Strategia taloyhtiön toiminnan johtolankana

Strategia tiivistää tavoitteet ja ohjaa toimintoja tavoitteiden saavuttamiseksi.  Strategia on tuttu työkalu yrityksissä ja yhdistyksissä, vaan onko niin myös taloyhtiöissä? Ilmeisesti ei, ainakaan yleisesti. Sen suhteen As Oy Terhotie 1 kuulunee etujoukkoihin. Taloyhtiö hyväksyi strategiansa vuodenvaihteessa, paperille se päivättiin 21.5.2013.

Vantaan Pähkinärinteessä oleva As Oy Terhotie 1 käsittää yhdeksän rivitaloa, joissa on 56 huoneistoa. Paperilla taloyhtiön strategia kattaa puolitoista A4:sta.  Sen viimeiseen lauseeseen on kietaistuna sekä rakennusten kunnon ja toimivuuden että osakkaiden ja asukkaiden viihtyvyyden tukemiseen tähtäävän strategian ydin:  ”Ennakoivat korjaukset, huolellinen suunnittelu, riittävä tiedottaminen ja hallituksen, isännöitsijän ja asukkaiden välinen vuoropuhelu takaavat taloyhtiön hoitamiseen valitun linjan onnistumisen.”

Missä tahansa taloyhtiössä voisi näillä eväin olevan helpompaa torjua asumiselle ja kiinteistönpidolle tyypillisiä turhia riesoja, ristiriitoja ja rahareikiä jo ennakolta.

Raamit rasti ruutuun -kyselyllä

Mitä asukkaat haluavat, mihin asioihin tuli kiinnittää huomiota, millä painoarvolla ja missä järjestyksessä? Nämä olivat seikkoja, joihin As Oy Terhotie 1:n hallitus kaipasi tarkempaa tietoa toimintansa ja päätöksenteon tueksi. Sitä saadakseen se järjesti asukkaille laajahkon rasti ruutuun – kyselyn. Vastausten pohjalta saatiin runkoa myös strategiaan.

– Selvä havainto oli, että ihmiset halusivat taloyhtiötä hoidettavan ennakkoon. Ei niin, että kuljettaisiin ilmaantuneita vikoja korjaten, vaan pyrkien estämään vikoja ennakolta, taloyhtiön hallituksen pitkäaikainen puheenjohtaja Jaakko Hiltunen kertoo.

Esiin nousi selkeästi myös, että kiinteistön arvoon kiinnitettäisiin huomiota, muutenkin kuin vain ulkoisten puitteiden osalta. Esimerkiksi turvallisuuden suhteen kyselyyn vastanneet totesivat hallituksen tehneen riittävästi toimenpiteitä. Hyvää palautetta hallituksen toiminnasta tuotiin esiin muutenkin.  Hallituksen mukaan hämmästyttävänkin vähäisiksi puolestaan jäivät huomiot vaikkapa jätehuollosta.

Terhotie 1:ssä kymmenen vuotta asunut hallituksen jäsen Tatu Tuominen toteaa palautteen kaikkineen olevan suoraan käytäntöön toteutettavissa. Sovittamattomia ristiriitoja ei ilmennyt. Mitään suurempaa, hallituksen linjanmuutosta edellyttävää, ei noussut esiin.

– Se tieto on kuitenkin hyvä olla olemassa, muutenkin kuin pihapuheiden pohjalta, Tuominen sanoo. Vaikka antaa sinänsä pihapuheillekin arvonsa, niiden pohjalta saatua kuvaa hän ei välttämättä näe kovinkaan objektiivisena.

Strategia kaikessa napakkuudessaan on tärkeä olla olemassa. Sen ohessa taloyhtiön hoitamisessa  toki tarvitaan pitkäntähtäimen suunnitelmaa (PTS).  Siihen on tarkemmin määritelty, mihin lähimmän viiden vuoden aikana panostetaan, mitä korjataan. Hiltusen ja Tuomisen mukaan asukaskyselyn pohjalta ohjattiin osaltaan myös PTS:aa.

Oman piirin asiantuntijoiden näkemykset arvokasta

As Oy Terhotie 1:n strategiaan on muutamin lausein tiivistetty mm. taloyhtiön historia ja talojen rakenteesta oleellisin, kuten maininta kiinteistön ilmalämmitysjärjestelmästä.  Taloyhtiöissä harvinainen, lämmöntalteenottoakin alusta asti hyödyntänyt tekniikka on palvellut oivallisesti rakennusajasta (1982-1983) lähtien.

– Taloyhtiömme energiankulutus neliömetriä kohden on yksi pienimmistä Pähkinärinteen alueella, Tatu Tuominen kiittää aikaansa nähden edistyksellistä ja yhäkin harvoissa kerros- ja rivitaloissa sovellettavaa tekniikkaa.

Taloyhtiön yhden ja ainoan, kaukolämmöllä suoraan toimivan patterin lämpö leviää huoneistoihin ilmastoinnin kautta. – Järjestelmä koetaan ehkä vaikeana huoltaa, mutta sähköinsinöörinä pidän sitä älyttömän yksinkertaisena.

Strategiassa on kuvaus myös asukkaiden ikäjakaumasta. Pääosa, 40 prosenttia, on tällä hetkellä alle 30-vuotiaita, yli 60-vuotiaita alle neljännes. Asukkaista enemmistö on huoneistojensa omistajia.  Kiinteistön huolto ja isännöinti on Pähkinähoito Oy:llä, jonka osakas As Oy Terhotie 1 myös on. Taloyhtiön mainitaan tasaisin väliajoin kilpailuttaneen huolto- ja isännöintipalvelut, mutta Pähkinähoito on todettu kokonaisedullisimmaksi vaihtoehdoksi.

– Pähkinähoidon panostus ja rooli on ollut merkittävä myös strategian aikaan saamisessa, Jaakko Hiltunen huomauttaa.

Strategian Nykytila-osiosta on poimittavissa myös, että ”yhtiön hallitus on käyttänyt kiinteistöjen teknisissä ratkaisuissa usein apuna yhtiössä asuvia asiantuntijoita, joita tullaan käyttämään jatkossakin”.

– Ajatus on, että teknisissä asioissa käymme ensin ainakin jututtamassa omasta piiristä asiaa tuntevia, Hiltunen sanoo. Suhtautuminen on ollut poikkeuksetta positiivista.

– Hyvä puoli on, että meillä on niin monia asiantuntijoita. Aina ei tarvitse vaivata samoja, Tuominen toteaa.

Teksti: Hanna Rissanen

Haastattelu julkaistu elokuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti Pääkaupunkiseutu Extrassa 6/2013.