Putkiremontin kova hinta sai mellunmäkeläiset taloyhtiöt etsimään vaihtoehtoja linjasaneeraukselle. Syntyi kortteliprojekti, jossa selvitetään mahdollisuutta purkaa talot ja rakentaa tilalle uudet.
Asunto-osakeyhtiöille koituvat kustannukset pienenisivät, ja asukkaat saisivat uudet, esteettömät ja energiatehokkaat kodit. Projekti on edennyt hankesuunnitteluvaiheeseen. Sen tuloksia osakkaat päässevät puntaroimaan ensi vuoden alussa.
Helsingissä Mellunmäen metroaseman kyljessä olevassa korttelissa on seitsemän kolmikerroksista taloa, jotka on rakennettu vuonna 1968. Kahdessa asunto-osakeyhtiössä on 126 osakasta, jotka omistavat niin tontin kuin rakennuksetkin.
Asukaslähtöisyys toistuu As Oy Helsingin Pallaksentie 1:n hallituksen puheenjohtaja Mikko Tulokkaan ja As Oy Ounasvaarantie 2:n hallituksen puheenjohtaja Jukka Kasvin puheissa. Johtoajatuksena on saada nykyisille asukkaille uudet, hissilliset ja energiatehokkaat asunnot putkiremontin hinnalla – tai jopa sen alle. Mellunmäen taloyhtiöt ovat pioneereja, sillä vastaavanlaista hanketta ei ole miesten tietojen mukaan toteutettu.
Taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajat alleviivaavat, että projektin toteutuksesta päättävät yksinomaan asunto-osakeyhtiöiden osakkaat. Talojen purkamiseen vaaditaan asunto-osakeyhtiölain mukaisesti jokaisen osakkeenomistajan suostumus.
Keskustelut rakennuttajien ja Helsingin kaupungin kanssa ovat olleet rohkaisevia.
– Rakennuttajat ovat olleet yllättävänkin kiinnostuneita. Niin ikään kaupunki on näyttänyt vihreää valoa. Kukaan ei ole vielä sanonut, että tämä olisi mahdotonta, vaikeaa kylläkin.
Jos hanke toteutuu, nousee asuntojen määrä korttelissa 500–600:aan. Taloissa olisi kuudesta kahteentoista kerrosta. Tonteille on mahdollista sovittaa jopa viisinkertainen rakennusoikeus, kun nyt käytössä on runsaat 11 000 neliötä.
Taloyhtiöillä toimivaa yhteistyötä
As Oy Helsingin Pallaksentie 1:n Mikko Tulokas ja As Oy Ounasvaarantie 2:n Jukka Kasvi kertovat samassa korttelissa sijaitsevien taloyhtiöiden yhteistyön virinneen pari vuotta sitten, kun molemmissa alettiin pohtia putkiremontin toteuttamista.
– Totesimme, että kannattaa kokeilla ryhmähanketta. Sen tuloksena yhteinen putkiremontin hankesuunnitelma valmistui noin vuosi sitten.
– Suunnitelman mukaan uusittaisiin sekä käyttövesiputkisto että viemäröinti. Kuilujen avaamisen yhteydessä olisi järkevää ajanmukaistaa myös sähkölinjat ja tietotekniikkayhteydet. Arvioidut kustannukset tulisivat olemaan 700–800 euroa neliöltä. Vanhojen talojen remontointi ei kuitenkaan päättyisi putkien uusimiseen. Korjaamista riittäisi myös tuleville vuosille, Tulokas ja Kasvi muistuttavat.
Putkiremontin rahoittamiseksi taloyhtiöissä ryhdyttiin miettimään vaihtoehtoja.
– Pohdimme lisärakentamista. Esillä oli kolmikerroksisten talojen korottaminen muutamalla kerroksella sekä lisätalojen rakentaminen. Rakennuttajien kanssa käydyissä keskusteluissa tämä malli tyrmättiin. Perustelujen mukaan päällerakentaminen maksaa niin paljon, että uusien huoneistojen ulosmyyntihinta kohoaisi liian korkealle. Alueelta saisi samalla rahalla asunnon uudesta talosta.
Päällerakentamisessa olisi ollut muitakin haasteellisia tekijöitä.
– Taloissa olisi joka tapauksessa pitänyt tehdä putkiremontti ja lähitulevaisuudessa rakentaa hissit. Lisäksi ei ole ongelmatonta korottaa vanhoja 60-luvulta olevia taloja, jotka on tehty sen aikaisten rakentamismääräysten mukaan melko kevyellä tekniikalla. Olemassa olevien rakennusten pohjaa olisi pitänyt vahvistaa, mikä olisi aiheuttanut lisäkustannuksia, Kasvi toteaa.
Lisäksi tontista olisi tullut nykyistä tiukempi.
– Talomme on sijoitettu tontille hyvin ja kauniisti. Meillä on vehreyttä ja väljyyttä. Paikoitusalue sijaitsee metroaseman puoleisella laidalla, jossa suurimmalla osalla osakkaista on oma autopaikka. Jos tontille rakennettaisiin lisää talomassoja, pihasta tulisi ahdas. Voidaankin kysyä, olisiko muutaman sadan euron neliöhintahyöty menetetty siihen, että kortteli olisi rakennettu liian tiukkaan.
Tontille uudet talot ja vanhat purkuun
Kun lisärakentamisvaihtoehto alkoi vaikuttaa kannattamattomalta, alettiin miettiä muita vaihtoehtoja.
– Pihakeskustelussa eräs asukas heitti ilmaan ajatuksen, josko tutkittaisiin mahdollisuutta rakentaa kokonaan uudet talot. Pohjaa pohdinnoille antoi VTT:n selvitys, jossa on käsitelty muun muassa purkavaa saneerausta, eli vanhat kiinteistöt puretaan ja tilalle rakennetaan uudet. Sen on todettu olevan kannattavaa, jos rakennusoikeutta lisätään kolme-, neljäkertaiseksi aikaisemmasta. Uusi käänne sai hyväksyntää niin rakennuttajien kuin Helsingin kaupungissa rakentamisesta vastaavien viranomaisten keskuudessa.
Asioiden edetessä järjestettiin putkiremontin hankesuunnitelmaa esittelevä asukasilta noin vuosi sitten. Tämä osakasilta oli myös lähtölaukaus korttelihankkeelle. Tämän vuoden alussa pidettiin molemmissa taloyhtiöissä ylimääräiset yhtiökokoukset, joissa hyväksyttiin purkavan saneerauksen eli kortteliprojektin hankesuunnitelman teettäminen. Sitä kannatti As Oy Helsingin Pallaksentie 1:ssä reilut 80 prosenttia ja As Oy Ounasvaarantie 2:ssa vajaat 60 prosenttia osakkaista.
Kortteliprojektin hankesuunnittelu annettiin GSP Group Oy:n tehtäväksi.
– Tässä vaiheessa kartoitetaan kaikki mahdollisuudet ja esteet. Sijoittajaryhmän ja kaupungin kanssa pyritään luomaan yhteinen näkemys muun muassa uudesta asemakaavasta, rakennusoikeudesta ja rakennusajasta sekä mahdollisista haitoista, esimerkiksi miten autopaikat järjestetään, jos tontin rakentaminen alkaisi nykyiseltä parkkipaikalta.
Hankesuunnittelun tavoitteeksi on asetettu, että se sisältäisi ehdollisen esisopimuksen mahdollisen rakennuttajan kanssa. Sopimuksessa on ensiarvoisen tärkeää, että vastuu kaikissa tilanteissa on sijoittajalla. Taloyhtiöille tai osakkaille ei saa aiheutua korvausvelvollisuutta esimerkiksi siinä tapauksessa, että hanke kaatuu yksittäisen osakkaan vastustukseen. Rakennusoikeus siirtyisi rakennuttajalle joko suunnatulla osakeannilla tai rakennusoikeuden myymisellä.
Hankkeessa pitää ottaa huomioon monia juridisia seikkoja ja verotus. Kaupunki muun muassa määrittelee maankäyttömaksut ja kiinteistöveron. Pyrkimyksenä on käsitellä kassavirtoja niin, että veroseuraamukset olisivat osakkaille ja taloyhtiöille kohtuulliset.
Jukka Kasvi ja Mikko Tulokas toteavat hankkeen herättäneen asukkaiden joukossa monenlaisia tunteita.
– Monia asia miellyttää, mutta osaa kauhistuttaa. Jos päätös purkavalle saneeraukselle on aikanaan kielteinen, täytyy palata peruskeskusteluun: mitä korjataan, kuinka paljon korjataan ja mille tasolle korjataan. Pohdittavaksi tulevat seuraamukset, jos nyt korjataan vähemmän ja myöhemmin enemmän. Kyse on asunto-osakeyhtiön strategiasta ja olemassa olevan korjausvelan hallinnasta. Näistä asioista osakkaat päättävät.
Puheenjohtajat ymmärtävät, että muutto etenkin iäkkäälle ihmiselle saattaa olla kova paikka.
– Mutta uudessa ajanmukaisessa asunnossa ja hissillisessä talossa asukas voi ehkä asua pitempään kuin nykyisessä hissittömässä talossa.
– Yhtenä etuna on, ettei asukkaiden tarvitsisi muuttaa kuin kerran: nykyisestä kodistaan ensiksi valmistuvaan taloon, josta he ovat valinneet itselleen huoneiston. Juridiikkaan liittyy, kuinka osakejärjestelyt hoidetaan.
– Huomionarvoista on, että asukas saattaa netota muuttaessaan suuresta asunnosta pienempään. Tällainen tilanne voi olla esimerkiksi yksin asuvalla ihmisillä, jolla on nyt 90 neliön osake ja hän valitsee uudesta talosta kaksion, Tulokas ja Kasvi mainitsevat.
Nopeasti ja tehokkaasti
Asukkaiden keskuudessa projekti on luonnollisesti herättänyt mielenkiintoa. Taloyhtiöiden puheenjohtajia otetaan tämän tästä hihasta kiinni ja kysellään hankkeen etenemisestä.
– Jotkut ovat jopa sitä mieltä, että pitäisi edetä vielä nopeammin, Jukka Kasvi sanoo.
Taloyhtiöiden suunnitelmissa on myös avata hanketta kullekin asukkaalle tämän oman elämäntilanteen kautta kahdenkeskisissä keskusteluissa ja tarvittaessa palkata viestintäalan ammattilainen auttamaan erilaisten asiakiemuroiden selkeyttämisessä. Tiedotukseen on kiinnitetty tähänkin asti huomiota järjestämällä asukasiltoja, lähettämällä osakkaille postia ja pitämällä yllä kortteliprojektin nettisivustoa.
Jukka Kasvi ja Mikko Tulokas tähdentävät, että taloyhtiöissä olisi tärkeää saada ensi vuoden alussa aikaan päätös, kuinka edetään, oli osakkaiden tahtotilan tuloksena sitten linjasaneeraus tai purkava saneeraus.
– Päätöstä ei voi enää paljoa venyttää, koska talojen putket alkavat olla käyttöikänsä päässä. Muutoin ensi vuosikymmenen puolella ollaan liemessä.
Jos asunto-osakeyhtiöissä päädytään uusien talojen rakentamiseen ja vanhojen purkamiseen, Tulokas ja Kasvi laskevat, että kortteli rakentuisi uudelleen noin vuosien 2017–2024 välisenä aikana. Tosin suhdanteet vaikuttavat siihen millä aikavälillä talot rakennetaan.
Jukka Kasvi muistuttaa, että ilman taloyhtiöiden omia voimavaroja tämän mittaluokan hanke olisi vaikea polkaista käyntiin.
– Taloyhtiöissä on omat iskuryhmänsä, joiden jäsenet ovat tehneet satoja tunteja ilmaista työtä. He ovat käyneet epävirallisia keskusteluja ja tunnusteluja siitä, onko tällainen hanke ylipäätään mahdollinen.
Viihtyisä ja rauhallinen asuinalue
Jukka Kasvi ja Mikko Tulokas toteavat, että mellunmäkeläiset arvostavat omaa asuinympäristöään.
– Tämä on viihtyisä ja rauhallinen alue, jossa palvelut ovat lähellä. Raideliikenne pelaa mainiosti. Samaa toivotaan myös alkavalta jokeribussilinjalta, ja tulevaisuudessa alueen läpi rakennettavalta pikaraitiotieyhteydeltä.
– Mellunmäki kehittyy kaiken aikaa. Esimerkiksi vanhan ostoskeskuksen paikalle on suunniteltu rakennettavaksi viisi kerrostaloa. Ja metroaseman lähelle on tulossa uusia liiketiloja, muun muassa iso päivittäistavarakauppa. Joten rakentamista riittää, ja siihen samaan sopisi hyvin meidänkin korttelihanke.
Teksti ja kuva: Irene Murtomäki
Artikkeli julkaistaan 23. syyskuuta ilmestyvässä Kiinteistöpostissa 7/2014.