Teetä julkisivujen tai putkiston kuntotutkimus hyvissä ajoin hankesuunnittelun pohjaksi ja ennen kuin vesivahingot ovat jokapäiväisiä tai julkisivuissa on silmin havaittavia vaurioita. Älä tingi näytemäärissä ja hinnassa, vaan tavoittele kuntotutkimusta, joka antaa luotettavan tiedon rakenteiden kunnosta hankesuunnittelun tai tarkemman korjaussuunnittelun pohjaksi.
Julkisivujen ja parvekkeiden kuntotutkimusohje päivitettiin vuonna 2013. Vuonna 2012 ilmestyi tilaajan ohje, joka päivitettiin vuonna 2014. Päivitetty versio lämmitys-, vesi- ja viemärijärjestelmien LVV-kuntotutkimusoppaasta ilmestyi vuonna 2013 sisältäen myös tilaajan ohjeen.
Erityisasiantuntija Jukka Saarenpää VTT Expert Services Oy:stä ja kehityspäällikkö Matti Herranen Vahanen-Yhtiöiden Rakennusfysiikka Oy:stä kiittelevät kehityksen kulkeneen asunto-osakeyhtiöissä parempaan suuntaan: tilaajan ohjetta käytetään usein tarjouspyynnöissä ja kuntotutkimuksia tilataan ennakoivasti.
Laaja kuntotutkimustieto taustalla
VTT:n tutkijoilla on käytettävään noin 3 000 kiinteistön putkistolle tehtyjen kuntotutkimusten tiedot. Joukossa on niitä, joissa lämpö-, vesi- ja viemärijärjestelmän kunto on tutkittu ennen hanke- tai toteutussuunnittelun käynnistämistä.
– Kuntotutkimuksia myös päivitetään. Kuntotutkimus on tehty esimerkiksi vuonna 1995 ja päivitetty 5-7 vuoden päästä. Joukossa on myös useampia kymmeniä sellaisia kohteita, joissa putkistoa on tutkittu jo neljään kertaan, 30 vuotta alalla työskennellyt Saarenpää kertoo.
Aineisto on merkityksellinen, koska se antaa paljon tietoa, miten putkien seinämät ja syöpyminen etenevät etenkin putkiston elinkaaren loppuvaiheessa.
– Se auttaa kuntotutkijaa arvioimaan, onko käyttöikäänsä lähestyvän putkiston korjaamisessa kiire vai ei, kun yksittäisestä kohteesta otettuja röntgenkuvia voi verrata tähän aineistoon.
Kuntotutkijat olivat 90-luvulla kaukonäköisiä, sillä he ottivat esimerkiksi valokuvat kaikista niistä putkikohdista, mihin röntgenfilmit kussakin kuntotutkimuskohteessa asetettiin.
– Päivitystutkimuksessa röntgenfilmi voidaan laittaa samaan kohtaan ja nähdä, miten syöpyminen on edennyt esimerkiksi viimeisten 5-6 vuoden aikana. Tämän tiedon ansiosta putkistolle saadaan ehkä pidempi käyttöikä, kun syöpymisen etenemisestä on näin tarkkaa tietoa.
Röntgenkuvaustekniikka on yleisin ainetta rikkomaton putkiston kuntotutkimusmenetelmä. Silmämääräisesti sitä ei voi tehdä. Viemärien toiminnallista kuntoa ja vaurioita tutkitaan tv-kamerakuvauksella.
Verkoston osankin tutkiminen on järkevää
Vaikka yksittäinen putkistokohta tai -osuus vaatisi korjaamista heti, se ei välttämättä sulje pois sitä, etteikö putkiston muita osia kannattaisi tutkia.
– Esimerkiksi 50- luvulta 80-luvulle saakka kylmävesiverkostossa käytettiin sinkittyjä teräsputkia, jotka yleisen käsityksen mukaan ja kuntotutkimustulosten perusteella yleensä syöpyvät ensimmäisenä puhki. Silloin kuntotutkimus voi olla turha.
– Lämminvesiverkoston, jossa on käytetty kupariputkia ja viemäreissä valurautaa, kunnon tutkiminen kannattaa, vaikka osa verkostosta olisi huonossa kunnossa. Silloin kuntotutkimus antaa tiedon siitä, minkälaista saneeraus- tai uusimistekniikkaa putkiston muissa osissa voidaan käyttää ja näin saadaan tietoa hankesuunnittelun ja yksityiskohtaisen suunnittelun pohjaksi.
Näytemäärissä tingittäessä arvailujen varaan
Näytemäärissä tinkinen on Saarenpään kokemuksen mukaan jokapäiväistä.
– Me noudatamme röntgenkuvamäärissä oppaassa annettua ohjetta, mikä tarkoittaa esimerkiksi 20-30 huoneiston kerrostalossa 20-30 röntgenkuvaa.
– Kuvamäärässä tinkiminen vie pohjan koko kuntotutkimukselta. Tietoa pitäisi saada järjestelmäkohtaisesti niin lämmönjakohuoneen isoista runkolinjoista kuin kellarikäytävän keskikokohaaroista ja vesipisteiden lähellä olevista yksittäisistä kytkentähaaroista. Lisäksi eri puolilta kiinteistöä, jotta otos on riittävän kattava.
Asukaskokemuskin arvokas
Pitääkö lämmintä vettä juoksuttaa pitkään ennen kuin vesi lämpenee? Pulputtavatko viemärit? Nouseeko lavuaarissa tai vessanpöntössä vesi, kun yläkerran asukas vetää vessanpöntön? Tuleeko asuntoon viemärikaasun hajua?
Nämä ovat asukkaan kokemuksia, jotka harvemmin etenevät pihaparlamentti- tai yhtiökokouskeskustelua pidemmälle. Kuntotutkijassa asukkaan kokemukset herättävät kysymyksiä, missä kunnossa on lämpimän veden kiertojohto; onko viemärissä tukoksia; onko tuuletuksessa vikaa jne.
– Me käymme myös asunnoista tekemässä havaintoja ja haastattelemassa asukkaita. Kuntotutkijan olisi hyvä tietää etukäteen, minkälaisia ongelmia talossa on ollut ja minkälaisia kokemuksia asukkailla on ollut. Sen avulla tutkimus osataan kohdistaa ongelmallisimpiin kohtiin.
Julkisivukorjaamisen vaihtoehdot puntariin
Kehityspäällikkö Matti Herranen Vahanen-Yhtiöistä on hyvillään siitä, että betonijulkisivujen ja parvekkeiden kuntotutkimuksen tilaajan ohjetta käytetään aktiivisesti. Hän laati sen diplomityönään. – Etenkin isännöitsijätoimistot ovat kokeneet sen helpoksi työkaluksi.
Joskus kuntotutkimusraportissa esitetty suuri ja kallis korjaustapa saa osakkeenomistajat kysymään, onko meidän todella pakko tehdä tällainen korjaus, eikö kevyemmällä pärjättäisi.
– Minusta on ihan oikein, että osakkeenomistajat vaativat hyviä perusteita, jos heille on ehdotettu ns. raskasta korjaustapaa. Voi olla, että kuntotutkimuksessa ei ole saatu täydellistä, eikä riittävän kattavaa tietoa kunnosta, jolloin tutkija esittää varmuuden vuoksi ensisijaiseksi vaihtoehdoksi järeän korjaamisen.
– Ohjeistuksen mukaan tehty perusteellinen kuntotutkimus on kuitenkin pistokoeluonteinen ja antaa vastauksen selkeisiin ongelmiin, mutta ei välttämättä auta toisiaan lähellä olevien korjaustapojen valinnassa.
– Jos halutaan enemmän tietoa oikean korjaustavan löytämiseksi, pitää tehdä tarkentavia tutkimuksia ja selvityksiä. Ehkä hankkia kuntotutkimuksen tuloksesta ja korjausvaihtoehdoista toisenkin tutkijan mielipide. Oman kokemukseni mukaan näin ajoittain tehdäänkin.
Toisen kierroksen kuntotutkimukset ja korjaukset
Varsinkin pääkaupunkiseudulla tehdään nyt kuntotutkimuksia jo kertaalleen korjatuille julkisivuille.
– Kohteet ovat hyvin erityyppisiä ja kunto vaihtelee. On onnistuneita 15 vuotta sitten tehtyjä julkisivukorjauksia, joissa on osattu valita hyviä materiaaleja ja tekemisessä onnistuttu. Silloin julkisivun käyttöikä saattaa olla jopa pidempi kuin alun perin arvioitu 15-20 vuotta. Mutta joissakin kohteissa 15 vuoden tavoiteltu käyttöikä on jo nyt tullut vastaan ja julkisivuja joudutaan korjaamaan tai uusimaan.
Julkisivukorjaamisen painopiste tulee siirtymään parvekkeisiin.
– Julkisivujen verhous- ja pinnoituskorjauksissa on pystytty pidentämään käyttöikää merkittävästi, mutta parvekkeiden korjaamisessa on selvästi vaikea saavuttaa kymmenien vuosien jatkoaikaa.
Parvekkeiden korjaaminen on Herrasen näkemyksen mukaan haasteellisempaa kuin julkisivujen. Parvekerakenteet ovat kovemmassa säärasituksessa kuin esimerkiksi julkisivuverhouksilla tai pinnoituksilla suojatut julkisivurakenteet.
– Parvekkeille ei ole käytettävissä vastaavanlaisia peittäviä korjaustapoja kuin muille julkisivun osille. Parvekkeiden käyttöikää ei välttämättä kyetä jatkamaan useilla korjauksilla, vaan lopulta ne joudutaan uusimaan kokonaan. Tällöinkin perusteiden täytyy olla painavat.
Varsinkin 50- ja 60 –luvun ulokeparvekkeet alkavat olla Herrasen kokemuksen mukaan usein juuri tässä pisteessä: – Vaikka niitä on jo kertaalleen korjattu, niiden rakenteellinen käyttöikä on yksinkertaisesti loppumassa ja niitä on pakko uusia.
Riskien uhalla pilkkomaan
Julkisivujen korjaushankkeen pilkkominen on Herrasen kokemuksen huolestuttavasti kasvava trendi.
– Niin asunto-osakeyhtiöt kuin suurkiinteistönomistajatkin pilkkovat hankkeita ja kilpailuttavat erikseen kuntotutkimuksen, hankesuunnittelun, korjaussuunnittelun ja valvonnan.
– Näin tutkija-suunnittelija –näkökulmasta tuntuu, että muutamien satojen eurojen vuoksi yritetään optimoida suunnitteluvaihe hankkeissa, jotka maksavat satoja tuhansia tai miljoonia euroja. Siinä on suuri riski etenkin korjauksen toteutusvaiheessa.
Faktalaatikko
Ensimmäiset FISE-pätevyydet lämpö-, vesi- ja viemärijärjestelmien kuntotutkijoille myönnettiin vuonna 2010 ja sen sai silloin kymmenkunta kuntotutkijaa.
Vanhenemassa olevien FISE-pätevyyksien uusimiseksi järjestetään jatkokoulutuspäiviä.
Lisäksi järjestetään täydennyskoulutusta alalla toimiville.
Varsinkin suurkiinteistöjen omistajat vaativat kuntotutkimuksen tekevältä organisaatiolta FISE-pätevöitynyt lvv-kuntotutkija.
Pätevöityneitä on edelleenkin todella vähän ja heitä tarvitaankin lisää.
FISE-pätevöityneitä betonirakennusten kuntotutkijoita on jo yli 40 FISE:n rekisterin mukaan. Tutkimusohjeessa suositellaan FISE-pätevöityneiden käyttämistä julkisivukorjaushankkeissa.
Betonijulkisivujen ja -parvekkeiden kuntotutkimus Tilaajan ohje on julkaistu Betoniyhdistyksen julkaisusarjassa BY 42 (ladattavissa osoitteesta www.betoniyhdistys.fi/julkaisut/ohjeet)
Suomen LVI-liitto ry:n julkaisema LVV-kuntotutkimusopas löytyy mm. www.sulvi.fi (maksullinen).
Teksti Riina Takala-Karppanen, kuva Irene Murtomäki
