Kaava- ja vastaavat määräykset voivat lisätä rakennushankkeen kustannuksia jopa viidenneksellä, jos niitä verrataan edullisimpiin ratkaisuihin. Eniten ”ylimääräisiä” kustannuksia aiheuttaa pysäköinnin järjestäminen ja erot eri toteutusvaihtoehtojen välillä ovat erittäin suuria.
Muun muassa tällaisia havaintoja tehtiin RAKLIn kokoamassa selvityksessä, jossa tietoja kerättiin jo tehdyistä tutkimuksista, asiantuntijahaastatteluin sekä työpajoissa, joihin osallistui kymmeniä aiheen parissa työskenteleviä ammattilaisia.
Tavoitteena on ollut muodostaa kaupunkien ja rakennuttajien yhteinen näkemys siitä, mitä erilaiset ratkaisut käytännössä maksavat ja lisätä keskustelua aiheesta. Lisäksi selvityksessä muistutetaan, että pienten valintojen yhteisvaikutus rakentamisen hintaan voi olla merkittäväkin ja harkittu suunnittelu kannattaa.
Pysäköinti on kulusyöppö
Eniten ”ylimääräisiä” kustannuksia aiheuttaa pysäköinnin järjestäminen. Yksittäisen pysäköintipaikan kustannuksen vaihteluväli on maantasopysäköinnin muutamasta tuhannesta eurosta kallioluola- tai kellaripysäköinnin useampiin kymmeniin tuhansiin euroihin, minkä vuoksi eri vaihtoehtoja tulee vertailla huolella.
Jos kallis toteutustapa on tontin sijainnin tai muiden reunaehtojen vuoksi välttämätön, tulee mitoitusta miettiä erittäin tarkkaan.
Kiinteistönomistajat kantavat kulujen lisäksi huolta myös siitä, onko kalliisti rakennetuille ja huonosti muuhun käyttöön soveltuville pysäköintihalleille jatkossa nykyisissä määrin käyttöä, kun liikkumisen tavat muuttuvat.
Suunnittelun optimoinnilla hinnat alas
Laskelmien mukaan muutaman kerroksen lisääminen esimerkiksi matalien kerrostalojen suunnitelmiin laskee nopeasti yksikkökustannuksia koko talolle jakautuvien kulujen osalta. Näitä tulee esimerkiksi hissien ja ilmanvaihtokoneiden hankkimisesta.
Merkittäviä kustannushyötyjä saavutetaan nostamalla kerrosmäärää kolmesta kahdeksaan asti. Tämän jälkeen tiukentuvat määräykset esimerkiksi paloturvallisuuden osalta vähentävät kerrosten lisäämisellä saavutettavaa hyötyä. Kerrosmäärän optimointi on erityisen kannattavaa kohteissa, joissa yhteisiä kuluja on paljon vaikkapa huonoista perustamisolosuhteista johtuen.
Myös rakennuksen koko ja muoto vaikuttavat paljon sen hintaan. Optimi runkosyvyydeksi on suunniteltavuuden näkökulmasta laskettu 12,5 metriä. Tämä vaikuttaa muun muassa julkisivu-, perustus- ja räystäsrakenteisiin.
Mittojen lisäksi tulisi kiinnittää huomiota rakennukselta vaadittavan muodon ja julkisivuratkaisujen kustannuksiin ja pohtia panos-tuotos-suhteen järkevyyttä, jos kaavaillut toteutukset ovat kalliita rakentaa.
Esteettömyysvaatimukset eivät sinänsä tule kaavoituksesta, mutta niitä on kuitenkin hyvä pohtia kaavoitusvaiheessa kustannustehokkuuden näkökulmasta. Esimerkiksi esteettömien kulkuväylien ja luiskien toteutuskustannukset vaihtelevat paljon sen mukaan, mistä tasosta ja miten niitä rakennetaan.
Kustannustieto jakoon
Selvitystyössä mukana olleet suosittelevat, että kaavamääräysten kustannusvaikutuksista koottaisiin kiinteistö- ja rakentamisalan ammattilaisten käyttöön kattava käsikirja. Sitä voitaisiin hyödyntää myös opetuksessa, jotta ymmärrys päätösten vaikutuksesta kasvaisi mahdollisimman varhaisessa vaiheessa.
Lisäksi selvityksen yhteenvedossa todetaan pysäköinnin kustannusvaikutusten olevan niin merkittäviä, että aiheesta pitäisi laatia oma selvityksensä sekä ohjeistusta eri vaihtoehtojen toteuttamiseen.
Yhtenä hyvänä keinona kustannustietoisuuden lisäämiseen pidettiin kumppanuuskaavoitusta, jossa kaupunki ja yritykset neuvottelevat yhdessä alueen toteuttamista siten, että kaavoitus ja rakennusten suunnittelu sovitetaan mahdollisimman sujuvasti yhteen alueelle asetettujen tavoitteiden saavuttamiseksi.
Selvityksen toteutti RAKLIn toimeksiannosta Kari Sainio Hadrianus Kehitys Oy:stä.
RAKLIlta kustannustietoa kaavoituksen ja suunnittelun avuksi