Putket kuntoon tavoitehintaurakalla

Kuva: Riina Takala-Karppanen

Suurin osa taloyhtiöiden teettämistä putkiremonteista toteutetaan perinteisenä kokonaisurakkana, mutta Asunto Oy Porvoonkatu 33:ssa päädyttiin urakkatarjousvaiheessa tavoitehinta- ja projektinjohtourakkamalliin. Remontti sai kunniamaininnan vuoden 2018 putkiremonttikisassa.

Helsingin Alppilassa sijaitseva Asunto Oy Porvoonkatu 33 on valmistunut vuonna 1961. Siinä on 24 huoneistoa ja yksi pieni liikehuoneisto.

Kuva: Riina Takala-Karppanen

Taloyhtiön putkiremontissa uudet vesi- ja viemäriputket sijoitettiin uusiin nousuihin – toisessa päädyssä koteloihin porrashuoneen puolelle, toisessa päädyssä hormien viereen. Kaikki kylpyhuoneet korjattiin vesieristeitä myöten ja huoneistojen vesikalusteet uusittiin. Kellarikerroksessa sijaitsevat yleiset tilat uusittiin. Varastotiloihin rakennettiin uudet säilytyskopit ja parannettiin kuivaushuoneen ilmanvaihtoa. Sähköjärjestelmästä uusittiin pääkeskus ja sen paikka sekä tehtiin nykyaikaiset tietoliikenneyhteydet.

Työt alkoivat vuoden 2017 lokakuussa, ja työmaan luovutus tapahtui vuoden 2018 tammikuussa. Remontti tuli maksamaan tuhat euroa neliöltä.

Kaikki kylpyhuoneet korjattiin vesieristeitä myöten ja huoneistojen vesikalusteet uusittiin. Urakoitsija toi työmaalle kontin, jossa pääsi tutustumaan kaluste- ja laattavaihtoehtoihin. Kuva: Fira Oy

Tavoitehintaurakalla

Asunto Oy Porvoonkatu 33:ssa oli alun perin tarkoitus teettää putkiremontti perinteisenä urakkana. Kokonaishintaurakassa taloyhtiö teettää suunnitelmat, minkä jälkeen kilpailutetaan urakoitsijoita ja tehdään urakkasopimus toteuttajan kanssa.

Fira Palvelut Oy:n toimintakonsepti ja sitä kautta tavoitehintaurakka tuli puheenjohtaja Juhani Saukkosen mukaan hallitukselle selvitettäväksi osakkaan vinkistä.

– Se tapahtui siinä vaiheessa, kun korjaussuunnitelmat oli jo tehty, niiden pohjalta saatu urakkatarjouksetkin, mutta urakoitsijaa ei ollut vielä valittu.

– Kun valmistelimme hanketta, Fira Palvelut oli saanut paljon julkisuutta kahden viikon putkiremontti -konseptillaan ja yhteistoimintamalliin perustuvalla toteutustavalla. Hallituksessa toimintatapa koettiin selvittämisen arvoiseksi.

Yleensä tavoitehintaurakassa kokonaishinnan sijaan sovitaan tavoitehinta, jolla urakka pyritään tekemään. Jos urakoitsija onnistuu toteuttamaan hankkeen tavoitehintaa edullisemmin, erotus jaetaan taloyhtiön ja urakoitsijan välillä. Toisaalta jos hinta ylittyy, silloin siitä vastaavat sekä taloyhtiö että urakoitsija yhdessä. Yleensä tavoitehintaurakoissa sovitaan myös kattohinnasta, jonka ylityksen maksaa kokonaisuudessaan urakoitsija.

Putkiremontin tavoitehinnassa pysyttiin, mutta se meni aika hilkulle, koska remontin aikana tuli yllätyksiä ja ylimääräisiä asioita, taloyhtiön puheenjohtaja toteaa. Kuva: Fira Oy

Big Roomissa vaikutettiin

Hanke päätettiin yhtiökokouksen päätöksellä toteuttaa projektinjohtourakkana ja toimintatavalla, jossa taloyhtiö, suunnittelijat, toteuttajat ja valvojat toimivat yhdessä.

– Pidimme Big Room -tilaisuuksia, joihin kaikkien osapuolten edustajat osallistuivat. Olimme kaikki hyvin tiiviisti mukana suunnittelemassa ja toteuttamassa remonttia. Näin tiesimme koko ajan, missä mennään ja mitä tapahtuu, Saukkonen kertoo.

Toimintatapaa hän pitää suosittelemisen arvoisena; saadut kokemukset olivat myönteisiä.

– Yhteistyö oli tiivistä, ja sitä pidin tärkeänä, että hallituksella ja osakkailla oli aito mahdollisuus ottaa kantaa ja vaikuttaa asioihin. Urakoitsija huolehti kokonaisuudesta hyvin, koska sillä oli aikaisempaa kokemusta tällaisen yhteistoiminnallisen hankkeen läpiviemisestä. Se synnytti myös luottamusta siihen, että tiedetään, mitä tehdään. Yllätyksiä tulee aina, eikä niitä olisi voitu ennakoida meidänkään tapauksessamme.

Hallitukselta tällainen toimintatapa edellyttää nopeaa päätöksentekoa:

– Hallitus sai tietoa akuuteista tilanteista. Tarvittaessa teimme päätöksiä sähköpostikokouksissa.

Osakkaatkin osallistuivat mahdollisuuksiensa mukaan Big Room -kokouksiin.

– Joku osakkaista taisi olla mukana jokaisessa tapaamisessa. Kaikille osakkaille joka tapauksessa annettiin se mahdollisuus, että saa tulla mukaan kysymään ja kommentoimaan ja osallistumaan päätöksentekoon.

Taloyhtiön putkiremontissa uudet vesi- ja viemäriputket sijoitettiin uusiin nousuihin, toisessa päädyssä koteloihin porrashuoneen puolelle, toisessa vanhan hormin viereen. Kuva: Fira Oy

Tiedotukselle kiitosta

Putkiremontteja usein moititaan huonosta tiedottamisesta. Saukkosen mielestä ja osakkailtakin tulleen palautteen perusteella tässä hankkeessa tiedotus toimi erinomaisesti.

Tietoa tuli osakkaille sähköpostitse ja kirjeitse; viikoittain pidettiin ajan tasalla, missä mennään ja mitä seuraavaksi tapahtuu. Hankkeeseen oli Fira Palveluiden puolesta nimetty asukasvastaavaksi Marianna Henriksson.

Taloyhtiöllä on ahdas sisäpiha, minkä vuoksi materiaaleja ja rakennustarvikkeita ei voitu säilyttää tontilla. Logistiikka sujui Saukkosen mukaan erinomaisesti.

Logistiikan toimivuus perustui siihen, että materiaalit ja rakennustarvikkeet oli koottu logistiikkakeskukseen, mistä tarvittavat toimitettiin päivittäin työmaalle. Samalla ylimääräiset materiaalit ja muut jätteet kerättiin ja vietiin pois työmaalta. Materiaalit myös toimitettiin lähelle työpistettä, mikä säästi työntekijän aikaa.

– Työmaa toimi hyvin suunnitelmallisesti. Vaikutti siltä, että kaiken kaikkiaan yhteistyökumppanit, joita Fira Palvelut käytti, olivat tehneet yhteistyötä aikaisemminkin ja siksi kaikki sujui niin hyvin.

Juhani Saukkonen on toiminut Porvoonkatu 33:n hallituksen puheenjohtajana muutaman vuoden ja sitä ennen hallituksen jäsenenä. Suhde taloyhtiöön ja Alppilaan on tiivis: hän on asunut alueella lapsesta saakka. Kuva: Riina Takala-Karppanen

Neljän viikon poissaolo

Talossa on kolme nousua. Työt tehtiin kolmessa vaiheessa. Jokaisessa vaiheessa aloitettiin kahdeksan asunnon remontointi viikon välein. Osassa taloa asuttiin koko ajan normaalisti, ja remontin alla olevista asunnoista piti muuttaa pois neljäksi viikoksi.

Hallituksella yksi valintakriteeri ja osakkaita kiinnostava asia oli juuri tämä, kuinka pitkäksi asunnosta poissaoloaika muodostuu.

– Pääsääntöisesti se oli neljä viikkoa, mutta tietenkin niissä asunnoissa, missä Fira tai joku muu teki osakasremontteja taloyhtiön remontin jälkeen, poissaoloaika oli pidempi.

Osakasremontteja tehtiin Saukkosen arvion mukaan noin puolessa huoneistoista.

Urakka sujui Juhani Saukkosen mukaan hyvin, tiedotus toimi erinomaisesti ja tavoitehintakin toteutui. Tästä syystä myös Vuoden Putkiremontti 2018 -kilpailun tuomaristo palkitsi Porvoonkatu 33:n hankkeen kunniamaininnalla.

– Olimme määritelleet Fira Palvelut Oy:n kanssa tietyn tavoitehinnan, minkä raameissa pysyttiin. Se meni aika hilkulle, koska remontin aikana tuli yllätyksiä ja ylimääräisiä asioita. Kaikki onnistuttiin kuitenkin ratkomaan ja toteuttamaan taloudellisten raamien puitteissa.

Yllätykset liittyivät talon vanhaan öljylämmityksessä käytettyyn öljysäiliöön, jonka pelättiin vuotaneen. Selvitysten mukaan vuotoja maaperään ei ollut tapahtunut ja säiliö oli siinä kunnossa, että se puhdistettiin ja täytettiin betonilla. Öljysäiliön korjaamiseen ei osattu varautua ennakolta.

Vanhat seinien sisällä risteilevät ilmastointikanavat hankaloittivat uusien putkien reitittämistä ja vaativat suunnitelmien muuttamista työn edetessä. Työt eivät kuitenkaan viivästyttäneet toteuttamista.

Taloyhtiöllä (oik.) on ahdas sisäpiha, minkä vuoksi remontin materiaaleja ja tarvikkeita ei voinut säilyttää tontilla. Tarvittavat materiaalit toimitettiin päivittäin työmaalle ja ylimääräiset vietiin samalla pois. Kuva: Riina Takala-Karppanen

Alppila kiinnostaa

Tulevaisuudessa Porvoonkatu 33:n korjattavien listalla ovat peltikaton maalaus, poistoilmanvaihdon uusiminen ja julkisivun korjaaminen.

– Julkisivun korjaamisesta on keskusteltu ja siitä, miten sen kanssa pitäisi edetä. Meidän täytyy kuitenkin ensin maksaa putkiremontin kustannukset ja aikaisemmistakin remonteista on korjausvastikkeita vielä hoidettavana. Osakkaiden sietokyky tulee jossakin vaiheessa vastaan, jos korjausvastikevastuuta kertyy liikaa.

Taloyhtiö sijaitsee Linnanmäen läheisyydessä, mutta kuitenkin hyvin rauhallisessa kolkassa Alppilaa. Triplan valmistumisen uskotaan lisäävän alueen vetovoimaisuutta.

Juhani Saukkosen mukaan taloyhtiön asujaimisto on viime vuosina nuorentunut, enemmistö asukkaista lienee keski-iän tietämissä.

– Taloyhtiön nuorin asukas on tällä hetkellä viikon vanha.

Teksti Riina Takala-Karppanen