Purkavan lisärakentamisen vaikutuksia selvitetään

”Nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukaan purkavaan lisärakentamiseen vaaditaan osakkaiden yksimielinen päätös. Valtioneuvosto haluaa selvittää vaatimuksen lieventämisen seurausvaikutukset osakkaille ja mahdollisille muille osapuolille. Seurausvaikutusten arvioidaan riippuvan siitä, miten purkava lisärakentaminen toteutetaan”. Näin esitetään perusteet valtioneuvoston tutkimus- ja selvitystoiminnan määrärahoista rahoitettavalle Purkava lisärakentaminen –hankkeelle, joka käynnistyi huhtikuussa ja jonka selvitysraportin pitäisi valmistua lokakuun loppuun mennessä.

Asunto-osakeyhtiölain yksimielisyys- ja suostumusvaatimusta lieventäminen purkavasta lisärakentamisesta päätettäessä, on lainsäädäntöneuvos Markus Tervosen mukaan kysymys, jota pitää arvioida ja tarkastella todella huolellisesti. VTT:n selvitys ja siitä käytävä keskustelu muodostaa aikanaan hyvän pohjan tälle tarkastelulle.
VTT:n selvityksen tarkoituksena on piirtää iso kuva siitä, minkälainen potentiaali purkavaan lisärakentamiseen liittyy ja minkälaisia edellytyksiä siihen on olemassa monien muidenkin tekijöiden kuin pelkästään asunto-osakeyhtiölain osalta, Tervonen toteaa.
Purkavalla lisärakentamisella tarkoitetaan tässä alueiden ja tonttien rakennuskannan uudistamista siten, että vanhaa rakennuskantaa puretaan uuden, aiempaa laajemman rakennuskannan tieltä.
Perimmäinen tausta asian selvittämiseksi juontuu hallitusohjelmaan tehdystä asuntopoliittisesta kirjauksesta, jonka mukaan tavoitteena on sujuvoittaa asunto-osakeyhtiön päätöksentekoa peruskorjaus-, esteettömyys- ja täydennysrakentamisessa.

Mellunmäki-case nosti asian esiin
Helsingin Mellunmäessä sijaitsevat asunto-osakeyhtiöt As Oy Ounasvaarantie 2 ja As Oy Helsingin Pallaksentie 1 nostivat jo pari vuotta sitten esiin ajatuksen putkiremontin rahoittamisesta täysin uusin keinoin eli olemassa olevan talon purkamisella ja uuden talon rakentamisella sen tilalle.
Tämä oli ainutlaatuinen idea ja vaikuttanut myös purkavaa lisärakentamista koskevan selvitystyön käynnistymiseen.
Kiinteistöpostissa kerroimme viime syksynä, että siinä vaiheessa Mellunmäen kortteliprojektia koskeva kaavamuutosehdotus, joka siis mahdollistaisi nykyisten asuintalojen purkamisen ja uusien talojen rakentamisen niiden tilalle, oli lähtenyt viranomaisten lausuntokierrokselle.
Kaavamuutos koskee Mellunmäentien, Ounasvaarantien ja Pallaksentien rajaamalla alueella Mellunmäen metroaseman vierellä olevia tontteja.
Korttelissa on nykyisin seitsemän kolmikerroksista taloa, jotka on rakennettu vuonna 1968. Taloissa on yhteensä noin 11 000 kerrosneliömetriä ja lähes 130 asuntoa.
Kaavaehdotuksen mukaan kortteliin voitaisiin rakentaa noin 65 000 neliömetriä ja 500–600 huoneistoa. Rakennuksissa olisi pääosin kahdeksan kerrosta, ja korttelissa lisäksi kolme 12–16-kerroksista tornitaloa.
Viime syksynä projektijohtaja Tytti Sirola GPS Group Oy:stä arvioi, että parhaimmassa tapauksessa ensimmäinen uuden kaavan mukainen talo valmistuisi viiden vuoden sisällä. Koko korttelin rakentamiseen hän arvioi menevän ainakin kymmenen vuotta.

Laki rajoittaa mahdollisuuksia

Mellunmäen tapaus on yksi esimerkki tilanteesta, jossa maankäytön tehostaminen ja purkavan lisärakentamisen avulla voitaisiin taltuttaa taloyhtiöiden kasvanutta korjausvelkaa.
Tässä mielessä on kuitenkin syytä pohtia myös sitä, mitä lainsäädännöllisiä esteitä purkavan lisärakentamisen käyttämiselle on ja mitä päätöksenteon sujuvoittaminen voisi käytännössä tarkoittaa.

– Nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukaan purkava lisärakentaminen edellyttää taloyhtiön yksimielistä päätöstä ja jokaisen osakkaan suostumusta. Tämä rajaa monessakin suhteessa sitä, mitä taloyhtiö voi käytännössä tällaisissa tilanteissa tehdä, Tervonen toteaa.

– Toisaalta hallitusohjelmaankin kirjattu päätöksenteon sujuvoittaminen ja siihen liittyvä ”työhypoteesi” voisi olla se, että voisiko taloyhtiö tulevaisuudessa esimerkiksi määräenemmistöllä päättää taloyhtiön rakennusten purkamisesta ja saadulla lisärakentamisoikeudella rakentaa tilalle uusia rakennuksia, hän jatkaa.

Kokonaiskuva tarvitaan

VTT:n selvityksen tarkoituksena on luoda kokonaiskuva siitä, minkälainen potentiaali purkavaan lisärakentamiseen liittyy ja minkälaiset edellytykset siihen nykyisin kaikkien muidenkin tekijöiden kuin pelkästään asunto-osakeyhtiölain osalta on olemassa.
– Selvityksessä ja sen pohjalta mietitään, että jos asunto-osakeyhtiölain yksimielisyysvaatimusta jatkossa lievennetään, mitkä ovat sen vaikutukset taloyhtiön osakkaille, asukkaille ja muille osapuolille ja hallinnon järjestämiselle sekä ylipäätään vaikutukset asuntojen vakuuskäyttöön, asunto- ja rakennusmarkkinoihin ynnä muihin, jos tällaiset hankkeet yleistyvät, Tervonen viitoittaa myöhemmin käsiteltäväksi tulevia kysymyksiä.
Selvityksen keskeisin tehtävä Tervosen mukaan on nimenomaan siinä, että se antaa kokonaiskuvan, kuinka paljon maassamme on potentiaalia toteuttaa purkavaa lisärakentamista.
– Kuinka paljon meillä on tällaisia alueita, missä on toisaalta riittävästi asuntojen kysyntää ja toisaalta sillä tavoin kaavoitetulla sijaitsevaa rakennuskantaa, että purkavaa lisärakentamista voitaisiin tehdä – siis tätä kautta syntyisi jonkinlainen näkemys potentiaalista eri puolilla Suomea, hän vielä mainitsee.

Asumisturvaan liittyvät näkökulmat
– Hankkeen tavoitteissa ja yleisessä kuvauksessa todetaan sekin, että VTT:n selvityksen tulosten perusteella päätetään mahdollisesti lainvalmistelun toimeksiannoista ja sisällöstä ja organisoinnista. Tämä siis tarkoittaa, että juridisten yksityiskohtien tarkastelu tehdään vasta myöhemmässä vaiheessa, Tervonen muistuttaa.
Hän korostaa jo tässä vaiheessa, että joka tapauksessa yksimielisyysvaatimusta on tarkasteltava hyvin huolellisesti siinä vaiheessa, kun sen aika on.– Yksi tarkastelussa huomioitava keskeinen asia ja taustamuuttuja on se, että nykyiseen lakiin liittyvä yksimielisyysvaatimus suojaa erilaisten osakasryhmien asumisen turvaa.
– Toisaalta tavoitteena on, että ihmiset pystyisivät entistä pidempään asumaan kotonaan, väestö vanhenee ja iäkkäitä osakkaita alkaa olla taloyhtiöissä entistä enemmän. Näistäkin syistä meidän pitää tarkastella ja arvioida tätä kysymystä todella huolellisesti, hän jatkaa.
– Lähtökohtana on tähän mennessä ollut se, että talo pysyy paikallaan, eikä siihen kajota ilman suostumusta.

Käytännön esimerkkejä tarvitaan
– Meillä on jonkinlaista tietoa ja kokemusta siitä, miten erilaiset käytännöt ja arkiset asiat maamme noin 86 000 asunto-osakeyhtiössä toimivat tai ainakin miten niiden pitäisi toimia. Mutta meillä ei ole arkielämän esimerkkejä siitä, miten purkavaa lisärakentamista voidaan toteuttaa ja pystytään hoitamaan asunto-osakeyhtiöissä, Tervonen miettii.
Esimerkiksi suurilla vuokranantajilla on jo kokemusta olemassa olevien talojen purkamisesta ja uusien rakentamisesta tilalle.
– Asukkaan juridinen asema on kuitenkin niissä huomattavasti erilainen kuin osakkaan asema asunto-osakeyhtiöissä, hän korostaa.
Purkavaa lisärakentamista ei pitäisi Tervosen mielestä tarkastella myöskään yksittäisenä toimenpiteenä, vaan yhtenä keinona muiden hallitusohjelman ja asuntopoliittisten toimien edistämisen keinojen joukossa.

– Vaikka yleiset tavoitteet yhdyskuntarakenteen tiivistämiseksi ja korjausvelkaan vastaamisesta ovatkin akuutteja asioita, niin hyvin todennäköistä on, että purkavaa lisärakentamista voidaan toteuttaa vain siellä, missä on kohtuullinen asuntokysyntä ja hintakehitys myönteinen, hän linjaa.

Kysymys on erittäin monimutkaisesta ja monia näkökulmia avaavasta asiasta:
– Esimerkiksi minkälaiset edellytykset purkavaan lisärakentamiseen ylipäänsä on, minkälaisia verotuksellisia näkökulmia siihen liittyy, miten kaupungit ovat mukana yhteistyössä esimerkiksi luvituksen tai kaavoituksen osalta tai miten rahoitukseen ja vakuuksien käyttöön liittyvät kysymykset saadaan ratkaisua, hän luettelee.
– Joka tapauksessa asunto-osakeyhtiölain edellyttämä yksimielisyysvaatimus on tällä hetkellä merkittävä lainsäädännöllisen este, jos purkavaa lisärakentamista halutaan edistää, Tervonen vielä mietiskelee oikeusministeriön ja lainlaatijan näkökulmasta katsottuna.
Lainsäädännön mahdollisten muutostarpeiden kannalta oikeusministeriö tulee Tervosen mukaan selvityksen julkistamisen jälkeen seuraamaan siitä käytävää keskustelua ja palautetta ”hyvin herkällä korvalla” ja analysoimaan suunnitelmia jatkotoimien kannalta.

Teksti: Riina Takala-Karppanen
Artikkeli on julkaistu lokakuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti 7/2016

Kiinteistöpostin kotisivulla voit tutustua aiheeseen liittyviin artikkeleihin
tästä: ”Puretaan taloja putkiremontin rahoittamiseksi” 17.9.2014
tästä: ”Mellunmäen kortteliprojekti odottelee uutta kaavaa” 27.10.2015