Remonttirahoitusta tonttikaupoilla?

– Koska hallitus oli valmistellut asiaa hyvin ja osakkaille esitettiin yhtiökokouksessa konkreettisesti ja ymmärrettävästi, mikä mahdollinen asumishaitta samalle tontille tulevasta uudesta rakennuksesta voi syntyä, päätös tontin myymisestä syntyi helposti. Yhtiökokouksessa ei kuultu yhtään sellaista kommenttia, että nyt pilataan näköala, kun tontille tulee uusi talo. Yhtiökokous hyväksyi suunnitelmat ja päätti niistä yksinkertaisella ääntenenemmistöllä.

Näin kuvailee kokemuksiaan SKH-isännöinti Oy:n isännöitsijä Juha-Pekka Myllymäki erään helsinkiläisen asunto-osakeyhtiön suunnittelemasta täydennysrakentamishankkeesta.
Täydennysrakentamishankkeella tarkoitetaan tässä tapauksessa sitä, että asunto-osakeyhtiö myy oman remonttinsa rahoittamiseksi tontin tai määräalan rakennusyhtiölle, joka rakentaa siihen uuden talon.
Taloyhtiöt suunnittelevat nyt tällaisia hankkeita erityisesti linjasaneerausten rahoittamiseksi. Myllymäen isännöimistä taloyhtiöstä ainakin kahdella asunto-osakeyhtiöllä on ollut vireillä tällaisia hankkeita.

Ei kannata kiirehtiä liikaa
Tontinmyynti- ja täydennysrakentamishankkeisiin lähtevissä asunto-osakeyhtiöissä syytä varautua siihen, että se vie paljon aikaa ja vaatii monien vaiheiden toteutumisen ennen kuin uusi talo tontilla seisoo.
– Ensimmäisen asunto-osakeyhtiön kanssa on vierähtänyt jo vuoden päivät siitä, kun ensimmäiset alustavat neuvottelut kaupungin kaavoittajan ja rakennusliikkeenkin kanssa käytiin. Ei kannata kiirehtiä liikaa. Pitää tehdä huolellista työtä, Myllymäki toteaa.
Molemmissa Myllymäen isännöimissä tapauksissa hanke on lähtenyt liikkeelle siitä, että taloyhtiö on etsinyt keinoa putkiremontin rahoittamiseen.
– Sitä korostaisin erityisesti, että tällaiset hankkeet ovat hallitusvetoisia, eivät isännöitsijävetoisia. Hallituksella täytyy olla oma tahtotila lähteä viemään hanketta eteenpäin.
– Hallituksen pitää pyytää ja on viisastakin pyytää yhtiökokoukselta jo varhaisessa vaiheessa jonkinlaisen siunaus hankkeen eteenpäinviemiselle. Asia ja idean esittäminen täytyy valmistella hyvin. Jos osakkaille esitetään abstraktio ”johonkin tontille rakennetaan jotakin”, se saa liian nopeasti heidät näkemään mielikuvissaan 20-kerroksisen kerrostalon varjostamassa omaa ikkunaa ja sijaitsemassa liian lähellä taloa. Vastustus on silloin taattu, hän arvioi.

Onko mahdollista vai ei?

Kun hallitus on saanut luvan viedä hanketta eteenpäin, taloyhtiö ryhtyy arkkitehdin tai muun sopivan asiantuntijan kanssa hahmottelemaan, mihin kohtaan tonttia ja mitä sille mahdollisesti voitaisiin rakentaa.
– Taloyhtiö voi omatoimisestikin hahmotella, mitä tontille voisi tulla ja arvioida sitä, mahtuuko siihen uusi rakennus, miten se siinä voisi sijaita. Näin saatiin aikaan lähtökohta keskusteluille kaavoittajan kanssa ja selvitettiin, onko tontille uuden rakentaminen edes ylipäänsä mahdollista, Myllymäki jatkaa.

Kiinnostuneet rakentajat kartoitettiin
Kun kaavoittajan näkemys oli, että täydennysrakentaminen on mahdollista, ryhdyttiin etsimään tontista kiinnostuneita rakennusliikkeitä.
Siinä kaavoittajan kanssa käytäviä keskusteluja varten tehdyt ”esisuunnitelmat” ovat hyvin tärkeitä, koska niillähän rakennusliikkeen kanssa rakennusoikeuteen ja tontin myymiseen liittyvää kauppaa käydään. Niissä konkretisoidaan, mitä tontille on mahdollista rakentaa, minkälainen rakennuspaikka se on, kuinka paljon kerrosneliömetrejä tai kuinka monikerroksisia rakennuksia voidaan toteuttaa.
– Kiinnostuneita yrityksiä ei haeta tarjouspyynnöillä, vaan kyselyllä, ketkä olisivat kiinnostuneita. Taloyhtiötä taas siinä vaiheessa tietysti kiinnostaa, millä hinnalla rakennusliike olisi tontin tai rakennuspaikan valmis ostamaan, Myllymäki kertoo.
Tässä tapauksessa taloyhtiö kyseli kiinnostusta 7 rakennusliikkeeltä, joista Myllymäen mukaan ”hyvä määrä” ilmaisi olevansa kiinnostuneita hankkeesta.
– Lopulta ostajaksi ja hankkeen toteuttajaksi valittiin iso, uskottava rakennusliike, joka tarjosi tontista myös uskottavan hinnan, Myllymäki toteaa.

Konkreettista ja ymmärrettävää tietoa
Hankkeeseen valitun rakennusliikkeen kanssa ryhdyttiin tämän jälkeen tekemään tarkempia selvityksiä ja suunnitelmia, joiden pohjalta asiaa voitiin esitellä yhtiökokoukselle.
– Havainnollisilla suunnitelmilla konkretisoitiin osakkaille yhtiökokouksessa, mitä tontin myyminen tarkoittaa rakentamismielessä ja paljonko siitä saadaan rahaa. Heille esitettiin myös laskelmat, mitä taloyhtiön putkiremontti maksaa per neliö tai per asunto ilman tonttikauppaa ja paljonko se maksaa, jos tontti myydään, Myllymäki jatkaa.
Juha-Pekka Myllymäki kehottaa miettimään varhaisessa vaiheessa myös taloyhtiön piha-alueen tulevan käytön.
– Aika monissa tapauksissa vanhan ja uuden asunto-osakeyhtiön välille muodostuu yhteispiha ja se on minusta suositeltavaakin. Vanhassa yhtiössä yhteispihan voi nähdä hyvänä tilaisuutena siihen, että pistetään koko piha uusiksi, paremmin asukkaita palvelevaksi ja erilaiseksi, vaikka käytännössä sitten jaetaankin myöhemmin sen uuden naapurin kanssa.

Juristi mukaan sopimusneuvotteluihin
Kun ostaja oli valittu, käynnistyivät keskustelut kaupan toteuttamisen ja rakentamisen yksityiskohdista.
– Tässä kohtaa ammattitaitoisen, asiaan perehtyneen juristin merkitys ja arvo on todella suuri, jotta esisopimuksessa tulee huomioiduksi kaikki mahdolliset kauppaan ja rakentamiseen liittyvät, riskienhallinnankin kannalta tärkeä asiat, Myllymäki korostaa ja mainitsee esimerkkinä varautumisen mahdollisesti pilaantuneiden maa-aineisten löytymisen riskiin.
Asunto-osakeyhtiö ja rakennusliike tekevät tontista ensin esisopimuksen, koska yhtiö ei voi myydä, eikä ostaja ostaa tonttia ennen kuin kaava on vahvistettu.
– Esisopimus on tietysti hyvin pitkälle lopullisen sopimuksen muotoinen. Esisopimuksessa jo asetetaan tietyt ehdot sille, ettei kumpikaan osapuoli voi vetäytyä kaupasta kuin vain tietyillä ennalta määritellyillä ehdoilla, Myllymäki jatkaa.
– Sopimuksessa pitäisi huomioida molempien osapuolten tarpeet kohtuullisesti. Toki taloyhtiön pitää omista eduistaan ja tarpeistaan huolta, mutta myös ymmärtää, ettei toinen sopimuskumppani ole hankkeessa vain meidän käskyläisenämme.

Rakentamiseen käsiksi ehkä parin vuoden päästä
Maaperätutkimuksia, muita mahdollisia tutkimuksia, kaavamuutos käynnistynyt ja keskustelut kaavoittajan kanssa käynnissä – se on tämänhetkinen tilanne Myllymäen isännöimän asunto-osakeyhtiön täydennysrakentamishankkeessa.
– Jos asemakaava saadaan vahvistettua ensi vuonna, niin sen jälkeen käynnistyy ehkä puoli vuotta tai vuodenkin mittainen suunnitteluvaihe. Rakentaminen voisi alkaa vuonna 2018, Myllymäki arvioi aikataulusta.
Taloyhtiön pitää huolehtia myös siitä, että se ajoittaa lopullisen kaupan ja rahojen tulouttamisen verotuksellisesti järkevällä tavalla.
– Pitää huolehtia siitä, että taloyhtiöllä on riittävästi menoja joko samana vuotena, kun kauppa toteutuu tai vähennettäviä menoja on jo etukäteen, ettei synny myyntivoittoa, josta pitää maksaa veroa.
Lisäksi isännöitsijän täytyy huolehtia siitä, että taloyhtiössä osataan varautua maankäyttömaksuun.
– Tässä tapauksessa olemme arvioineet, että tontin myynnistä saaduilla tuloilla pystymme kattamaan karkeasti puolet tulevan linjasaneerauksen kustannuksista, Myllymäki kertoo ja korostaa, ettei tällaisiin hankkeisiin todellakaan kannata lähteä parinsadan tuhannen euron tulorahoituksen takia.
Samaan aikaan kun kaavamuutostyö uuden talon rakentamiseksi tontille ovat käynnissä, vanhassa yhtiössä putkiremontin toteutussuunnitelmat alkavat olla valmiita. Seuraavaksi kilpailutetaan urakoitsijat ja Myllymäki arvioi tämän vaiheen valmistuvan hyvissä ajoin ennen vuoden loppua.

Rahoittaminen ja rakentaminen erillisiä hankkeita
– Tiedän tapauksia, joissa taloyhtiön putkiremontin toteuttaminen on paketoitu samaan pakettiin uuden rakennuksen rakentamisen kanssa. Eli se rakennusliike, joka rakentaa uuden talon, tekee myös olemassa olevan taloyhtiön putkiremontin. Tämä on tietenkin yksi vaihtoehto ja saattaa olla hyväkin. Kokemusta minulla tällaisista ei ole, Myllymäki pohtii.
Parempana vaihtoehtona hän kuitenkin pitää sitä, että hankkeet pidetään erillään.
– Tässä esimerkkitapauksessa lähtökohtana oli, että taloyhtiö tekee putkiremontin joka tapauksessa, vaikka tonttia ei myytäisikään. Tontin myyntiä käsiteltiin omana erillisenä ”rahoitusasiana”, hän mainitsee.
– Kun hankkeet pidetään erillään, silloin hankkeiden valmistelu ja päätöksentekokin ovat kaikkien kannalta selkeämpiä ja hankkeet etenevät toisistaan riippumatta. Koska rakentaminen toteutuu myöhemmin, saamme synkronoitua myös verotukselliset toimet oikeaan ajankohtaan, hän vielä arvioi.

Avoimesti ja ennakkoluulottomasti
Täydennysrakentamisen mahdollisuuksia kannattaa tutkia mahdollisimman ennakkoluuttomasti, kuuluu Juha-Pekka Myllyniemen kehotus.
Hyvin usein yhtiökokouksissa, infotilaisuuksissa tai muissa tilaisuuksissa, missä kaupungin tiivistämisestä ja täydennysrakentamisesta keskustellaan, ihmiset hyvin herkästi jo asettuvat ”taisteluasemiin” – ”ei saa rakentaa meidän talomme eteen, eikä varsinkaan minun ikkunaani ja näkymääni varjostamaan”.
– Kun ideaa ensimmäisen kerran esitellään, eihän silloin kukaan vielä tiedä, mitä tulee tapahtumaan. Sitä vaihetta ei kuitenkaan oikein hallita, sillä useimmiten ihmiset menevät mielikuvissaan ihan liian pitkälle, toteuttamisen tasolle saakka, Myllymäki vielä harmittelee.
Asukkaiden muutosvastarintaisuus voi johtua myös siitä, että pelätään jonkun jo jossakin päättäneen, että uusi talo rakennetaan.
– Kaikki päätökset asiasta tehdään yhtiökokouksessa. Isännöitsijä ei päätä mitään. Hallitus päättää jonkin verran, mutta lopullisesta toteuttamisesta päättävät vain omistajateli yhtiökokous lain säätämällä tavalla., Myllymäki muistuttaa, että viime kädessä hanketta vastustavankin on vain tyydyttävä enemmistön päätökseen.

SKH-isännöinti Oy:ssä Juha-Pekka Myllymäen täydennysrakentamishankkeita jatkavat muut, koska hän on palannut tietotekniikka-alalle puolentoista vuoden isännöintikokemusta rikkaampana.

Teksti ja kuva: Riina Takala-Karppanen
Artikkeli on julkaistu vuoden 2016 keväällä julkaistussa Kiinteistöpostissa 3/2016.

****************************

MUITA TÄYDENNYSRAKENTAMISEEN JA LISÄKERROSTEN RAKENTAMISEEN LIITTYVIÄ ARTIKKELEITA:
Asiantuntija-apua täydennysrakentamishankkeisiin – artikkeliin tästä:
Täydennysrakentaminen hyvässä vauhdissa Tampereellakin – artikkeliin tästä:
Täydennysrakentaminen kiinnostaa – uutiseen tästä:
Katot hyödyksi: lisäkerroksilla asuntoja kaupunkiin – artikkeliin tästä:
KLIKK-hanke avaa uusia ulottuvuuksia lähiökorjaamiseen – artikkeliin tästä:
KLIKK-malliratkaisut pian testattavana – artikkeliin tästä:
”Kickstart”-kokemusta jaettavana – artikkeliin tästä: