Kiinteistöpostin toimitukseen on tullut lukuisia yhteydenottoja ja tiedusteluja menettelysäännöistä mitä erilaisimmissa tilanteissa. Tällä Lakipostia -palstalla nostetaan esiin lukijoiden esittämiä ongelmatilanteita, joihin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä.
Kysymys: Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus omasta kunnossapitotyöstä on aiheuttanut ja aiheuttaa jatkuvaa keskustelua, vaikka asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:ssä on nimenomainen säännös tästä asiasta. Kattavuuden saavuttamiseksi lainkohta on kirjoitettu väljään ja varsin tulkinnanvaraiseen muotoon.
Lyhyesti todettuna kunnossapitotyötä suunnittelevan osakkaan on ilmoitettava kirjallisesti yhtiölle sellaisesta työstä, joka voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka osakehuoneiston käyttämiseen. Työtä suorittava osakas vastaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kustannuksista. Tällaisia tarpeellisia kustannuksia voivat olla esimerkiksi toisen osakkaan hankkima asiantuntijaselvitys, jos esimerkiksi ilmoitus on ollut tältä osin puutteellinen.
Kunnossapitoilmoituksen vastaanottaminen, käsittely ja osakkaalle vastaaminen sekä yhtiön ja toisen osakkaan edusta huolehtiminen kuuluvat hallituksen ja isännöitsijän tehtäviin, joka tässä on ennen muuta remontin valvonta. Toki hyvän naapuruussovun nimissä on hyvä myös itsekin ilmoittaa naapureilleen tulevasta remontista, mutta tämä ei poista ilmoitusvelvollisuutta yhtiölle.
Remontoiva osakas vastaa myös tarpeellisista ja kohtuullisista valvontakustannuksista. Osakkaan ilmoituksen perusteella on kyettävä arvioimaan hyvän rakennustavan noudattaminen työssä, mahdolliset vahingot tai muut haitat.
Kunnossapitotyötä ei lähtökohtaisesti voi kieltää, mutta yhtiö tai työn vaikutuspiirissä oleva toinen osakas voivat asettaa ehtoja työn toteuttamiselle vahinkojen ja muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi ja tällöin näitä asianmukaisesti perutellen asetettuja ehtoja on noudatettava.
Osakas on velvollinen ilmoittamaan vain työstä, joka voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan asemaan. Lähtökohtaisesti osakas itse arvioi ilmoitustarpeen ja vastaa myös sen laiminlyönnin seuraamuksista. Jos mitään vaikutusta ei ole, ei ole ilmoitusvelvollisuuttakaan. Nyrkkisääntönä voidaan todeta, että kakki työt, jotka lopputulokseltaan ulottavat vaikutuksensa osakashallinnassa olevan tilan seinän sisäpinnan ulkopuolelle tai näiden sisäpintojen sisäpuolella yhtiön vastuulla oleviin seikkoihin vaativat kunnossapitoilmoituksen, kuten esimerkiksi kylpyhuoneessa seinän vedeneristykseen vaikuttavan remontin tekeminen. On muistettava, että myös esimerkiksi remontin lopputuloksena lisääntyvä äänten kantautuminen naapurihuoneistoon äänieristyksen muuttumisen myötä luo perusteen ilmoitusvelvollisuudelle eli myös muu kuin varsinainen fyysinen puuttuminen esim. rakenteisiin asettavat osakkaalle tämän velvoitteen. Tarkempaa listausta ilmoitusvelvollisuuden piiriin kuuluvista/kuulumattomista töistä voi katsella esimerkiksi oikeusministeriön internet -sivuilta löytyvästä asiaa koskevasta oppaasta kunnossapitotyön ilmoitusvelvollisuudesta.
Yhtiön ja toisen osakkaan on kyettävä ilmoituksen perusteella arvioimaan remontin suorittamista. Vaikka lainsäännös on väljästi määritelty, on ilmoituksessa syytä mainita muun muassa yhtiö yhteystietoineen, remontoitava huoneisto, remontoiva osakas yhteystietoineen, selvitys toteutettavasta työstä suorittajineen, suunnittelijoineen, vastaavine työnjohtajineen yhteystietoineen ja toteutustapoineen, remontin alkamisajankohta ja kesto. Osakkaan kunnossapitotyö on tehtävä hyvän rakennustavan mukaisesti, mitä ilmoituksen perusteella on kyettävä arvioimaan.
Mitä kattavampi kunnossapitoilmoitus on, niin sitä nopeampaa ja kustannustehokkaampaan ilmoituksen käsittely on remontoivan osakkaan kannalta.
Ilmoituksen käsittelyaika on oltava kohtuullinen, jollaisena on pidetty noin 1-2 kuukauden aikaa ilmoitusajankohdasta riippuen.
Lain mukaan taloyhtiö tai toinen osakas voi periä työtä suunnittelevalta osakkaalta ilmoituksen käsittelystä aiheutuvat kohtuulliset ja tarpeelliset ylimääräiset kulut, esimerkiksi jos ilmoituksessa on olennaisia puutteita, jotka vaativat lisätyötä tai -selvityksiä tai ilmoitus on tarpeen käsitellä ylimääräisessä hallituksen kokouksessa tai yhtiön tai toisen osakkaan on itse hankittava lisäselvitystä hankkeen arviointia varten. Osakas voi suostua siihen, että hän maksaa kulut suoraan isännöitsijälle. Pelkkä ilmoituksen vastaanottaminen, lukeminen ja tietojärjestelmään tallettaminen ei korvattavia kuluja vielä synnyttä, eivätkä muutkaan yhtiön päivittäisiin hallinnollisiin kuluihin luettavat seikat. Yksinkertaisen työn sisältävästä selkeistä ilmoituksista ei saa periä maksua ilmoittajalta.
Maksun tulee aina perustua todelliseen työmäärään, jonka selvittämiseksi osakkaalle on ainakin pyydettäessä annettava erittely yhtiölle tai toiselle osakkaalle aiheutuneista erityisistä toimenpiteistä ja niiden kustannuksista. Kulujen tarpeellisuutta ja kohtuullisuutta on arvioitava tapauskohtaisesti kunkin ilmoituksen osalta erikseen. Mitään tasa- tai keskimääräistä hintaa siten ilmoituksille ei ole olemassa (tai ainakaan tulisi olla), vaikka se helpottaisikin palkkiotaulukon laatimista, sillä kuluja ei saa tasata kaikkien yhtiön ilmoittajien kesken edes siten, että ilmoituksen käsittelymaksu olisi samansuuruinen, kun se koskee samanlaisessa tilassa tehtävää samankaltaista työtä (esim. wc-remontti). Osakkaalta perittävän maksun tulee aina perustua todelliseen työmäärään.
Tämä Lakipostia-palsta on julkaistu Kiinteistöpostissa tammikuu 1/2013