Putkiremonttimenetelmät – hintaero kaventunut

Perinteisen putkiremontin ja ”pinnoitusmenetelmillä” toteutettavien putkiremonttien hintaero on tänä päivänä niin pieni, että lvi-alan ammattilainen Lasse Uuskoski kehottaa pohtimaan, kummalla tavalla saa riskittömämmän lopputuloksen ja pidemmän käyttöiän. Puhumattakaan perinteisen remontin yhteydessä tehtävien kylpyhuoneiden ja keittiöiden korjaamisen tuomasta asumismukavuudesta.

Käymme Lvi-Uuskoski Consulting Oy:tä pyörittävän Lasse Uuskosken kanssa läpi erilaisia putkiremonttiesimerkkejä ja niissä toteutuneita hintoja. Hänen havaintonsa tässä vertailussa on muun muassa se, että hintaero perinteisen putkiremonttien ja ”pinnoitusremonttien” välillä on selvästi kaventunut.
Perinteisellä putkiremontilla tarkoitamme tässä putkiremonttia, jossa puretaan rakenteita ja uusitaan sekä käyttövesi- että viemäriputket. Perinteisessä putkiremontissa pohjaviemärit voidaan joko sukittaa tai uusia.
”Pinnoittamisremontilla” taas tarkoitamme tässä remontteja, joissa korjataan viemärit pinnoittamalla, ruiskuvalamalla, sukittamalla tai sujuttamalla.

– Erään urakoitsijan arvio oli perinteinen putkiremontti maksaa tänä päivänä 50- tai 60-luvun kerrostalossa keskimäärin noin 34 000 euroa huoneistoa kohti. Helsingin kantakaupungin talot taas ovat aina ”spesiaalihommia”, eikä niiden osalta voi tehdä tällaisia keskimääräisiä hinta-arvioita, Uuskoski toteaa.

– Jos eroa perinteisen ja pinnoittamisen välillä tarkastellaan prosentteina, niin arvioisin, että perinteinen putkiremontti, missä uusitaan kaikki, on noin 20-30 prosenttia kalliimpi kuin jos viemärit pinnoitetaan tai sukitetaan, vesijohdot-, sähköt-, tele- ja antennijärjestelmät uusitaan, eikä uusita kylpyhuoneita. Miksi ei tehtäisi mieluummin perinteisiä remontteja, Uuskoski kysyy.
Perinteisessä putkiremontissa saataisiin kuitenkin myös uusittua kylpyhuoneet, ehkä keittiötkin.

Korjaustapoihin liittyvät riskit paremmin esiin
Erilaisiin korjaustapoihin liittyvät riskit pitäisi Uuskosken mielestä tuoda joka tapauksessa paremmin esiin, kun taloyhtiössä ruvetaan miettimään korjausvaihtoehtoja ja niiden toteuttamista varsinkin viemärien pinnoittamisissa.
Esimerkiksi: Ovatko viemäriputket siinä kunnossa, että ne saadaan ylipäänsä riittävän hyvin puhdistettua? Kestävätkö ne pinnoittamisen? Viemärin painumat, varsinkin pohjaviemäreissä, eivät pinnoitusmenetelmissä korjaannu. Onko pystyviemäreiden kannakointi kunnossa – niistä ei pinnoittamisella tehty työ kerro? Miten lattiakaivot – ne pinnoitetaan, mutta niistä ei tule uudenlaisia? Jos asennetaan uudet lattiakaivot, niin miten onnistuu vanhan valurautaisen viemärin ja uuden lattiakaivosta tulevan viemärin liittäminen.
– Eräässä yhtiössä, jossa oli tarkoitus pinnoittaa viemäriputket, yksi viemärilinja oli niin tukossa, ettei sitä saatu puhdistettua.  Silloin jouduttiin sen tosiasian eteen, että linja on pakko uusia, purkaa kaikki auki ja tehdä se linja perinteisellä tavalla. Lisäksi samassa rakennuksessa oli yksi keittiölinja, joka sekin oli pakko pistää uusiksi perinteisellä menetelmällä.  Kun on valittu pinnoitusmenetelmä, voikin käydä niin, ettei sitä voida kaikilta osin toteuttaa. Ja se taas tuo lisää kustannuksia, hän muistuttaa.

Lisäksi taloyhtiössä joudutaan sen eteen, että uusittavassa linjassa osakkaat saavatkin uudet kylpyhuoneet, kun toisessa linjassa voikin olla niin, että osakas maksaa itse remontin.
– Eli tullaankin tilanteeseen, jossa osakkaiden yhdenvertaisuusperiaate ei toteudukaan.

Toki Uuskoski myöntää, että pinnoittamistekniikoissa ja –materiaaleissa on eroja.
– Sukitus on viemäriputkien saneeraamisessa parempi, kun se tehdään haarayhteellä. Mutta siinäkin tärkeää on, että haarayhde saadaan kunnolla paikoilleen, eikä siihen tule ryppyjä tai jää aukkoja, jotka voivat myöhemmin muodostua vuotoriskeiksi.
– Niin sanottu limisukitussysteemi toimii hyvin, kunhan se tehdään oikein.
– Ja eräässä kohteessa pesualtaan viemäriputket kulkivat seinä rakenteessa, jolloin ne jouduttiin johtamaan pinta-asennuksena lattiakaivoon. Tämä ei ole ongelma, jos pesuallas sijaitsee lattiakaivon läheisyydessä, mutta jos se sijaitseekin toisella puolella kylpyhuonetta, niin hyviä ratkaisuja viemäriasennukselle ei löydy.

Kokonaisuus hallussa
2000-luvun alussa esimerkiksi viemäriputkien pinnoituksia markkinoitiin taloyhtiöille helppona, asumismukavuutta hyvin vähän häiritsevänä, edullisena ratkaisuna. Erilaisten taloyhtiöiden putkiremonttien kanssa suunnittelijana ja valvojana toimiva Lasse Uuskoski tietää nyt, että tällä hetkellä pinnoitusurakat saattavat olla jopa kalliimpia kuin perinteisesti tehdyt urakat.

– Jos uusitaan märkätilat ja puretaan rakenteita, niin viemäreiden uusiminen on puolet viemäreiden pinnoittamisen kustannuksista. Tarkoittaa siis sitä, että perinteisessä toimintamallissa kaikki viemäreiden painaumat tulee korjattua, kannakoinnit tulee korjattua ynnä muut, Uuskoski luettelee.

Lisäksi hänen mielestään taloyhtiön pitäisi tarkastella vesi- ja viemärijärjestelmäänsä kokonaisuutena ja valita sellaiset ratkaisut, jotka palvelevat kokonaisuutta, eivät vain yhtä vesi- ja viemärijärjestelmän osaa.

TÄSSÄ MUUTAMIA ESIMERKKEJÄ:

Määritelmät:
Perinteinen putiremontti:
Viemärit uusitaan, pohjaviemäri joko uusitaan tai sukitetaan, vesijohdot uusitaan, sähkö-, tele-, antenni järjestelmät uusitaan, kylpyhuone uusitaan kokonaisuudessaan, keittiöön uusitaan vesi- ja viemärijärjestelmä.

Viemäreiden pinnoittaminen:
Viemärit kunnostetaan sisäpuolisesti, vesijohdot uusitaan joko porrashuoneeseen tai huoneistoon, sähkö-, tele- ja antennijärjestelmät uusitaan, kylpyhuoneita ei uusita taloyhtiön urakassa, vaan osakas tekee ne usein omaan piikkiinsä.
Taloyhtiöt voivat osallistua kustannuksiin tietyllä kertakorvauksella tai maksavat vesieristeeseen saakka, mutta käytäntöjä on erilaisia.

ESIMERKKI YKSI
Järvenpää. 24 asuinhuoneistoa ja 4 liiketilaa.
Viemäriputket sukitettiin ja vesijohdot uusittiin sekä uusittiin sähkö-, antenni- ja telejärjestelmät.
Viemäriputkien sukittamisen hinta 113 460 euroa.
Putkitöiden hinta 383 120 euroa.
Yhteensä 496 580 euroa.
Remontin hinta per huoneisto 20 690 euroa.
Joitakin kylpyhuoneita oli jo uusittu, muutamia sijoitusasuntoja, 7 kylpyhuonetta korjattiin niin, että yhtiö maksoi kustannukset vesieristeeseen saakka. Nyt taloyhtiössä ei ole yhtään vanhaa kylpyhuonetta, vaan kaikki samalla tasolla.

ESIMERKKI 2
Vantaa. 30 huoneistoa.
Sukitettiin pohjaviemärit ja tehtiin perinteinen putkiremontti sekä saunaosasto.
Pohjaviemärin sukituksen osuus 14 500 euroa.
Yhteensä 1, 030 000 euroa.
Remontin hinta per huoneisto 34 816.
Putket alunperin tosi huonossa kunnossa. Yksi linja jo niin huonossa kunnossa, että oli pakko korjata ns.  hätätyönä.

ESIMERKKI 3
Vantaa. 42 huoneistoa, ei saunaosastoja, valmistui syyskuu 2013.
Tehtiin perinteinen putkiremontti, jossa pohjaviemärit sukitettiin.
Pohjaviemärin sukituksen hinta 32 053 euroa.
Putkiurakan hinta 1, 090 800 euroa.
Remontin hinta per huoneisto 26 734 euroa.
Viisi kylpyhuonetta oli uusittu aikaisemmin.

ESIMERKKI 4
Helsinki. Asuntoja 24+  tehdasrakennus, vuonna 1937 rakennettu kerrostalo.
Uusittiin vesijohdot ja sukitettiin viemärit, ei tehty sähkötöitä, eikä uusittu runkojohtoja.
Vesijohtotöiden hinta 390 900 euroa.
Viemärien sukittamisen hinta 162 000 euroa.
Yhteensä 552 900 euroa.
Remontin hinta per huoneisto 23 037, 50 euroa.

ESIMERKKI 5
Vantaa. 30 huoneistoa.
Remontti käynnissä vesijohdot ja sähkö-, tele-, ja antenni järjestelmät, viemärit pinnoitettu aikaisemmin
Yhteensä 553 000 euroa.
Remontin hinta per asunto hieman alle 20 000 euroa.

ESIMERKKI 6
Helsinki. Remontti käynnissä. Uusitaan vesijohdot ja sähkö-, tele- ja antennijärjetelmät, viemärit pinnoitettu aikaisemmin.
Yhteensä 740 000 euroa.
Remontin hinta per asunto 20 555 euroa.

ESIMERKKI 7
Helsinki. 72 huoneistoa.
Remontti käynnissä. Uusitaan vesijohdot ja sähkö-, tele- ja antennijärjetelmät, viemärit pinnoitettu aikaisemmin.
Yhteensä 1, 264 446.
Remontin hinta per huoneisto 17 561 euroa.

ESIMERKKI 8
Vantaa. 198 huoneistoa.
Remontti käynnissä. Sukitettiin pysty- ja pohjaviemärit sekä pinnoitetaan huoneiston viemärit, vesijohdot-, sähkö-, tele- ja antennisjärjestelmät uusitaan, saunaosastot tehdään erillisurakkana.
Yhteensä 5, 117 046 euroa.
Remontin hinta per huoneisto 25 844 euroa.

ESIMERKKI 9
Vantaa. Tehtiin perinteinen putkiremontti 2008-2009.
Yhteensä 550 000 euroa.
Remontin hinta per huoneisto 22 916 euroa.

ESIMERKKI 10
Vantaa. A-talossa 24 huoneistoa, B-talossa 20 huoneistoa.
Perinteisestä putkiremontista saatu tarjous
Yhteensä 1,100 000 euroa.
Tässä vaihtoehdossa viemärit pinnoitettiin ruiskuvalulla sekä pohjaviemärit sukitettiin, kylpyhuoneet uusittiin.
Yhteensä 1,337 000 euroa.
Remontin hinta valitulla vaihtoehdolla per huoneisto 30 397 euroa.

ESIMERKKI 11
Helsingissä sijaitseva 1900-luvun alussa rakennettu kerrostalo, jossa 24 huoneistoa.
Perinteinen putkiremontti jossa kaikki uusittiin.
Yhteensä  1 023 744 euroa.
Remontin hinta per huoneisto 42 656 euroa.

ESIMERKKI 12
Helsinki. 38 asuntoa.
Perinteinen putkiremontti, jossa kaikki uusittiin.
Yhteensä 1 573 808 euroa.
Remontin hinta per huoneisto 41 416 euroa.

ESIMERKKI 13
Helsinki. Asuntoja 78.
Perinteinen putkiremontti, jossa kaikki uusittiin.
Yhteensä 2 867 748.
Remontin hinta per huoneisto 36 766 euroa.

ESIMERKKI 14
Helsinki. Asuntoja 24.
Perinteinen putkiremontti, jossa kaikki uusittiin.
Yhteensä 723 198 euroa.
Remontin hinta per huoneisto 30 133 euroa.

Teksti: Riina Takala

Artikkeli kokonaisuudessaan julkaistu maaliskuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti 2/2015