Osakkeenomistajan ja taloyhtiön välinen vastuunjako on avainasemassa, kun osakas miettii remonttia teettäessään mahdollisuutta hyödyntää verotuksessaan kotitalousvähennystä.
Lakimies Harri Rajala Veronmaksajien Keskusliitosta toteaa nyrkkisääntönä olevan, että jos huoneiston osa tai rakenne kuuluu osakkeenomistajan vastuulle, voi hän sitä korjauttaessaan tai kunnostaessaan vaatia kotitalousvähennystä.
– Kotitalousvähennyksen perusteena on, että vähennys myönnetään luonnolliselle henkilölle. Asunto-osakeyhtiö ei ole siten oikeutettu kotitalousvähennykseen, joten yhtiön vastuulla oleviin töihin ei saa kotitalousvähennystä. Jos osakkeenomistaja maksaa remontin vastikkeina tai muina suorituksina taloyhtiölle, siitä ei ole mahdollisuuksia saada kotitalousvähennystä, Rajala täsmentää.
Remonttia tilatessaan pitää olla tarkkana, että yritys on ennakkoperintärekisterissä. Se on yksi kotitalousvähennyksen saamisen edellytyksistä. Kotitalousvähennyksen saa myös, jos maksaa perheen ulkopuoliselle remonttimiehelle palkkaa.
Kotitalousvähennyksen ehtona on, että henkilö teettää työn omassa kodissaan tai vapaa-ajan asunnossa Suomessa tai ulkomailla. Lisäksi vanhempaa sukupolvea, kuten omia vanhempia tai puolison vanhempia saa tukea teettämällä remonttia heidän asunnossaan.
– Vuokralainenkin voi saada kotitalousvähennystä, jos hän teettää remontin omalla kustannuksellaan toisen omistamassa huoneistossa. Sen sijaan vuokranantaja ei saa kotitalousvähennystä. Sen sijaan hän voi vaatia materiaalit ja työt verottajalta vähennyksenä vuokratuloista.
Kylpyhuoneremontista kotitalousvähennystä
Varsin usein epätietoisuutta herättää tilanne, jossa osakas teettää omassa kylpyhuoneessaan remontin samaan aikaan, kun taloyhtiössä tehdään linjasaneeraus.
– Osakkaan on varmistettava, että hänen teettämänsä työ kuuluu vastuunjakotaulukon mukaan osakkeenomistajalle. Jos näin on ja osakas itse maksaa yritykselle, on hänellä mahdollisuus vaatia kotitalousvähennystä. Mutta jos hän jostain syystä maksaa remontin taloyhtiön kautta, kotitalousvähennystä ei voi saada.
Tilanteissa, joissa taloyhtiö vaatii osakkaan teettämälle remontille valvojaa, voi osakas hyödyntää kotitalousvähennystä siltä osin, kun valvojan työ on tapahtunut asunnossa. Mutta jos valvoja tekee työnsä toimistossa, työn teettäjä ei saa siitä kotitalousvähennystä.
Kevään saavuttua siirtyy huomio huoneiston ilmastointiin sekä ilmanvaihtojärjestelmän venttiilien ja suodattamien puhdistukseen. Jos huoltotyö kuuluu vastuunjaon mukaan osakkeenomistajalle, voi hän saada kotitalousvähennyksen teettäessään työn yrityksellä.
Kodin koneiden ja laitteiden kunnossapito- ja asennustyöstä ei saa kotitalousvähennystä lukuun ottamatta tieto- ja viestintätekniikan laitteiden, ohjelmistojen, tietoturvan ja tietoliikenneyhteyksien asennus-, kunnossapito- ja opastustyötä. Yhtenä esimerkkinä, mistä kotitalousvähennystä ei saa, Rajala mainitsee pyykin- tai astianpesukoneen asentamisen.
Yhtiöjärjestystä voi muuttaa
Lakimies Harri Rajala muistuttaa mahdollisuudesta muuttaa yhtiöjärjestystä siten, että taloyhtiön vastuulla oleva työ siirretään osakkaalle, jolloin hän voi vaatia siitä kotitalousvähennystä.
– Tässä kehotan kuitenkin olemaan tarkkana. Yhtiöjärjestysten pitää olla patentti- ja rekisterihallituksen rekisterissä ennen kuin vastuujaon katsotaan muuttuneen. Verottajalle ei riitä, että yhtiökokous päättää työn kuuluvan osakkaalle, vaan se pitää olla rekisteröitynä, Rajala alleviivaa.
– Jos aikoo niin sanotusti kaivaa rusinat pullasta muuttamalla ensin yhtiöjärjestystä kotitalousvähennyksen saamiseksi ja vaihtamalla sen sitten takaisin entiselleen, niin ei onnistu. Verottaja tulkitsee tämän verokikkailuksi.
Varsinkin isossa taloyhtiössä Rajala neuvoo harkitsemaan hyvin tarkkaan, ennen kuin yhtiöjärjestystä lähdetään muuttamaan vain kotitalousvähennyksen vuoksi.
Poikkeuksina parveke ja piha-alue
Ollakseen oikeutettu kotitalousvähennykseen pitää osakkaan teettää remontti hallitsemissaan tiloissa. Jos remontti koskee taloyhtiön hallitsemia tiloja, siitä ei lähtökohtaisesti saa kotitalousvähennystä, mutta poikkeuksiakin on.
– Korkein hallinto-oikeus on todennut parvekkeen olevan tosiasiallisesti osakkeenomistajan hallinnassa siten, että sen on katsottava olevan osa asuntoa kotitalousvähennyksen edellytyksiä arvioitaessa. Jos kerrostaloasunnossa tehdään parvekelasitus, voi asukas vaatia kotitalousvähennystä maksettuaan laskun suoraan yrittäjälle.
Niin ikään rivitaloasunnon välittömässä yhteydessä olevan etu- tai takapihan kunnostus-, hoito- ja istutustöihin on mahdollista vaatia kotitalousvähennystä, vaikka se ei juridisesti olisikaan osakkaan hallinnassa. Esimerkkeinä Rajala mainitsee pation, terassin tai aidan rakentamisen.
Kotitalousvähennyksen piiriin ei kuulu uudisrakentaminen, jota edustavat katetut rakennelmat. Eli jos teettää rivitalohuoneistonsa takapihalle vaikkapa grillikatoksen, kotitalousvähennystä ei saa.
Kotitalousvähennystä on myös turha odottaa, jos muuttaa kylmän tilan lämpimäksi, esimerkiksi lämpöeristää kuistin tai muuttaa rivitalon ullakon asuinkäyttöön.
Taloyhtiön yhteisten alueiden, kuten paikoitusalueen tai leikkipaikan kunnostustöihin ei kotitalousvähennystä voi saada, vaikka osakas teettäisikin näillä alueilla töitä omalla kustannuksellaan. Vastuujakotaulukon mukaan piha-alueet ovat taloyhtiön hallinnassa.
Sijoitusasunto omaan käyttöön
Miten kotitalousvähennys soveltuu tilanteeseen, jossa vuokranantaja ottaa sijoitusasunnon omaan käyttöönsä ja teettää remontin ennen muuttamista?
– Jos kyseessä on vuosikorjauksen tapainen remontti, voi osan kuluista vaatia pois vuokratuloista ja osan työn osuudesta kotitalousvähennyksenä. Jos teettää perusparannusremontin, esimerkiksi laitattaa parvekelasituksen, voi työn osuudesta vaatia kotitalousvähennyksen kokonaan. Vuokratuloista ei voi vähentää mitään. Tilanne voi olla myös toisinpäin: osakkeenomistaja laittaa vuokralle huoneistonsa, jossa on asunut, ja teettää remontin ennen vuokralaisen muuttamista asuntoon. Hän voi vaatia vuosikorjauskuluista osan työn hinnasta kotitalousvähennyksenä ja vähentää osan työstä ja materiaaleista vuokratuloista. Mahdollisen perusparannusremontin vuokranantaja vähentää vuokratuloista poistoina. Kotitalousvähennystä siitä ei saa.
Niissä tapauksissa, joissa osakkeenomistaja teettää remonttia asunnossa ennen kuin muuttaa kirjansa sinne, Rajala neuvoo toimimaan suhteellisen ripeästi.
– Verottajan ohjeissa on nimittäin kantana, että jos remontti on tehty ja asuntoon muutettu kolmen kuukauden sisällä sen ostamisesta, saa kotitalousvähennyksen.
Mikäli kyse on vastavalmistuneesta asunto-osakkeesta, jossa teettää omaan laskuunsa muutostöitä ennen muuttoa, siitä ei saa kotitalousvähennystä. Mutta jos on jo muuttanut asuntoon ja huomaa, etteivät esimerkiksi kaakelit miellytäkään silmää ja vaihtaa ne uusiin, silloin kotitalousvähennystä on mahdollista vaatia.
Vakituisen asunnon lisäksi kotitalousvähennystä koskevat samat säännökset ja rajanvedot myös vapaa-ajanasunnossa tai kakkosasunnossa.
– Jos omistaa Espanjassa rivitalohuoneiston ja teettää siellä töitä, pitäisi siitä saada kotitalousvähennys. On hyvä tarkistaa ennen töiden aloittamista, että firma on merkitty paikalliseen ennakonperintärekisteriin. Ja jollei tätä ole, pitää saada paikalliselta verottajalta todistus siitä, että yrityksellä on asiat kunnossa, Harri Rajala opastaa.
Enimmäismäärä 2400 euroa
Kotitalousvähennyksen enimmäismäärä tänä vuonna on 2 400 euroa. Summa voi koostua pelkästään kotitalous-, remontti- tai tietotekniikkatöistä arvonlisäveroineen tai näistä kaikista. Vähennykseen liittyy vuotuinen 100 euron omavastuuosuus.
Maksimivähennyksen eli 2 400 euron vähennyksen saa, jos vuonna 2015 yritykseltä ostamista palveluista työn osuus arvonlisäveroineen on yhteensä noin 5 555 euroa. Vähennys on henkilökohtainen, joten pariskunta voi vuonna 2015 saada yhteensä 4 800 euron vähennykset.
Puolisoille vähennys myönnetään siten, kun he ovat sitä pyytäneet. Jos 2 400 euron raja ei ylity, vähennys kannattaa pyytää vain toiselle puolisolle. Näin omavastuu tulee vähennetyksi vain kertaalleen.
Teksti ja kuva: Irene Murtomäki
Artikkeli julkaistaan huhtikuussa ilmestyvässä Kiinteistöpostissa 3/2015.