Mitä jouhevammin haluatte huoneistoremonttianne koskevan ilmoituksen käsittelyn sujuvan taloyhtiössänne, sitä perusteellisempi ilmoitus tehkää tarvittavine suunnitelma- ja muine asiapapereineen ja varatkaa ilmoituksenne käsittelylle riittävästi aikaa. Pienemmissä osakkaan kunnossapitoon tai muutostöihin liittyvissä toimissa, kuten esimerkiksi vanhan hanan vaihtamisesta uuteen tyyppihyväksyttyyn hanaan, pitää riittää yksinkertainen kirjallinen ilmoitus, jossa kerrotaan, mitä tehdään, kuka tekee työn, kuka ilmoittaa, mitä huoneistoa ilmoitus koskee, missä asunto-osakeyhtiössä, päiväys ja allekirjoitus.
Tällaisia evästyksiä jakoi asianajaja, varatuomari Pasi Orava Kalliolaw Asianajotoimisto Oy:stä puhuessaan asunto-osakeyhtiölain mukaisten remontti-ilmoitusten tekemisestä Kiinteistöpostin järjestämässä seminaarissa 2.2. Korjausrakentamisen Tulevaisuuspäivässä.
Remontti-ilmoitusmenettelyn taustalla on kaksi asunto-osakeyhtiölakiin kirjoitettua pykälää, joiden mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapitotyöstä tai muutostöistä. Ilmoitus on tehtävä etukäteen, kirjallisesti ja annettava hallitukselle tai isännöitsijälle. Ilmoitusvelvollisuus on töistä, jotka ”voivat vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen.”
– Hallituksen ja isännöitsijän vastuulla on käsitellä ilmoitus ja lisäksi hallituksen ja isännöitsijän tehtävänä on huolehtia siitä, että tulevasta remontista ilmoitetaan myös sille osakkaalle, jonka huoneiston käyttämiseen tämä remontointi saattaa vaikuttaa. Tämän harkinnan tekee hallitus ja isännöitsijä käsitellessään ilmoitusta. Remontoiva osakas ei siis itse toimita ilmoitusta tulevasta remontista toiselle osakkaalle, vaan tiedonantovelvollisuus kuuluu vain hallitukselle ja isännöitsijälle, jotka huolehtivat tiedon saattamisesta eteenpäin harkintansa mukaan, Orava muistutti.
Taloyhtiö ei voi kieltää osakkaalta kunnossapitotöiden tekemistä, mutta muutostöissä se on mahdollista.
– Osakkaalla, yhtiöllä ja vielä vähemmän isännöitsijällä on kielto-oikeus kunnossapitotöiden toteuttamiseen, koska osakkaalle on laissa asetettu kunnossapitovelvoite. Ehtoja sen sijaan voidaan asettaa. Muutostyön sen sijaan voi kieltää, mutta tässä suoritettavan kohtuusharkinnan tuloksena kysymys lienee käytännössä aika poikkeusellisesta tilanteesta.
Käsittelyajat tapauskohtaisia
– Selvissä ja yksinkertaisissa asioissa, joissa ilmoituksen voi käsitellä esimerkiksi isännöitsijä hallituksen ja isännöitsijän välisen tehtäväjaon puitteissa, niin silloin ilmoituksen käsittelemiseenkään ei voi mennä kovin montaa päivää.
– Mitä vähemmän hallituksen tai isännöitsijän tarvitsee hankkia ilmoitukseenne liittyen esimerkiksi lisäselvityksiä, sitä nopeammin se saadaan käsiteltyä, eikä tämä vaihe viivytä toteutuksenkaan aloittamista. Lisäksi ilmoituksen käsittelystä mahdollisesti aiheutuvat kustannukset jäävät pienemmiksi, mitä helpommalla taloyhtiö, osakas tai isännöitsijä asianne käsittelyssä pääsevät, Orava kehotti ottamaan huomioon ilmoitusta tehtäessä.
– Ilmoituksen saajatahoilla on oikeus vaatia tarvittaessa hankkeesta lisäselvityksiä. Niistä kustannuksista – siis kohtuullisista – vastaa remontti-ilmoituksen tekijä itse. Jos teiltä vaaditaan ilmoitukseenne liittyen lisäselvityksiä tai hallitus tai isännöitsijä ilmoittavat, että niitä hankitaan puolestanne, niin heidän pitää kertoa myös syy, miksi niitä vaaditaan ja mikä asia on jäänyt epäselväksi, Orava painotti.
Mistä sitten pitää ilmoittaa?
Oikeusministeriön sivustolla olevassa osakkaan kunnossapito- ja muutostöitä koskevassa oppaassa on lueteltu konkreettisia toimia, joista pitää ilmoittaa, mutta myös niitä toimia, jolloin ilmoitusta ei tarvitse tehdä.
Ei ole olemassa maksuautomaattia
– Työn tekevä osakas vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista käsittelykuluista, mutta on selvää, että kuluja ei aina synny. Meillä ei ole asunto-osakeyhtiölain puitteissa minkäänlaista maksuautomaattia, että maksu lankeaisi aina, kun ilmoitus tehdään. Sellaista ei ole lain mukaan olemassa – toivottavasti ei käytännössäkään.
Näin varatuomari Pasi Orava perusteli sitä yksinkertaista perussääntöä, jonka mukaan pelkän ilmoituksen vastaanottamisesta tai käsittelemisestä ei voi periä osakkaalta maksua.
– Huomiota ei ole ehkä kiinnitetty riittävästi siihen, että taloyhtiön ja isännöitsijätoimiston välinen toimeksiantosopimus saattaa oikeuttaa isännöitsijää hakemaan remontti-ilmoituksiin liittyviä kustannuksia taloyhtiöltä ja ne on voitu hinnoitella jotenkin tähän sopimukseenkin, mutta tämä ei ole asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitettu osakkaan maksuperuste remontti-ilmoituksissa. Lain mukaan osakas on velvollinen maksamaan ilmoituksen käsittelemisestä aiheutuneita kuluja vain taloyhtiölle tai toiselle osakkalle, hän jatkoi.
Perusteet maksuille esitettävä
– Jos osakkaalla on tulevien toimiensa osalta ilmoitusvelvollisuus, niin silloin hänellä on lain mukaan myös maksuvelvollisuus kustannuksista, mutta kustannusten pitää olla todellisia ja ylimääräisiä kuluja, mitä ilmoituksen käsittelemisestä on aiheutunut, Orava vielä korosti.
– Laki sanoo, että tarpeelliset ja kohtuulliset kulut on korvattava – mitä ne sitten ovat, sitä on valitettavasti mahdotonta sanoa, koska kyse on aina yksittäistapauksesta. Katsokaa kuitenkin, että jos teille ilmoitukseenne liittyen esitetään maksu, että se perustuu todelliseen työhön ja ajankäyttöön. Lain puitteissa ei ole myöskään asetettu velvoitteita siihen, että syntyneet kulut olisi laskussa eriteltävä. Mielestäni kuitenkin jo hyvä isännöintitapa edellyttää sitä, että jos remonttia aikovalta osakkaalta laskutetaan jotakin lisäselvityksistä tai muusta, niin laskussa kerrotaan myös yksiselitteisesti, mistä maksu muodostuu.
– On suositeltu, että remontti-ilmoituksiin mahdollisesti liittyvien maksujen perusteet käsitellään hallituksessa ja osakkaille tiedotetaan, miten maksut muodostuvat. Lisäksi suositeltiin, että hallitus määrittelisi ja ilmoittaisi osakkaille, mitä asioita remontti-ilmoituksessa tulisi olla. Nämä ovat kuitenkin vain suosituksia, lakia ei tällaiseen menettelyyn velvoita, Orava vielä totesi.