ROTI: Korjausvelka kasvaa – maksulla jo kiire

Lähiökerrostalot ja vanhat omakoti- ja rivitalot kuuluvat kuntien ikääntyneiden palvelurakennusten ohella rakennuskantamme niin sanottuihin heikoimpiin leikkeihin. Ammattimaisen kiinteistöomistuksen työkalut ja ennakointi tulisi ottaa käyttöön koko rakennuskannassa. Lisäksi kiinteistönomistajien ja käyttäjien tulisi toimia vastuuntuntoisesti ja huolehtia rakennusten kunnosta ammattilaisten kanssa.

Näin todetaan neljättä kertaa toteutetussa rakennetun ympäristön tilaa selvittäneessä ROTI-raportissa, joka julkistettiin huhtikuussa.

Raportti nosti esiin sanan korjausvelka, jolla tarkoitetaan summaa, joka tarvittaisiin rapautumassa olevan rakennetun omaisuuden saattamiseksi nykytarpeita vastaavaan kuntoon. Korjausvelka kasvaa, koska ennakoivaan kunnossapitoon ei osata tai haluta panostaa, raportissa todetaan.

Korjausvelan määritelmät ja laskentatavat vaihtelevat, mutta ROTI-raportissa lukuina käytetään rakennusten osalta 30-50 miljardia euroa, liikenneverkostojen osalta 2,5 miljardia euroa ja yhdyskuntateknisten järjestelmien osalta 2,5 miljardia euroa.

Korjausvelan rinnalle ROTI-raportti nostaa muutostappio-termin, jolla tarkoitetaan rakennetun omaisuuden arvon alenemista, joka seuraa kysynnän vähenemisestä. Esimerkiksi ihmisten muuttaessa pois tai elinkeinorakenteen muuttuessa.

Näihin asioihin reagoiminen edellyttää ROTI-raportin mukaan rakennetun omaisuuden tuntemista ja tarpeiden tunnistamista. Asiantuntijoiden mukaan tämä edellyttää sitä, että tilaajien osaamista parannetaan ja tekijät ovat valmiita uusiin toimintamuotoihin. Tämä taas tarkoittaa välttämätöntä kouluttautumista ja tutkimukseen panostamista.

Ammattilaisten avulla omistaja voi tehdä tietoisia valintoja ja uudistaa rakennettua omaisuuttaan suuntaan, joka palvelee taas vuosikymmeniä eteenpäin.

Korjausvelka on ylläpidon ja kunnossapidon kannalta merkittävä haaste.

Moitteita raportissa esitetään muun muassa siitä, että viranomaisten ohjaus kunnossapidon ja pts-suunnitelmien tekemiseksi on ollut huonoa. Pitkän tähtäyksen suunnitelmien tekemisen lisäksi olisi tärkeää luoda käytäntöjä rakennuksen määräaikaiskatselmuksista.

Ongelmana korjaamisen kannalta on ollut sekin, että rakennusvalvonnan tulkinnat määräyksistä erityisesti korjausrakentamisessa ja palomääräysten osalta vaihtelevat eri kunnissa.

Raportissa moititaan myös siitä, että toteuttamisessa samat laatuvirheet toistuvat ja osaamisen kehittäminen on vähäistä.

Rakennetun ympäristön ministeriö

Rakennettu omaisuus muodostaa 74 prosenttia koko kansallisvarallisuudesta. Siihen tehdään vuosittain 60 prosenttia kaikista investoinneista ja sen toiminnoista aiheutuu 40 prosenttia energiankulutuksesta. Siitä seuraa 35 prosenttia maamme kasvihuonepäästöistä.

Rakennetun ympäristön kehittäminen ja hoito työllistävät suoraan tai välillisesti 500 000 työntekijää. Kiinteistö- ja rakentamisalan liikevaihto on lähes 30 miljardia euroa vuodessa. Kotitalouksien suurin varallisuuserä on asunto, jonka ostaminen määrittää perheen taloudenpidon 20-30 vuodeksi.

”Rakennetun ympäristön merkitys on niin valtava, että sen ohjaukseen ja pitkäjänteiseen kehittämiseen on saatava koko kansakunnan tasolla kokonaisnäkemys ja riittävät resurssit. Ehdotamme, että seuraavan hallitusohjelman yhteydessä tätä varten perustetaan uusi rakennetun ympäristön ministeriö. Se yhdistäisi maankäytön, rakentamisen, asumisen sekä liikenteen kehittämisen ja ohjauksen.”

Tyhjät toimitilat asunnoiksi

Täydennysrakentamiseen ROTI-raportissa suhtaudutaan kannustavasti ja esitetään, että yhdyskuntarakennetta tiivistettäisiin esimerkiksi tyhjenevien toimitilojen uusilla käyttötarkoituksilla. Muutosprosessi on kuitenkin liian hankala ja hidas, mistä syystä viranomaistoiminnan kankeudesta johtuen hyväkuntoisia, saneerattavaksi soveltuvia kiinteistöjä jää liian pitkiksi ajoiksi tyhjilleen.

Kaupunki- ja kiinteistökehittämisen sekä yhdyskuntien eheyttämisen uusille malleille onkin kova tarve. Kokeiluhankkeita, joissa ratkaisuja etsitään rakennuttajien, kiinteistönomistajien ja tutkimuksen yhteistyöllä, tarvitaan lisää. Samalla myös kansalaiset ovat ottaneet kaupunkitilan uudella tavalla haltuun esimerkiksi ravintolapäivinä ja sissiviljelminä, raportissa todetaan.

Energiatehokkuusasioissa kiitettävää aktiivisuutta

ROTI-raportin mukaan ympäristöministeriö on ollut energiatehokkuusdirektiivin toimeenpanossa kiitettävän määrätietoinen, mutta samalla on käynyt ilmi miten rajalliset tutkimus- tiedotus- ja seurantaresurssit ministeriöllä on.

Esimerkiksi uusien ohjeiden mukaisten rakenteiden rakennusfysikaalisesta käyttäytymisestä ollaan erimielisiä. Tästä syystä raportin mukaan ympäristöministeriön on kasvatettava omia sekä riippumattomien tutkimuksen resursseja, jotta esimerkiksi nyt tehtävien uusien määräysten mukaisten rakenneratkaisujen toimivuutta voidaan seurata.

Asuinalueiden sosiaalinen eriarvoistuminen ja teknologiset innovaatiot edustavat ROTI-raportin mukaan tulevaisuuden signaaleja. Eriarvoistumisen riski pitää tiedostaa ja välttää ratkaisuja, jotka eriarvoistumista voisivat lisätä. Esimerkiksi asumistuen saajien ohjaaminen vain kuntien vuokrataloyhtiöihin olisi raportin mukaan yksi toimenpide.

Teknologisessa kehityksessä raportin mukaan on nähtävissä, että erilaisten antureiden käyttö rakenteissa lisääntyy, tulee toiminnallisia seinärakenteita ja -pintoja, otetaan käyttöön faasimuutosmateriaaleja ja komposiittirakenteita.

Ryhmärakentaminen on raportin mukaan uusi ja yleistyvä rakennushankkeen hallinnoinnin muoto. Isot kiinteistönomistajat taas ovat raportin mukaan alkaneet niputtaa erilaisia korjaushankkeisiin uuden muotoisiin, 20-25 vuoden korjaus- ja ylläpitosopimuksiin.

Energia-avustuksia neuvontaan, ei investointeihin

Kunnilta tarvitaan nopeampaa rakentamisen lupakäsittelyä, käsittelyaikatauluissa pysymistä ja tulkintojen yhdenmukaistamista eri kuntien kesken. Valtion pitäisi tukea kuntien rakennusvalvonnan toimintaa resurssien ja osaamisen kehittämisellä.

Raportissa esitetään, että myös pienenevät energia-avustusmäärärahat suunnattaisiin mieluummin asiantuntijapalveluihin ja erityisesti korjausvelan aiheuttamien haittojen vähentämiseen kuin investointeihin.

Pienimuotoista energiatuotantoa pitäisi rohkaista ja saada aikaan esimerkiksi korttelikohtaisia energiatuotantojärjestelmiä.

Urakoitsijoille ja muille alalle toimiville yrityksille ROTI-raportti viestittää, että toiminnan pitäisi olla käyttäjäystävällistä, asiakkaan tarpeet tunnistavaa ja asiakkaan ottamista mukaan suunnittelu- ja ylläpitovaiheisiin. Lisäksi tavoitteena pitäisi olla nopean läpimenoajan pilottihankkeita, koerakentamista ja jatkuvaa keskusteluyhteyttä loppuasiakkaiden kanssa.

Käyttäjille korostetaan sitä, että töitä teetetään sertifioiduilla ammattilaisilla. Raportissa on jopa lause, että pimeän työn teettäminen pitäisi ehdottomasti kieltää.

Hallitusohjelmaan esitettäviä terveisiä ja toiveita ovat, että Kosteus- ja hometalkoot jatkuu vuoden 2014 jälkeenkin. Lisäksi edellytetään, että otetaan välittömästi käyttöön työkaluja, joilla voidaan puuttua sisäilma- ja homeongelmiin varsinkin kuntien ja yksityisten omistamissa rakennuksissa.

Koulutukseen on saatava myös riittävä korjausrakentamisen painotus.

Kotitalouksien toimiminen työnantajina pitäisi tehdä niin yksinkertaiseksi, ettei harmaa talous houkuttaisi.