Sijainti ja talouden kunto ratkaisee taloyhtiön lainan

Asunto-osakeyhtiöt saavat edelleen lainaa erilaisiin korjaushankkeisiinsa. Koronavirusaaltoa enemmän lainansaantiin vaikuttavat asuntoyhtiön taloudellinen kunto ja sijainti. Alle 1500 euron neliöhinnoilla isoa lainaa voi olla hankala saada.

Asuntorahoitukseen keskittyneen Suomen Hypoteekkiyhdistys Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus sanoo, että ennen taloyhtiölainoissa oli yksi ratkaiseva tekijä. Se oli taloyhtiön taloudellinen kunto. Viitisen vuotta sitten harkintaan tuli toinenkin tekijä, joka oli asuntoyhtiön sijainti.

– Jos ensimmäinen tekijä kuvaa sitä, minkälainen on asuntoyhtiön tilanne nyt, toinen tekijä kuvaa asuntoyhtiön vakuusarvoa. Kun laina-ajat ulottuvat 25 vuoteen asti, meidän pitää arvioida sitä, mikä on asuntojen arvo tulevaisuudessa, Brotherus sanoo.

Kolmanneksi pankeille ja luottoluokittajille tärkeäksi kriteeriksi on viime aikoina tullut se, minkälaisista rahavirroista asuntoyhtiön tulot muodostuvat. Esimerkiksi jos yhtiön kivijalassa on paljon toimitiloja, saattaa näiden vuokranmaksukyky olla koetuksella erityisesti nykyisinä korona-aikoina.

– Myös se vaikuttaa harkintaan, onko osakkaina yksityishenkilöitä, yrityksiä vai asuntosijoittajia. Kuten tiedetään, kotitalous ei mene hevin konkurssiin, Brotherus sanoo.

Luottolaitosta kiinnostaa ennen muuta se, mistä tulee maksuvirta taloyhtiön lainanlyhennyksiin. Finanssivalvonta onkin antanut pankeille suosituksen katsoa tulovirtoja entistä tarkemmin.

OP:n yritysrahoituksesta ja yhteisöistä vastaava johtaja Heikki Peltola muotoilee asian niin, että asuntoyhtiön kunnon ja sijainnin tulee olla sellaisia, että rahoitusvastikkeen maksajia löytyy koko laina-ajaksi. Pois suuntautuva muuttoliike on asukkaille kiusallinen asia ja pankille lähes mahdoton.

Myös hajautunut omistus painaa lainapäätöstä harkittaessa. Peltola ei niinkään kohdista tätä ehtoa ammattimaisesti hoidettuihin rahastoihin, jotka ovat tarkkoja valitessaan sijoitus­kohteita, vaan niihin sijoittajiin, joiden tavoitteet ja mahdollisuudet voivat olla erilaisia.

Hypo ottaa lainan hinnoittelussa huomioon sen, onko osakaskunnassa sijoittajakeskittymiä, jotka voisivat vaikuttaa lainan takaisinmaksuun. Brotheruksen mukaan iso osa niistä taloyhtiöistä, jotka sijaitsevat kasvukeskuksissa ja joiden osakaskunnassa ei ole isoja kiinteistösijoitus­yhtiöitä tai vastaavia, saavat lainaa oikeinkin edullisilla ehdoilla ja pitkillä laina-ajoilla.

– Etenkään korjauslainoissa ei ole tapahtunut samanlaisia ylilyöntejä kuin uudiskohteiden yhtiölainoissa, joissa saattaa olla viiden tai seitsemänkin vuoden lyhennysvapaita, Brotherus sanoo.

Taloyhtiöiden korjauslainojen takaisinmaksu alkaa yleensä sitten, kun remontti on tehty. Lainojen lopullinen summa määrittyy usein vasta töiden jälkeen, sillä remontin aikana on saattanut tulla joitakin odottamattomia korjauksia, joita ei ollut budjetoitu.

Nyrkkisääntönä 1500 euron neliöhinta

Jotta taloyhtiö ylipäänsä saisi lainaa putki­remonttiin, nyrkkisääntönä voi Brotheruksen mukaan pitää noin 1500 euron neliöhintaa. Tätä heikommilla vakuusarvoilla voi lainan saada erikoisjärjestelyin, kuten lisäämällä omarahoituksen osuutta tai lyhentämällä laina-aikaa.

Erityisesti sellaisilla alueilla, joihin liittyy kysymysmerkkejä, laina-ajat ovat lyhyempiä. Tai jos kohde on jollain tavoin tavallista riskisempi, niin sanottu korkomarginaali kasvaa.

Nordean taloyhtiöyksikön johtajan Anne-Mari Laurilan mukaan Nordean perimään luottomarginaaliin vaikuttaa kokonais­arviointi eikä yhtä hintaa ole olemassa. Pankki on käsitellyt lainahakemuksia normaalisti. Laurila sanoo kuitenkin, että erityisesti tällaisena aikana on tärkeätä, että asunto­yhtiöillä on poikkeuksellisiin tilanteisiin varautumissuunnitelma.

Laurila sanoo, että jokainen lainahakemus käsitellään kokonaisarviointiin perustuen. Siinä otetaan huomioon taloyhtiön koko, sijainti, ikä, tehdyt ja tulevat remontit, omistusrakenne sekä se, kuinka paljon vanhaa lainaa yhtiöllä on. Myös se vaikuttaa asiaan, minkä kokoista lainaa yhtiö on hakemassa.

Joukkorahoitus ei ole taloyhtiöiden lainoituksessa käytetty instrumentti. Sijoittajilla ei ole intressiä osallistua jonkin taloyhtiön korjausten rahoittamiseen, vaan sen sijaan he osallistuvat joskus taloyhtiöiden rakentamisaikaiseen rahoittamiseen. Joukkorahoitusta järjestävän Groundfunding Oyj:n toimitusjohtaja Henrik Arén sanoo, että sijoittajat odottavat saavansa sijoittamansa pääoman ja sille tuoton nopeammin takaisin kuin taloyhtiölainojen jopa neljännes­vuosisadan aikataulut antavat myöten.

Vähintään viisivuotissuunnitelma

– Olemme kiinnittäneet huomiota siihen, että hyvin usein lainanhakijoille on syntynyt paljon korjausvelkaa. Tähän haluaisin sanoa, että perus­korjausten asiallinen tekeminen on tärkeä osa suunnitelmallisuutta, Nordean Anne-Mari Laurila sanoo.

Pankki vaatii lainanhakijoilta viisivuotissuunnitelman, eikä Laurila näe huonona asiana sitä, että suunnitelma olisi tehty pidemmäksi ajaksi kuin viideksi vuodeksi. Silloin osakkaat näkevät, mitä on tulossa ja mihin remontteihin on syytä varautua.

– Jos lainamäärä on pieni, yhden prosentin marginaalista lähdetään neuvotteluissa liikkeelle. Kun asuntoyhtiö tekee budjetin ja laskee siihen 1–1,5 prosentin marginaalin, siihen jää aika hyvin varaa mahdollisiin korotuksiin, OP:n Heikki Peltola neuvoo.

Tyypillisesti taloyhtiöiden lainat on sidottu 12 kuukauden euribor-korkoon, joka on nykyään miinuksella. Pankki kuitenkin veloittaa lainasta marginaalinsa, joka on pääkaupunkiseudulla noin prosentin tuntumassa. 

Kukin tapaus harkitaan erikseen, minkä vuoksi marginaali voi joskus olla yksittäis­tapauksissa kahdenkin luokkaa. Hypon Juhana Brotherus sanoo, että pankit eivät välttämättä viitsi tehdä tarjouksia, jos marginaali nousee 2,5:een. Monesti asukkaat saavat lainaa edullisemmin kuin taloyhtiöt.

Asuntoyhtiön laina on usein kuitenkin edullisempi vaihtoehto siksi, että se koskee kaikkia osakkaita, eivätkä kaikki osakkaat välttämättä saa lainaa – joko lainkaan tai samoilla ehdoilla.

Ammattimainen isännöinti ja hyvä taloudenhoito tärkeitä

Heikki Peltola sanoo, että pankki erottelee eri kategoriaan perustamisrahoituksen ja korjausrahoituksen. Pankit ovat hänen mukaansa kiinnostuneita tukemaan teknisen tason ja asumisviihtyvyyden nostamista taloyhtiöissä.

– Emme ole kiristäneet, tiukentaneet tai heikentäneet luotonsaantiehtoja huolimatta siitä, että kansainväliset pääomamarkkinat ja pankkien jälleenrahoittaminen olivat keväällä jonkin aikaa sekaisin, Peltola sanoo ja lisää pitävänsä lainansaantimahdollisuuksia hyvinä.

Se, että saatavuus on hyvä, ei kuitenkaan Peltolan mukaan tarkoita sitä, että kaikki saisivat lainaa. Olennaista on ammattimainen isännöinti ja taloudenhoito. Siihen kuuluu se, että korjaustarpeet tunnistetaan pitkälle eteenpäin ja että osakkaat ovat sitoutuneita sekä tehneet asianmukaiset päätökset.

Peltolan mielestä asukkaiden tulisikin olla kiinnostuneita siitä, kenen kanssa he omistavat yhtiön. Haluamatta pelotella yksittäisiä asunnon hankkijoita hän neuvoo kysymään sijoittajan intressiä silloin, jos näyttää siltä, että omistus on keskittynyttä. Sijoittajan intressi voi poiketa asukkaiden tavoitteista yhtiön hoitamisessa.

Mahdollisissa maksuvaikeuksissa Peltola kehottaa ihmisiä olemaan yhteydessä ensisijaisesti omaan isännöitsijään. Asunto-osakeyhtiöt eivät kriisiydy niin nopeasti kuin muut yhtiöt, sillä muun muassa asumistuet ja toimeentulotuet auttavat vaikeuksiin joutuneita ihmisiä.

Hyvät korjaus- ja huoltosuunnitelmat ovat muutenkin tärkeitä ja korostuvat, mitä isompaa lainaa haetaan.

Teksti Antti J. Lagus