2-4 hanketta per vuosi ja määrä vain kasvaa, mitä pidemmälle mennään. Aluehuoltoyhtiöillä ei ole kuitenkaan ole riittävästi rahkeita hoitaa niitä tai jos hoitavat, kuten tähänkin asti, niin tappavat itsensä työllä ja kaikilta kuluu paljon rahaa. Se on oravanpyörä, josta pitäisi päästä pois, Saarinen kertoo taustaksi.

Keinoksi tästä oravanpyörästä irtipääsemiseksi on mietitty alueellisen ja yhteisen tekemisen toimintamallia, jossa samalla tai vierekkäisillä alueilla sijaitsevien samanikäisten talojen korjaamisessa hyödynnettäisiin tietynlaista ryhmäkorjaamista. Perusperiaate olisi kuitenkin siinä mielessä erilainen, että ison ryhmähankkeen volyymista jaettaisiin hyötyä kaikille mukana oleville ja korjatuksi tulleille taloyhtiöille. Nykyisissä ryhmäkorjaushankkeissa käy yleensä niin, että ensimmäinen, toinen ja kolmas talo maksavat korjaamisestaan enemmän kuin viimeinen, joka saa sen muita edullisimmin.

– Laajemmissa alueellisissa hankkeissa voisi lähteä soveltamaan allianssimallin periaatetta hyötyjen jakamisesta. Ratkaisuna voisi toimia kaksiosainen sopimus, jossa olisi yksi yhteinen sopimus korjaushankkeen toteuttamisesta ja sitten jokainen taloyhtiö tekisi vielä omansa. Tavoitteena olisi, että kaikki tietäisivät, että esimerkiksi neljän talon hankkeessa kahden talon korjaaminen olisi 25 prosenttia halvempaa kuin ensimmäisten kahden talon korjaaminen. Sitten kuitenkin tuo hankkeessa saatu hyöty, 25 prosenttia, jaettaisiin kaikkien talojen kesken jossakin suhteessa. Se vaatisi ryhmähankekonseptin sopimus- ja urakkamallin uudistamista, Saarinen innostuneesti selittää.

– Niin ja päätöksentekoprosessin uudistamisen. Se on kaikkein vaikeinta. En löydä tuon ongelman ratkaisemiseen oikeastaan muuta apua kuin sen, että pääsisimme esittelemään riittävästi onnistuneita projekteja ja hankkeita ja samalla viestiä, että taloyhtiöille on toisenlaisiakin tapoja toteuttaa korjauksia kuin perinteiset.

Yhdessä joustavasti toteuttaen
Projektinjohtomalli korjaushankkeidenkin toimintatapana ottaa vasta ensimmäisiä askeleita asunto-osakeyhtiökentässä, sitä ennen suurten kiinteistönomistajien hankkeissa.
Vison on tuomassa myös asunto-osakeyhtiöiden hankkeisiin uusia yhteistoimintamalleja ja allianssia, jota juuri KOy Jyrkkälänpolun julkisivuhankkeessa ja aluehuoltoyhtiöiden yhteishankkeessa voitaisiin kokeilla ja kehittää. Toki yleistyminen vaatii senkin, että löytyy yrityksiä, jotka ovat valmiita sitoutumaan uudenlaiseen urakkasopimusmalliin.

– Karrikoiden allianssimallissa idea on se, että sinä et sovi mitään kiinteää muuta kuin että tehdään hanke yhdessä ja sisältö joustaa, Saarinen kuvailee.

Allianssiurakka on määritelty muun muassa näin: se rakentuu yhteistoimintaa tukevasta toteutusmallista, sopimusmallista ja organisaatiosta. Allianssiurakka integroi tilaajan, suunnittelijat ja rakentajat työskentelemään yhteisten tavoitteiden eteen yhteisellä kaupallisella mallilla. Allianssiurakka vahvistaa ryhmän jäsenten yhteistä osaamista ja näkemystä, optimoi ratkaisuja hankkeen parhaaksi, vähentää hukkaa ja kasvattaa tehokkuutta läpi hankkeen. Eri osapuolet integroidaan hankkeeseen mahdollisimman aikaisin. Kustannuksiin ja laatuun vaikuttavat tärkeät alkuvaiheen päätökset tehdään yhdessä parhaiden asiantuntijoiden kanssa.

Miten kehittää isännöintiä?
Uudenlaiset korjausrakentamisen toimintamallit haastavat myös isännöintiyritykset kehittämään toimintaansa.

– Jos olisin isännöitsijätoimiston vetäjä, lähtisin heti kehittämään sellaista mallia, jossa isännöintiyritys ottaisi vastuun taloyhtiön hankesuunnittelusta hallinnollisena prosessina. Siinä taloyhtiö joutuisi itse johdetusti suunnittelemaan hankkeensa tavoitteet: Mitä korjaamisella halutaan?; Halutaanko elinkaarimallia vai nopeaa toteuttamista? Tavoitteet ylös ja kaikille selväksi se, että hanketta ohjataan niillä tavoitteilla, eikä niin, että tavoitteista huolimatta palataan hintakilpailuun.

– Minusta isännöitsijän rooliin sopisi loistavasti juuri siihen, että hän johdattaa hankkeen alkuun, hoitaa hankesuunnittelun ja strategiapajat yhdessä taloyhtiön kanssa. Näin hän toisi prosessiin taloyhtiön kannalta lisäarvoa, jolloin tästä olisi perusteltua myös laskuttaa.

– Minusta ei ole perusteltua, että isännöintiyritys laskuttaa korjaushankkeiden hallinnoimisesta prosenttipohjaisesti. Se on taloyhtiölle negatiivinen viesti. Sen sijaan isännöintiyrityksen pitäisi osoittaa olevansa hyödyksi ja vievänsä hanketta eteenpäin.
Isännöitsijöiden muutosvastarinnan Saarinen sanoo ymmärtävänsä hyvin, koska uudenlainen toiminta aiheuttaisi lisää työtä. Ongelman ydin ei kuitenkaan ole siinä, vaan siinä, ettei suurta työmäärää osata muuttaa palkkioiksi.

Isännöinnin haasteet
– Asunto-osakeyhtiöiden hallinto alkaa olla isännöitsijäkunnalla hanskassa. Sen oheen on syntynyt tekninen isännöitsijäkunta, jonka toiminnan näen liittyvän kiinteistön ylläpitoon ja hoitoon keskittyvänä osaamisena. Seuraavaksi tulee se, että osa isännöintiyrityksistä voisi lähteä kehittämään projektipäällikköisännöintiä. Se voisi olla myös pelkästään projektijohtotyötä, ei laisinkaan isännöintiä. Eli isännöintiyrityksessä olisi yksi kaveri, joka hoitaisi kaikkia yrityksellä olevia projekteja.

– Nykyinen isännöinti on tietyllä tavalla sekamuoto, eikä isännöintiyrityksissä nähdä vielä projektijohtamista ansaintamahdollisuutena. Koetaan, että sitä on mahdotonta myydä taloyhtiöille. Sitä se onkin, ellet kykene myymään sitä lisäarvona. Kun kuitenkin miettii, kuinka paljon taloyhtiöissä käytetään vuosittain rahaa remontteihin ja kuinka paljon sitä tehdään, niin siellä olisi paljon tilaa sellaisella projektipäällikkötoiminnalle, joka toisi aidosti lisäarvoa taloyhtiölle.

– Jos tämä asia ymmärretään, siitä pitäisi syntyä kiinteistöalalla uutta keskustelua. Minkälaista osaamista isännöitsijäkunnalla on ja minkälaista pitää tulevaisuudessa olla? Halutaanko, että isännöitsijä hoitaa hankkeitamme vai halutaanko rakennuttajia tai projektipäälliköitä? Nyt ala käy keskustelua valvonnan tärkeydestä, kun sen sijaan pitäisi keskustella projektien johtamisesta ja niiden toteutusmalleista. Ideaalihankkeessa valvojaa ei pitäisi tarvita ollenkaan.

– Kun esimerkiksi käytännössä taloyhtiöissä hypätään suoraan siihen vaiheeseen, että pitää tehdä linjasaneeraus, kaikki toteuttamisen vaihtoehdot jäävät käymättä läpi, Saarinen harmittelee.
– Nykyinen toimintamalli suosii ”isä-poika-peräkärry” -yrityksiä, jotka saattavat hyvinkin osata asiansa, mutta joiden toiminnan volyymi ei riitä useampiin hankkeisiin tai alan toimintamallien kehittämiseen. Tuottavuuden ja asiakaspalvelun kehittämisen lähtökohtana pitäisi olla se, että pystyt tietyllä tavalla standardoimaan tuotantoa, kehittämään sitä, pienentämään hukkaa ja tekemään enemmän sitä, mitä asiakas haluaa, vähemmällä ajalla, rahalla ja materiaalilla. Siihen et kykene, ellet toista prosesseja ja kehitä niitä.

Kuvassa As Oy Mäkilinnan hallituksen puheenjohtaja Antti Elonen esittelee putkista pilvipalveluihin liiittyvää kuvaa. Lue lisää aikaisemmin julkaistusta jutusta, jossa kerrotaan tarkemmin As Oy Mäkilinnan hankkeesta.

Teksti Riina Takala. Artikkeli on julkaistu elokuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti PääkaupunkiseutuExtrassa 6/2014.