Helsinkiläisen asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja Olli Kaivanto haluaa antaa kasvot ongelmalle, jonka hän arvelee tuskastuttavan muitakin taloyhtiöitä – etenkin pääkaupunkiseudulla: asunto-osakeyhtiöön sosiaalisin perustein asutetut vuokralaiset.
Olli Kaivannon hartaana toiveena on, että vuokranantajat kiinnittäisivät huomiota asukasvalintoihinsa, valvoisivat paremmin asumisen sujumista ja ennen kaikkea ottaisivat taloudellista vastuuta silloin, kun vuokralainen on aiheuttanut vahinkoa taloyhtiölle.
Sosiaaliset perustelut eivät puheenjohtajaa paljon lämmitä, kun teknisesti hyvässä kunnossa olevassa taloyhtiössä on jälleen korjattu vesivahinkoa, eikä tuhansien eurojen maksulle taida tälläkään kertaa löytyä maksajaa asunnon omistajasta, saatikka vuokralaisesta.
Kenenkähän piikkiin menee yhden osakkaan sijaisasuminen, kun useampi huoneisto piti myrkyttää lutikoiden vuoksi, puheenjohtaja uskaltautuu pohtimaan tietäen todennäköisen vastauksen tässäkin – taloyhtiö ja sen osakkaat.
Vahinkoja vahinkojen perään
Lutikkaongelma paljastui huhtikuussa, mutta vasta syyskuussa isännöitsijän toimesta saatiin tuholaistorjunta käyntiin ja 5-6 asuntoa myrkytettyä. Yksi asukas ehti tänä aikana asua kolme kertaa sijaisasunnossa myrkytysten vuoksi.
Puheenjohtaja Olli Kaivanto pohti osakkaalta saamansa kirje kädessään, mitenkä neljännellä kerralla käy – voiko asunnossa asua, onko lutikat saatu hävitettyä, kuka maksaa osakkaan sijaisasumisen ja paljonko lutikoiden tuhoamisesta kaiken kaikkiaan on taloyhtiölle syntynyt kustannuksia.
Dementoitunut asukas ajatteli ilmeisesti ruveta tiskaamaan, avasi hanan, mutta unohti sen päälle sillä seurauksella, että vesi valui astioita täpötäynnä olevan lavuaarin ylitse alempaan kerrokseen saakka.
– Miten lie kauan valunut se vesi? Taloyhtiölle siitä aiheutui 30 000 euron vahingot, Kaivanto kertoo.
15 000 euron kustannukset syntyivät siitä, että vuokralainen meni omin luvin suihkuun, vaikka kylpyhuoneessa tehtiin parhaillaan remonttia rikkinäisen kaakelin vuoksi.
Yläkerroksen ikkunasta alashyppäämistä uhannut asukas sai aikaan episodin, jossa paloautot tulivat paikalle, murtautuivat asuntoon rikkomalla oven ja saivat siten asukkaan pelastettua. Rikkoutuneen oven korvaaminen uudella ovella maksoi 6 000 euroa. Sitä summaa yritettiin saada vuokranantajalta, joka oli siirtänyt laskun vuokralaiselle, mutta sekin maksu koitui lopulta taloyhtiön maksettavaksi.
Miten tällaiseen tilanteeseen on oikein tultu?
Helsingin Kalliossa sijaitsevassa asunto-osakeyhtiössä on 98 asuntoa, joista vain kymmenkunta on vakituisten osakkeenomistajien hallussa. Sijoitusasuntoja eli sijoittajien omistuksessa olevia asuntoja taloyhtiössä on 80. Taloyhtiössä on myös kuusi Helsingin Asuntohankinta Oy:n, Y-Säätiön ja Diakonissalaitoksen omistuksessa olevia asuntoja.
Muutamat sijoittajaomistajat ovat vuokranneet asuntojaan suoraan vuokralaisille, mutta uusia vuokralaisia on tullut myös asuntojen vuokrausvälityspalveluita tarjoavan Forenom Oy:n kautta.
– Silloin kun talossa vielä asui mummoja ja ukkoja ja jokainen omassa osakehuoneistossaan, ongelmia ei ollut. Asukaskunta on muuttunut ja me vakituisia osakkeenomistajia edustavat olemme pian vähemmistönä tässä talossa, hallituksen jäsen ja yli 30 vuotta taloyhtiössä asunut Pertti Burman sanoo.
Tekninen kunto talossa erinomainen
Hallituksen puheenjohtaja Olli Kaivantoa tilanne harmittaa erityisesti siksi, että taloyhtiössä on tehty paljon korjauksia ja se on teknisesti hyvässä kunnossa.
– Kuvittelin, että tätä kautta saamme hyviä osakasasukkaita taloon. Viime aikoina minusta on kuitenkin alkanut tuntua siltä kuin talo olisi ruvennut ”mätänemään” sisältäpäin näiden muun muassa sosiaalisin perustein taloon asutettujen vuokralaisten vuoksi.
Hän muutti taloyhtiöön vuonna 1985. Sen jälkeen vuonna 1927 rakennetussa kerrostalossa on tehty sähkönousut ja huoneistojen porraskäytäväovet, asennettu ovipuhelimet, kunnostettu antenniverkko tähtistandardin mukaiseksi, uusittu lämmönvaihdin ja tasapainotettu lämmitysverkosto, uusittu ikkunat ja parvekkeet, korjattu kadunpuoleinen julkisivu, uudistettu lukitusjärjestelmä, uusittu käyttövesiputkisto ja viemärijärjestelmä täydellisesti, uusittu rappukäytäviä, uusittu kiinteistöpesulan koneita, oikaistu takapihan pintaa ja tehty jätekatos, korjattu sisäpihan puoleinen julkisivurappaus, tehty lämmitysverkostolle tarkistussäätöä ja uusittu katto. Eli kaikki tämä vuoteen 2011 mennessä.
Vahinkoja sattuu, mutta mistä oikeat maksajat
Ongelman ydin kiteytyy siihen, että erilaisten vuokralaisten aiheuttamien vahinkojen kustannuksia on erittäin vaikea saada vuokra-asuntojen omistajilta, saatikka vuokralaisilta itseltään.
Tilanne voi olla se, että sosiaalisin perustein asutetun asukkaan yhtiövastikkeen maksaa yleishyödyllinen vuokranantaja tai Kela, kotivakuutusta ei ole, eikä isännöitsijältäkään ole saatu sitä apua, että hän aktiivisesti toimittaisi vahingosta aiheutuneet laskut niille tahoille, jotka taloyhtiön mielestä ovat korvausvelvollisia.
Olli Kaivanto sanoo yrittäneensä selvittää asunto-osakeyhtiölaista juridisia perusteita vahingonkorvausvaateille. Miten vastuukysymyksiin vaikuttaa myös huoneenvuokralaki, siitäkään ei ole oikein tarkkaa kuvaa.
Vuokralaisvalintaan ja valvontaan huomiota
Pertti Burmanin mielestä suurin ongelma asunto-osakeyhtiön kannalta on se, että asuntojen omistajat eivät aina tiedä, minkälaisia vuokralaisia asuntoihin tulee, koska asukasvalinta tai ylipäänsä asunnon järjestäminen asunnottomalle on annettu jonkin muun organisaation tehtäväksi.
Olli Kaivanto ja Pertti Burman ovat sitä mieltä, että vastuu vuokralaisista ja heidän asumisen valvomisestaan ei voi missään muodossa kuulua taloyhtiön hallituksen jäsenille.
– Minusta asunnon omistajalla pitäisi olla vastuu vuokralaisestaan. Jos vuokralainen aiheuttaa vahingon, niin omistaja vastaa, raha kulkee taloyhtiön kannalta oikeaan suuntaan, eivätkä ongelmat tule taloyhtiön maksettaviksi, Kaivanto puuskahtaa.
Varoitukset ja hallintaanotto eivät auta
– Meillä on talossa nyt sellaisia asukkaita, että emme saa heitä millään pois. Emme voi, koska ihmisillä pitää olla asunto. Meitä ei auta lakikaan, joka antaa mahdollisuuden varoitusten antamiseen ja asuntojen hallintaanottoon. Miten niitä voisimme käytännössä käyttää, Kaivanto kysyy.
Pertti Burmanin mukaan eräässä sijoittajaomistajan tapauksessa näin tehtiin, että asunnon omistajalle annettiin varoituksia vuokralaisen aiheuttamista häiriöistä.
– Mitään ei kuulunut. Omistaja ei korvaansa letkauttanut. Vasta sitten kun ilmoitimme suunnittelevamme asunnon hallintaanottoa, omistaja ilmoittautui, Burman kertoo.
Sijoittajaomistajien vähäinen mielenkiinto hämmästyttää
Olli Kaivanto herätti sijoittajaomistajien huomiota yhtiökokouskutsun liitteenä olevalla kirjelmällä, jossa hän kehotti yksityisiä vuokranasunnon omistajia tarkistamaan, mikä on heidän omaisuutensa tila ja missä kunnossa asunnot ovat.
– Tällaisia omistajia on kuusi, joista vain yksi omistaja tarttui ehdotukseen ja kävi tarkistamassa asuntonsa kunnon, Kaivanto kertoo.
Tosin nykyisten omistajien yhteystietoja ei ollut helppo löytää.
Taloyhtiön kiinteistönhuollosta vastaava Pekka Aalto Stadin Grosarit Oy:stä ihmettelee, miksi ei velvoiteta siihen, että osakasluettelosta löytyvät myös omistajien yhteystiedot.
– Jos osakkeenomistaja ei saa yhtiökokouskutsua, niin hänhän voi moittia kokousta siitä, että se on laiton, Aalto toteaa.
Teksti ja kuva: Riina Takala
Artikkeli on julkaistu helmikuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 2/2015