Jos taloyhtiössä on takkoja, voivat ne olla yhtiön rakennuttamia alkuperäisiä takkoja tai osakkaiden myöhemmin rakennuttamia. Tilanteiden erilaisuus vaikuttaa takkojen ja takkahormien kunnossapitovastuun jakautumiseen yhtiön ja osakkaan kesken.
Osakkeenomistajan kunnossapitovelvollisuuteen kuuluvat osakehuoneiston sisäosat. Takan, tulipesän, takkapeltien ja muiden asunnossa olevien kipinäsuojausosien kunnossapito kuuluu siten lähtökohtaisesti aina osakkaan vastuulle.
Taloyhtiö puolestaan vastaa huoneistojen rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä. Hormit ovat osa rakennetta, joten niiden nuohous on lähtökohtaisesti taloyhtiön vastuulla. Tästä perussäännöstä voi kuitenkin ilmetä poikkeuksia, ja myös taloyhtiön yhtiöjärjestykseen voi sisältyä lain mukaisesta vastuunjaosta poikkeavia määräyksiä.
Asunto-osakeyhtiölain nojalla taloyhtiön kunnossapitovastuulla ovat ainoastaan yhtiön tai rakennuttajan rakentamat alkuperäiset hormit. Vastuu alkuperäisten hormien huollosta ja nuohouksesta on taloyhtiöllä silloinkin, kun vain osassa huoneistoja on takka tai kun huoneistossa on alkujaan ollut olemassa hormirakenne takkaa varten ja osakas on asennuttanut takan myöhemmin omalla kustannuksellaan.
Mikäli takka ja myös sitä palveleva hormi on teetetty osakkaan muutostyönä, kuuluvat hormin nuohous ja muu huolto osakkaan vastuulle. Vaikka takka teetettäisiin jo huoneiston rakentamisvaiheessa, on kyseessä muutostyö, jos osakkaan päätöksellä poiketaan yhtiön huoneistoon valitsemasta tasoratkaisusta. Yhtiön ja osakkaan tulee tässä tilanteessa kirjallisesti sopia nuohous- ja huoltovastuusta.
Vanhojen taloyhtiöiden rakennuksissa voi olla myös kaukolämpöön liittymistä edeltäneeseen lämmitysjärjestelmään liittyviä rakenteita. Kerrostalon asuntojen lämmitys on saattanut perustua esimerkiksi hiililämmitykseen tai asuntokohtaisiin kakluuneihin. Kaukolämpöön siirtymisen yhteydessä taloyhtiö on saattanut lopettaa vanhan hiililämmitysjärjestelmän hormien kunnossapidon. Kunnossapito ei palaudu taloyhtiön vastuulle, jos hormi otetaan uudelleen käyttöön esimerkiksi osakkaan jälkiasennuttaman takan hormiksi.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §:n mukaan yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella muun muassa, jos työ on yhtiön kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen eikä se loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Säännös on tulkinnanvarainen esimerkiksi siitä näkökulmasta, voidaanko paloturvallisuus ottaa huomioon asiasta päätettäessä. Jos yhtiö haluaa ottaa huoltovastuulleen osakkaiden vastuulle kuuluvien hormien nuohouksen ja huollon, on selkein tapa kirjauttaa huoltovastuun muutos yhtiöjärjestykseen ja tehdä asiasta yhtiöjärjestyksen muuttamista koskeva päätös määräenemmistöllä yhtiökokouksessa.
Mikko Markkula
varatuomari, OTM
Markkula Lakiasiaintoimisto Oy