Rakennettu ryhmässä – korjataan ryhmässä?

Vantaan Myyrmäki kuuluu 1970-luvun rakennusbuumissa alkunsa saaneiden lähiöiden kastiin. Myöhemminkin vantaalaisalueelle on noussut kerrostaloja, mutta vallitsevin talokanta on  1970-luvulta.  Noin nelikymppisistä rakennuksista monissa putkistot, vedeneristykset ym. ajan hampaiden nakerruksille otolliset osiot ovat alkuperäisiä. Siksi Myyrmäen Huolto Oy on pohjustamassa taloyhtiöitä myös ryhmäkorjaushankkeiden mahdollisuuteen.

Jonkin verran Myyrmäen Huolto Oy:n 130 taloyhtiön asiakaspiirissä joukkovoimaan on jo otettukin tuntumaa. Vakuutuksia ja sähköenergiaa hankitaan ryhmänä ja pienkorjauksiin etsitään yhteistyökumppaneita joukkovoiman avulla. Julkisivujen korjauksia 1970-luvun rakennuksissa alueella on teetetty jo paljonkin, mutta ne on tehty yksittäisinä ja erillisinä projekteina, taloyhtiöittäin.

Putkiremontti, linjasaneeraus – missä laajuudessa ja millä menetelmin se kulloinkin toteutetaankaan – on joka tapauksessa iso puserrus. Miettiä sopiikin, onko järkevää jokaisen taloyhtiön painia selvitysten, vaihtoehtojen ja päätösten kanssa yksin.

Myyrmäen Huollon toimitusjohtajaksi kolme vuotta sitten tullut Mika Lehtonen  (KIJO, FMA, ITS-TEK) kertoo 16 vuotta kauppakeskusmaailmassa toimittuaan saaneensa vahvan tuntuman rakentamiseen ja korjaamiseen liittyvistä hankkeista.

– Varsinkin omistajat, joilla on useita liikekiinteistöjä, käyttävät paljon massatoimintaa. Asuintalopuolella se on vielä melko uutta, Lehtonen on havainnut.

Katastrofivaiheeseen viivytteleminen kostautuu rahallisestikin

Myyrmäen Huolto Oy on tavannut kutsua vuosittain taloyhtiöidensä hallitukset tai vähintään niiden puheenjohtajat järjestämiinsä asiakasiltoihin. Niissä on puitu asioita, joita nämä etukäteiskyselyiden pohjalta ovat kokeneet ajankohtaisimmiksi. Viime keväänä pinnalla olivat esimerkiksi vakuutusten meklarointi ja kilpailuttaminen, maalämpömietteet sekä ryhmäkorjaushankkeet.

Läheisillä alueilla, kuten jo 1960-luvun puolella rakennetussa Kaivokselassa sekä Louhelassa ja Martinlaaksossa, linjasaneerauksia tiedetään jo toteutetun. Rakennusaikaan nähden Myyrmäen vuoro olisi hyvinkin siis tulossa. Siitä huolimatta, että Myyrmäen Huollossa on koettu alueella 1970-luvulla kerrostaloja rakentaneiden parin grynderin tehneet työnsä ilmeisen laadukkaasti; vuotavia vesiputkia tai viemäreitä ei ole ilmennyt vielä hälyttävissä määrin.

Sen sijaan tyypillisinä, jo laajempaa selvitystarvetta viestittävinä ongelmina on tullut esiin vesieristeiden pettämisiä märkätiloissa. Yksittäistapauksina tehden korjaukset ovat aina kalliita, etenkin tapauksissa, joissa vedet ovat menneet jo alakertaan asti.

Huoltotoimen päällikkö Antti Kämäräinen tietää monessa taloyhtiössä osakkaita kannustetun remonttiin siten, että taloyhtiö osallistuu korjauskustannuksiin tavanomaista vastuunjakoa laajemmin.

Putkivuodoistakin on saatu sen verran esimakua, että isännöinnissä ja huollossa rahojen laittamista yksittäisiin remontteihin ei koeta enää mielekkäänä. Linjasaneerauksen aika kun lähenee kyseisen aikakauden taloissa joka tapauksessa

Aika ryhtyä keventämään korjausvelkojen taakkaa

Myyrmäen Huolto käyttää asiakasyhtiöissään sähköistä huoltokirjaa, joka on huollon ja isännöinnin tuotannonohjausjärjestelmä. Järjestelmästä löytyvät vikailmoitusten, huoltokalenterin ja kulutustietojen lisäksi myös osakkaiden muutosilmoitukset ja tätä nykyä myös yhtiöiden skannatut piirustukset.

Alkavana projektina Myyrmäen Huolto tarjoaa asiakasyhtiöilleen kiinteistön kuntokartoitusta tai kuntoarviota. Sivutuotteena yhtiö saa huoltokirjaansa taloteknisistä järjestelmistään kuvaukset, mikä helpottaa jatkossa suunnitelmallista kiinteistönhoidon toimintaa merkittävästi. Hanketta vetänyt isännöitsijä Matti Törrönen  (IAT, ITS-TEK) arvioi seuraavana yhteisprojektina olevan putkistojen kuntotutkimukset ja linjasaneerauksen hankesuunnitelmat.

– Vaikka kuntokartoitusten ja  -arvioiden pohjalta taloyhtiöihin ensisijaisesti päivitetään pitkän tähtäyksen eli PTS-suunnitelmat, antavat ne usein signaalin myös putkiremontin osalta, esittämällä putkiston kuntotutkimusta lähivuosille, Törrönen sanoo.

Törröselle onkin syntynyt jo kuva, että taloyhtiöiden tahtotila on alkanut kallistua putkiremontille myöntyväksi, etenkin kun ryhmäremonttien mahdollisuus on otettu esiin. Huomattu toki on, että taloyhtiöissä ja niiden hallituksissa on valtavia eroja.

Lähtökohta on parempi taloyhtiöissä, joissa ensimmäinen kynnys on ylitetty, teetetty esimerkiksi jo kattava ja energiakuluja uusine eristeineen ja ikkunoineen leikkaava julkisivuremontti.

Hankalampi tilanne on odotettavissa niissä taloissa, joissa samanaikaisesti joudutaan tekemään useita suuria korjauksia. Silloin välivuosista, joiden aikana edellisen hankkeen kustannuksia saadaan katettua ennen toiseen ryhtymistä, on myöhäistä haaveilla.

Nollatutkimukset pannaan, konkreettisempia toimia kehiin

Se, että vielä 1980- ja 1990 luvulla monelta isännöitsijältä jäivät kunnostussuunnitelmat ja – strategiat tekemättä, on langennut ’ kertoimien kanssa’ uudemmalle kollegapolvelle.

– Jos mitään kuntokartoituksia ja suunnitelmia ei ole tehtyinä, pelättävissä on, että vanhemmissa taloyhtiöissä vakuutusasiat tulevat ongelmiksi, vakuutusyhtiöt alkavat vetäytymään kohteista,  Mika Lehtonen kuvaa aikojen muuttumista.

Jokainen korjaushankkeen vaihe vaatii aikansa, jos ne tehdään kunnolla. Jos hyvin sujuu, tulevan talven aikana keskustelu ryhmäkorjausmenettelyistä ottaa alueella lisävauhtia. Vuosien 2014 – 2015 aikana saattaisi olla hankesuunnittelun aika.

– Tämän aikataulun  mukaan, remontit voivat olla konkretiaa vasta vuosina 2016-2017, Lehtonen ja Törrönen laskevat.

– Uskoakseni silloin niille on jo hurja tarve! Kämäräinen painottaa.

Tämänkin vuoksi kovin pitkälle vietyjen tutkimuksien sijasta kyseisen ikäluokan taloissa euroja kannattaisi säästää hyvään hankesuunnitteluun, jossa suunnittelijat olisi jo integroitu mukaan – ’päästäisiin ladulle’ kuten Törrönen ilmaisee.

– Nollatutkimuksia, joissa kerrotaan ympäripyöreästi, että käyttövesiputkille annetaan aikaa 2-5 vuotta, ei todellakaan enää tarvita, Lehtonen toteaa.

Jos vielä 1960- ja 1970- luvuilla lähiötaloja suunniteltiin ja rakennettiin ajatuksella, että talot eivät ole ikuisia ja että 50 – 60 vuoden päästä ne joutaa purkaa, uutta, positiivisempaakin näkemystä on saatu kokemusten karttuessa. Verrattuna keskustan vanhoihin kiinteistöihin, linjasaneeraukset elementtirakentamisen alkukauden taloissa ovat selkeiden rakenteiden ja reittien ansiosta paljon yksinkertaisempia ja halvempia toteuttaa. Ja niistä piirustuksetkin ovat tallella.

Sekin on nykyaikaa, että moni lapsuutensa lähiötalossa asunut palaa edellisen sukupolven poistuttua takaisin kotikonnuilleen.

Teksti: Hanna Rissanen.

Artikkelit julkaistu elokuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti Pääkaupunkiseutu Extrassa 6/2013.