Rikosasiat herättävät aina kiinnostusta yleisössä, eikä väki asunto-osakeyhtiöissä ole siitä poikkeus, etenkään silloin kun kysymys on asunto-osakeyhtiöön liittyvistä väärinkäytöksistä.
Eräs tapaus, joka tätä kirjoitettaessa odottaa toukokuussa 2016 tapahtuvaksi suunniteltua Helsingin hovioikeuden käsittelyä, oli käräjäoikeustasolla todettu seuraavanalaiseksi.
Tapauksessa mukana oli neljä eri asunto-osakeyhtiötä, joiden ammattimaisena isännöitsijänä toimi yksi ja sama henkilö. Tapahtumat ajoittuivat vuosille 2006-2012 siirtyen aina yhtiöstä toiseen. Kysymys oli muun ohella kahdesta törkeästä kavalluksesta, seitsemästä törkeästä väärennyksestä ja seitsemästä törkeästä petoksesta.
On tavanomaista, että isännöitsijällä on asunto-osakeyhtiön pankkitilin tilinkäyttöoikeus. Rikosoikeudellisesti isännöitsijöillä ajatellaan tällöin olevan yhtiön varat halussaan, vaikka ne tosiasiallisesti olisivatkin yhtiön pankkitilillä.
Tässä tapauksessa yhdestä yhtiöstä isännöitsijä perusteettomasti nosti useamman vuoden aikana yli 83.000 euroa ja toisesta yhtiöstä edellisen jälkeen viiden kuukauden ajalla yli 15.000 euroa ja käytti varat omiin menoihinsa. Isännöitsijä myönsi menettelyn.
Käräjäoikeus totesi tämän täyttävän törkeä kavallus –rikoksen tunnusmerkistön, koska kysymyksessä oli suuri määrä varoja. Tämän lisäksi käräjäoikeus totesi mielestäni aivan oikein, että isännöitsijä oli käyttänyt hyväkseen erityisen vastuullista asemaansa. Sellainenhan isännöitsijällä kiistatta aina onkin.
Lisäperusteluina rikosten täyttymisessä käräjäoikeus piti sitä, että teot olivat kohdistuneet yksityishenkilöiden omistamiin asunto-osakeyhtiöihin, jotka olivat joutuneet samaisen isännöitsijän muunkin rikollisen toiminnan kohteiksi.
Rangaistusasteikko yksittäisessä törkeässä kavalluksessa on vankeutta 4 kuukautta – 4 vuotta.
Väärennysrikoksissa
Väärennysrikoksissa peruslähtökohtana on, että joka valmistaa väärän asiakirjan tai muun todistuskappaleen tai väärentää sellaisen käytettäväksi harhauttavana todisteena taikka käyttää väärää tai väärennettyä todistuskappaletta tällaisena todisteena syyllistyy tähän rikokseen.
Nyt totuutta vastaamattomia yhtiökokouksen pöytäkirjoja oli isännöitsijä myöntämänsä mukaisesti valmistanut seitsemän kappaletta ja lisäksi lähes yhtä monta niihin liittyvää hallituksen kokouksen pöytäkirjoja.
Pöytäkirjat sisälsivät totuutta vastaamattomasti yhtiöiden päätökset velkojen otoista ja niiden käytännön toimenpiteiden hoitamisesta sekä henkilöiden allekirjoitukset.
Väärennetyt pöytäkirjat
Jotta yhtiölle saadaan velka otettua, on siitä pääsääntöisesti oltava yhtiökokouksen päätös, joka sitten esitetään luottolaitokselle. Tämä lieneekin ollut isännöitsijän pontimena väärien asiakirjojen valmistamiselle tässä asiassa.
Käräjäoikeus totesi rikoslakiin liittyvää hallituksen esitystä mukaillen, että todistuskappaleen todistusarvoa on pidettävä sitä suurempana, mitä yleisemmin todistuskappaleeseen luotetaan, mitä useammin siihen nojaudutaan, mitä kauemmin sitä on tarkoitus säilyttää, mitä hankalammin se on muilla todistuskeinolla korvattavissa ja mitä tärkeämpiä oikeusvaikutuksia sen aitouteen on kytketty.
Isännöitsijän väärentämät pöytäkirjat olivat olleet ne ainoat asiakirjat, joiden nojalla isännöitsijällä olisi ollut oikeus ja valtuus allekirjoittaa velkakirja ja nostaa luotto asunto-osakeyhtiön nimissä.
Käräjäoikeus katsoikin, että pöytäkirjoja on pidettävä todistusarvoltaan erityisen merkityksellisinä ja että kukin väärennys oli ollut tosiasiallisesti välttämättömässä yhteydessä väärennystä seuranneeseen suurta vahinkoa tai vahingon vaaraa aiheuttaneeseen petokseen. Isännöitsijä tuomittiin seitsemästä törkeästä väärennyksestä.
Rangaistusasteikko yksittäisessä törkeässä väärennyksessä on vankeutta 4 kuukautta – 4 vuotta. Rangaistusta määrittäessään käräjäoikeus totesi isännöitsijän tavoitelleen yhteensä yli 600.000 euron taloudellista hyötyä, mukaan lukien edellä kuvatut kavallusrikokset.
Isännöitsijän menettely
Joka hankkiakseen itselleen tai toiselle oikeudetonta taloudellista hyötyä taikka toista vahingoittaakseen, erehdyttämällä tai erehdystä hyväksi käyttämällä saa toisen tekemään tai jättämään tekemättä jotakin ja siten aiheuttaa taloudellista vahinkoa erehtyneelle tai sille, jonka eduista tällä on ollut mahdollisuus määrätä, on tuomittava petoksesta.
Jos petoksessa 1) tavoitellaan huomattavaa hyötyä, 2) aiheutetaan huomattavaa tai erityisen tuntuvaa vahinkoa, 3) rikos tehdään käyttämällä hyväksi vastuulliseen asemaan perustuvaa erityistä luottamusta tai 4) rikos tehdään käyttämällä hyväksi toisen erityistä heikkoutta tai muuta turvatonta tilaa ja petos on myös kokonaisuutena arvostellen törkeä, rikoksentekijä on tuomittava törkeästä petoksesta vankeuteen vähintään neljäksi kuukaudeksi ja enintään neljäksi vuodeksi. Näin kuuluu rikosoikeudellisesti varsin hankala petosrikossäännöstö.
Isännöitsijän käräjäoikeudessa myöntämä menettelykuvio oli kaikissa seitsemässä tapauksessa sama. Ensin isännöitsijä valmisti tarpeellisen dokumentin tai dokumentit, meni sitten pankkiin, otti yhtiön nimissä velan, saattoi jopa perustaa yhtiölle uuden pankkitilinkin ja nosti sitten yhtiön nimissä otetun luoton rahamäärän itselleen.
Käräjäoikeus totesi isännöitsijän tavoitelleen huomattavaa taloudellista hyötyä ja että teot oli tehty käyttämällä hyväksi vastuulliseen asemaan perustuvaa erityistä luottamusta ja tuomitsi isännöitsijän edellä kerrottujen lisäksi seitsemästä törkeästä petoksesta.
Isännöitsijä ilmoitti syyksi rikolliselle toiminnalleen hänen alun perin asiakkaalleen aiheuttamansa noin 40.000 euron vahingon, jonka korvaamiseen hän oli tarvinnut varoja.
Ensimmäisestä teosta oli seurannut kierre ja isännöitsijä oli tehnyt uusia rikoksia saadakseen varoja aina aikaisempiin taloyhtiöiden nimiin ottamiensa lainojen maksuun. Kaikkea haltuunsa saamiaan rahoja isännöitsijä ei kuitenkaan yhtiöiden velkojen maksuun ollut käyttänyt.
Vahingonkorvausvaade
Yli 600.000 euron potista pankit ja asuntoyhtiöt vaativat vahingonkorvauksena yhteensä yli 350.000 euroa, jotka vaatimukset isännöitsijä myönsi käräjäoikeudessa oikeiksi.
Yhtiöiden kannalta asiassa oli positiivista se, että pankit vastasivat suurimmasta osasta vahinkoa, kuten mielestäni tässä asiassa kuuluikin. Eiväthän yhtiöt olleet tosiasiallisesti osallistuneet millään tavoin velkojen ottamiseen.
Rangaistusta määrittäessään käräjäoikeus siis totesi isännöitsijän tavoitelleen yli 600.000 euron taloudellista hyötyä ja että isännöitsijä oli aiheuttanut varsin konkreettisen vastaavan suuruisen vahingon vaaran yksityishenkilöiden omistamille asunto-osakeyhtiöille.
Hän oli kyseisten asunto-osakeyhtiöiden isännöitsijänä käyttänyt hyväkseen vastuullisen asemaan perustuvaa erityistä luottamusta. Toiminta oli jatkunut yli kuusi vuotta ja ollut siten varsin pitkäkestoinen. Tämä ei käräjäoikeuden mielestä osoittanut erityistä suunnitelmallisuutta, vaikka yhtiöiden kokouspöytäkirjojen väärentäminen ja pankkien erehdyttäminen samankaltaisilla teoilla useaan otteeseen on edellyttänyt määrätietoista rikoksentekotahtoa ja siten ainakin omasta mielestäni erityistä suunnitelmallisuutta.
Tämä kaikki osoitti käräjäoikeuden mukaan isännöitsijässä suurta syyllisyyttä. Isännöitsijä sai teoistaan yhteensä 3 vuoden mittaisen vankeusrangaistuksen ja hänet velvoitettiin suorittamaan asiassa vaaditut vahingonkorvaukset ja oikeudenkäyntikulut.
Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnasta
Asiassa ei tullut ilmi, että yhtiö tai sen edustajat olisivat olleet tai heidän olisi tullut olla tietoisia isännöitsijän menettelystä. Toisaalta se ei ollut oikeudenkäynnin kohdekaan.
On muistettava, että asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus kuitenkin vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty, vaikka eivät itse näitä tehtäviä toteuttaisikaan.
Hallituksen valvontavastuuseen liittyy se, että hallituksen on ohjein ja määräyksin ohjattava isännöitsijän toimintaa silloin kun se yhtiön toiminnan kannalta on tarpeellista. Jos epäkohtia havaitaan, on niihin puututtava. Hallituksen on jatkuvasti seurattava ja arvioitava yhtiön taloudellista asemaa.
Käytännössä varainhoidon ja kirjapidon valvonta voidaan toteuttaa eriyttämällä käytännön tehtäviä varojen käytön suhteen, hankkimalla yhtiöön ammattitaitoinen kirjanpitäjä sekä asiansa osaava tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja. Eikä tuo kuukausitasolla tapahtuva tiliotteiden seuranta tilikauden aikana varsinkaan pienissä yhtiöissä ole kovinkaan vaativa tehtävä, ennemminkin kyse on viitseliäisyydestä tai sen puutteesta oman varallisuuden valvonnassa.
Lopuksi on syytä korostaa, että vastaavissa rikoksissa kuin nyt on ollut puhe, hallituksen jäsenestä ei tule rikoskumppania tai korvausvastuuvelvollista pelkästään jäsenyytensä perusteella, eli että joku yhtiössä toimii lain määräyksiä vastaan ja henkilö vain sattuu olemaan jäsenenä hallituksessa. Tietoinen osallistuminen tai tietoinen rikollisen toiminnan salliminen ovatkin sitten jo eri asioita.
Tämä Pasi Oravan kirjoittama artikkeli on julkaistu Lakipostia-palstalla maaliskuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 2/2016.
