Riitaisa taloyhtiö – mikä neuvoksi?

Haastattelun tekeminen sai alkunsa keväällä 2012 Ilta-Sanomissa olleesta uutisesta.

Aluehallintovirastot auttavat

– Eivät riidat oikein hyvää kuvaa anna taloyhtiöstä, hallituksesta, eikä isännöitsijästä. Joskus hakemuksia viritetään siksikin, että halutaan vaihtaa hallitus.  Etelä-Suomen aluehallintoviraston lakimies Paavo Kokkariselle virka-avun antaminen pattitilanteisiin ajautuneissa taloyhtiöissä on ollut vain yksi aihealue hänen jo pian 40 vuotta kestäneen uransa varrella. Taloyhtiöistä tulevien hakemusten määrä virka-avun saamiseksi on pysytellyt jokseenkin vakiotasolla.

Etelä-Suomen aluehallintovirasto on Manner-Suomen aluehallintovirastoista (AVI) selkeästi suurin. Hämeenlinnassa sijaitsevassa viraston päätoimipaikassa taloyhtiöiden ongelmiin hakemuksien johdosta virka-apua antavia esittelijöitä on nykyisellään kaksi, joista kumpaisellakin on paljon muitakin asioita hoidettavana.
Osa-aikaeläkkeelle siirtyneenä Paavo Kokkarinen on rajannut viikoittaiset työpäivänsä kahteen. Hänen kokemuksensa pohjalta taloyhtiöiden hakemuksista asiamielessä vaikeimpia selviteltäviä ovat ns. erityisen tarkastamisen määräämiset. Tosin taloyhtiöissä vaikeustaso ja taustaintressit jäävät yleensä kuitenkin paljon vähäisemmäksi kuin yritysmaailmassa, suurissa osakeyhtiöissä. Vuosittainen taloyhtiöiden hakemusmäärä on pysytellyt sadan pinnassa.

Apua hakemuksen laadintaan tarjolla

Asiat, joissa Paavo Kokkarinen ja aluehallintovirastojen kollegat auttavat taloyhtiöitä selvittämään syntyneitä ongelmiaan, koskevat pääosaltaan pitämättä jäänyttä varsinaista yhtiökokousta, tarpeelliseksi koettua ylimääräistä yhtiökokousta tai erityisen tarkastuksen toimittamista. Harvinaisempia, vuositasolla yleensä alle kymmeneen jääviä hakemuksia  AVI:lle ovat pyynnöt tilin- ja toiminnantarkastajan määräämisestä taloyhtiöille.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiössä on pidettävä varsinainen yhtiökokous kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä tai yhtiöjärjestyksen määräyksen mukaisena aikaisempana ajankohtana. Yhtiökokouksen kutsuminen koolle on hallituksen tehtävä. Hallituksen jäsenellä on oikeus kutsua yhtiökokous koolle, jos hänellä on syytä olettaa, ettei hallituksessa ole enää muita jäseniä.

Aluehallintoviraston puoleen voi kääntyä, jos yhtiökokousta ei kutsuta koolle, vaikka lain, yhtiöjärjestyksen tai yhtiökokouksen päätöksen mukaan kutsu tulisi toimittaa, tai jos kokouskutsusta voimassa olevia säännöksiä tai määräyksiä on rikottu olennaisesti. Aluehallintovirastolle osoitetun hakemuksen, jolla sen laatija kyseisissä tilanteissa hakee itselleen oikeutta kutsua kokous koolle yhtiön kustannuksella, voi laatia hallituksen jäsen, isännöitsijä, tilintarkastaja, toiminnantarkastaja tai osakkeenomistaja.

Maallikolle tällaisten hakemusten laatiminen on usein vierasta. Paavo Kokkarisen mukaan onkin varsin tyypillistä, että ensin asiassa aluehallintovirastoa lähestytään puhelimella neuvojen saamiseksi. Yhtä tyypillistä on, että hakemuksen etukäteisneuvoitta lähettäneiltä joudutaan aluehallintovirastosta pyytämään hakemukseen vielä selvennyksiä tai täydennyksiä. Suurilla osakeyhtiöillä tai asunto-osakeyhtiöillä on helpommin käytettävissä juristeja, joilta jo virkansakin puolesta syntyy juridisesti selkeä hakemus kaikkine liitteineen ja lakiin pohjautuvine perusteluineen tuskitta.

– Maallikkohakijoilta ei voi edellyttää, että kaikki olisi heti tip top. Etukäteen soittamista ei tarvitse pelätä, Paavo Kokkarinen sanoo.

Etukäteen asiasta neuvoa kysyville Kokkarinen haluaa heti alkuvaiheessa varmistaa senkin, että mahdollisen hakemuksen käsittelystä aluehallintaviraston jälkikäteen perimä suoritemaksu ei pääse tulemaan hakijalle yllätyksenä. Suoritemaksun hakija joutuu maksamaan itse siinä tapauksessa, että hakemusta koskeva asia saa hylkäävän päätöksen.

Aluehallintoviraston lakimiehenä Paavo Kokkarisen on hallintolain nojalla annettava aina kysyville neuvoja, miten hakemus laitetaan vireille. Sen sijaan hän ei voi lähteä neuvomaan hakijaa siitä, mitä seikkoja tämän kannattaisi asiassa korostaa. Näissä tapauksissa osapuolia on kaksi, joten sellainen herättäisi vastapuolessa perustellun epäilyn toisen asianosaisen liiallisesta avustamisesta.

Selvityksiä ja vastaselvityksiä

Ylimääräinen yhtiökokous on pidettävä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään taikka yhtiökokous tai hallitus katsoo siihen olevan aihetta. Osakkeenomistaja, tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja voi myös vaatia ylimääräistä yhtiökokousta pidettäväksi. Tilintarkastaja, toiminnantarkastaja tai osakkeenomistajat, joilla on vähintään yksi kymmenesosa tai yhtiöjärjestyksessä määrätty pienempi osa kaikista osakkeista, voivat vaatia ylimääräisen yhtiökokouksen koollekutsumista tietyn yhtiökokoukselle kuuluvan asian käsittelemistä varten.

Vaatimus on esitettävä hallitukselle kirjallisesti ja siitä on käytävä selville asia, jota kokouksessa halutaan käsitellä. Ellei hallitus ole toimittanut kutsua kahden viikon kuluessa, osakkeenomistaja, hallituksen jäsen, isännöitsijä, tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja voi hakea kirjallisella hakemuksella oikeutta kutsua kokous koolle yhtiön kustannuksella.

Pääsääntöisesti yhtiölle varataan tilaisuus antaa selvityksensä hakemuksen johdosta. Jos sellainen annetaan, hakijalle varataan tilaisuus antaa vastaselvitys. Osakkeenomistaja voi hakea aluehallintoviranomaiselta erityisen tarkastuksen toimittamista yhtiön hallinnosta ja kirjanpidosta tietyltä päättyneeltä ajanjaksolta taikka tietyistä toimenpiteistä tai seikoista.

Ehdotus erityisen tarkastuksen toimittamisesta on tehtävä varsinaisessa yhtiökokouksessa tai siinä yhtiökokouksessa, jossa asiaa kokouskutsun mukaisesti on käsiteltävä. Hakemus voidaan tehdä, jos ehdotus on saanut kannatuksen osakkeenomistajilta, joilla on vähintään yksi kymmenesosa kaikista osakkeista tai yksi kolmasosa kokouksessa edustetuista osakkeista.

Hakemus erityisen tarkastuksen toteuttamisesta on tehtävä kuukauden sisällä yhtiökokouksesta. Hakemuksen johdosta aluehallintoviraston on kuultava yhtiön hallitusta. Hakijalle annetaan yleensä tilaisuus vastaselityksen antamiseen. Hakemukseen on suostuttava, jos tarkastuksen toimittamiseen on katsotaan olevan painavia syitä. Määräys tarkastuksen toimittamisesta voidaan panna täytäntöön lainvoimaa vailla olevana.

Erityisellä tarkastajalla on oltava sellainen taloudellisten ja oikeudellisten asioiden tuntemus ja kokemus kuin tarkastustehtävän laatuun ja laajuuteen katsoen on tarpeen tehtävän hoitamiseksi. Vakiintuneen käytännön mukaan erityisen tarkastuksen hakijan on jo hakemuksessa esitettävä tarkastaja sekä tämän antama kirjallinen suostumus tehtävään.

Erityisestä tarkastuksesta on annettava lausunto yhtiökokoukselle. Erityisellä tarkastajalla on oikeus saada yhtiöltä palkkio. Yhtiö vastaa siitä ja myös muista erityisestä tarkastuksesta koituvista kuluista. Erityisistä syistä tuomioistuin voi velvoittaa tarkastusta hakeneen osakkeenomistajan korvaamaan tarkastuksesta aiheutuneet kulut joko kokonaan tai osittain. Käytännössä korvausvelvollisuus on harvinainen. Kokkarisen mukaan se voi syntyä lähinnä, jos hakija on menetellyt vilpillisellä tai jopa petollisella tavalla.

Avoimuus torjuu turhat epäilyt

– Ainahan olisi helpompaa ja mutkattomampaa, jos näihin asioihin ei olisi tarvetta hakea virka-apua, Etelä-Suomen aluehallintoviraston lakimies Paavo Kokkarinen viittaa asunto-osakeyhtiöissä ilmeneviin epäselvyyksiin yhtiökokousten pitämisestä tai syihin, jotka johtavat taloyhtiössä toimitettavan erityisen tarkastuksen hakemiseen.
– Aluehallintovirasto voi määrätä erityisen tarkastuksen vain, jos hakija esittää siihen painavia syitä. Yleensä kyse on siitä, että hakijataholle on syntynyt kuva, että hallitus tai isännöitsijä pyrkivät salailemaan tai peittelemään jotain, yleensä taloudellisia seikkoja, Kokkarinen sanoo.

Tämänlaisten tilanteiden syntymisen ennaltaehkäisemiseksi Paavo Kokkarinen korostaa avoimuuden merkitystä.

– Totta kai herää epäilys, onko jotain hämärää tapahtunut, jos osakkaille ei esimerkiksi anneta näiden pyytämiä asiakirjoja, tai jos antamista vitkutetaan puolikin vuotta.
– En väitä, että syy aina olisi hallituksessa tai isännöitsijässä. Kyllähän asukkaitakin on jokaiseen junaan. Tai kemiat eivät oikein kohtaa, itsekin asunto-osakeyhtiön puheenjohtajan kokemusta omaava Kokkarinen toteaa. Erillistä tarkastusta hakevan edellytetään aina jo hakuvaiheessa nimeävän tarkastajan, jolta on oltava myös kirjallinen suostumus tarkastuksen toimittamiseen. Joskus hallitus tai taloyhtiö voi kyseenalaistaa hakijan ehdottaman tarkastajan pätevyyden tai riippumattomuuden – ja antaa puolestaan oman ehdokkaansa erityisen tarkastuksen toimittajaksi hyväksyttäväksi.

Pahimmillaan tämä vaihe koituu kompastuskiveksi asioissa eteenpäin pääsemisessä. Kokkarinen muistaa uraltaan tapauksen, jossa kumpikaan osapuoli ei saanut yhdeltäkään henkilöltä suostumusta tarkastuksen toimittajaksi.

– Yhtiö oli nähtävästi jo tunnettu niin riitaisena, että kukaan ei halunnut lähteä sitä tarkastamaan. Tarkastuksen tekijää jouduttiin etsiskelemään toiselta paikkakunnalta.

Myös sellaisen tapaus aluehallintoviraston lakimiehillä on muistissa, missä taloyhtiön osakas oli valmis tekemään hakemuksia silkasta kiusanteon halusta. Into hyytyi vasta, kun henkilö sai todeta joutuvansa itse suoritemaksujen maksajaksi. Aluehallintoviraston osalta hakemuksiin liittyvä työ on ohi, kun se on oikeuttanut hakijan kutsumaan koolle taloyhtiössä pitämättä jääneen varsinaisen tai ylimääräisen yhtiökokouksen, tai määrännyt yhtiössä suoritettavaksi erityisen tarkastuksen. Vain harvoissa tapauksissa Paavo Kokkarinen tietää käyneen niin, että hakija on ottanut virastoon yhteyttä, koska tarkastus on jätetty tekemättä tai se on tehty, mutta hakija ei ole saanut siitä pöytäkirjaa.

Erityistarkastuksen suoritemaksun joutuu alkuun maksamaan aina hakijataho. Lopullisesti kustannuksista vastaa taloyhtiö – paitsi jos myöhemmin ilmenee, että hakija on toiminut virheellisellä tai petollisella tavalla. Näin Kokkarisen mukaan ei juuri voi käydä, sillä etenkin erityisen tarkastuksen hakemisessa lakimiehet pyrkivät tutkimaan ennalta tarkkaan, onko hakemuksen hyväksymiselle todellisia edellytyksiä. Aluehallintoviraston päätökset voidaan panna täytäntöön lainvoimaa vailla olevina.

Teksti: Hanna Rissanen

Artikkeli on julkaistu Kiinteistöpostissa 2/2012.