As Oy Mäkilinnassa valmistaudutaan linjasaneeraukseen. Osana hanketta vuonna 1927 valmistuneessa kerrostalossa on päätetty saman tien ottaa käyttöön ja luoda valmiudet kaikelle nykytietotekniikalle. Edistyneen tekniikan avulla voidaan esimerkiksi parantaa vanhusten mahdollisuuksia asua kotona turvallisesti, kehittää asumiseen liittyviä hoivapalveluita.
Pohja- ja pystyviemärit, käyttövesiputkistot, ilmastointi, märkätilojen vedeneristys, sähköt, kaasu, dataverkko, mutta ennen kaikkea huippuunsa viritetty taloautomaatio …. Siinä vuosille 2014-2015 ajoittuvan, Helsingissä sijaitsevan As Oy Mäkilinnan linjasaneerauksen sisältö pääpiirteissään. Tuttuja juttuja lukuisissa muissakin taloyhtiöissä näinä aikoina, asumishäiriöitä ja rahanmenoa tietäviä. Monesti korjattavien litaniat koetaan riesana. Silloinkin, kun ymmärretään niiden välttämättömyys.
Mäkilinnassa osakkaiden asenne on kuulemma toinen. Ihmiset ovat remontista kiinnostuneita, monta vuotta suorastaan odottaneet aloittamista! Mikä sitten on tehnyt laajasta ja ennakkovalmisteluineen pitkäkestoisesta hankkeesta houkuttavan tässä 102 huoneistoa käsittävässä taloyhtiössä?
– Mäkilinnassa on vuosikymmenten ajan tehty kaikki remontit hieman toisin – paremmin kuin tavallisesti. Taloa on aina hoidettu vastuullisesti ja parhaat käytännöt etsien, kertoo taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana toimiva Antti Elonen.
Tieto on valttia. Osakkaat on pidetty aina tietoisina talon teknisestä kunnosta sekä ajan tasalla ja osallisina myös kaikissa suunnitelmissa. Teknisten tutkimusten pohjalta oli jo selvää, että kun talossa lähestyi aika tehdä putkiremontti, vain ns. perinteinen putkiremontti olisi järkevä vaihtoehto. Muusta ei tarvinnut keskustella. Katse haluttiin suunnata pitkälle tulevaisuuteen.
– Linjasaneeraus on talon suurin remontti. Se vaikuttaa talon asumispalveluihin vuosikymmenet, jopa sata vuotta eteenpäin.
Energiansäästö, ekologisuus, elinkaariajattelu ja automatiikka kuvaavat tavoitteita, joihin Mäkilinnassa korjaushankeen myötä tähdätään.
Elosen mukaan yhtiökokouksissa osakkaat ovat monesti tuoneet esiin, että hankkeissa ajateltava myös tulevia sukupolvia, jotka aikanaan asuvat talossa. Korjausvelkaa ei haluta nytkään jättää jälkipolville.
Valmiudet nyt, sovelluksia kun tarvetta on
Heikkenevä huoltosuhde ja kasvava vanhusten hoitotarve ovat yhteiskunnallisessa keskustelussa päivän puheenaiheita. As Oy Mäkilinnassa ongelmaan on haettu ratkaisua suunnittelemalla taloon ns. pilvipalveluun perustuva älyverkko. Sen halutaan jatkossa palvelevan niin talon säätölaitteita, seuraavan ja tallentavan mm. asukkaiden omaa energiankulutusta ja mahdollistavan vanhuksille tarjottavia hoivapalveluita.
Remontin jälkeen asukas näkee reaaliajassa kännykästä tai vaikka tv-ruudusta kuluttamansa veden ja sähkön määrän. Tavoite on aikaa myöden saada myös asuntokohtainen lämmönkulutus seurantaan.
– Asunnon lämpötila voidaan jo nyt mitata etänä valvomosta, sen myötä tarkistaa lämmityksen tasaisuus koko talossa. Sähköinen palovaroitin on itsestään selvyys, hallituksen puheenjohtaja Antti Elonen sanoo.
Asukkaan elämäntilanteen muuttuessa (sairaus, vanhuus tms.) asuntoon voi kytkeä erilaisia hoivaan liittyviä toimintoja. Hätänapilla saa kutsun omaisille tai kotihoitajalle. Liiketunnistimilla voidaan seurata, onko asukas ollut normaalisti liikkeellä vai makaako hän ehkä loukkaantuneena lattialla. Dementoituneen asukkaan huoltamiseen voidaan haluttaessa kytkeä valvontakamera, esimerkiksi varmistaa, onko hän syönyt ja ottanut lääkkeensä.
– Hoivaelektroniikka kehittyy huimaa vauhtia, ja se on halpaa. Jatkossa vain mielikuvitus on käytön esteenä.
Valmiudet myös myöhemmille, todennäköisille tarpeille on järkevää ja edullista luoda sähköverkoston uusimisen yhteydessä. Mäkilinnassa asunnon ryhmäkeskukseen laitetaan ”universaalille logiikalle soveltuva palikka”, kuten Elonen kuvaa. Asuntokohtaisten lisätekniikoiden käyttökustannuksista jokainen vastaa itse jos tai kun niitä hankkii: automaattisesti himmeneviä valoja, ohjelmoitua musiikkia, vanhuksen vuoteen viereen tunnistinmatto välittämään omaisille viestiä heräämisestä jne.
Rakenneosien elinkaarista oltava ymmärrys
Antti Elosella on perspektiiviä Mäkilinnaan reippaasti yli 30 vuoden takaa. Oli vuosi 1977, kun taloon muuttanut putkityöt taitava nuori mies, Elonen, valittiin tuolloin 50-vuotiaan talon osakasisännöitsijäksi.
– Tein ensitöikseni taloon pitkän aikavälin remonttisuunnitelman ja ilmoitin, että vuonna 2000 meillä on putkiremontti, kertoo työelämästä jo eläkkeelle siirtynyt talotekniikan insinööri. Hänen varsinainen työuransa tuli piirretyksi yritysmaailmassa.
– Suunnitelman teko oli helppoa, sillä jokaisella rakennusosalla on oma elinkaarensa. Sen huomioiminen on osa systemaattista kiinteistöjohtamista, Elonen painottaa yhä, suuren hankkeen kynnyksellä.
– Eivät sitä kyllä välttämättä isot kiinteistöjohtajatkaan ymmärrä kiinteistöjohtamiseen kuuluvaksi, hän on päätellyt.
Kolmiulotteisuuden hallinta virheratkaisujen torjumiseksi …
– Niin modernia ja teknistaloudellisesti hyvää tekniikkaa kuin on olemassa – siihen tähtäämme. Talo voi olla vanha, mutta ei vanhanaikainen.
As Oy Mäkilinnan osalta hallituksen puheenjohtaja Antti Elosen repliikki tulee napakkana. Torkkelinmäellä Helsingin Kalliossa kohoavan talon rakennustaiteellista ja arkkitehtonista luonnetta ei kuitenkaan uhrata tekniikan nimissä. Periaate merkitse mm. sitä, että porraskäytävät on jätetty pois uusien putkistojen väylävaihtoehtona. Myös vaaka-asennukset asuntojen kattoihin että alaslaskut huoneistotiloissa pyritään pitämään minimissä.
Seitsemänkerroksisessa, kaksihaaraisessa talossa on asuntojen lisäksi liiketiloja. Putkistojen nousulinjoja on yli 30. Siitäkin syystä suunnittelu on vaativaa, ja kaikki rakenteelliset epävarmuustekijät on haluttu minimoida. Noin 90 vuoden aikana lähes kaikissa talon asunnoissa on tehty muutoksia, seinien siirtoja ym. Lähtökohta remontille oli tehdä talosta tarkat ja ajantasaiset piirustukset.
Koko talo on nyt mitattu kerros kerrokselta, tila tilalta ja piirretty todellisin mitoin digitaaliseen muotoon. 3D-kuvaa hyödyntäen putki- ja sähkövedoille väylien suunnittelussa vältetään riski, että ylhäältä vedettävä putkilinja saattaisi jossain kohdin putkahtaa alempaan huoneistoon keskeltä kattoa. Kolmiulotteisesta kuvasta asukkaan on helppo hahmottaa kylpyhuoneensa tilalliset mahdollisuudet kalustamisen suhteen.
– Vanhan talon putkiremontti kannattaa suunnitella 3D-malliin. Se ei ole edes kallista, Antti Elonen painottaa.
Hänestä onkin hämmästyttävää, että edes uusia taloja suunniteltaessa kolmatta dimensiota ei juurikaan sovelleta, vaikka suunnittelu muuten tehdään digitaalisesti.
… pilvipalvelu mm. sähköisen huoltokirjan tukena
3D-kuvantaminen ja sen avulla todellisuutta vastaavin mitoin tehtyjen digitaalistenpiirrosten hyödyntäminen korjaushankkeen suunnittelussa on yksi niistä osioista, jossa As Oy Mäkilinna toimii taloyhtiömaailman pioneerina uutta ajattelua ja kehittämistä ryhmäkorjausrakentamiseen ajavassa Tekes-hankkeessa. (WWW.tekes.fi)
Kaikki pioneeriyhtiön aineisto: lähtökohtapiirrokset, työsuunnitelmat, dokumentit, asiakirjat jne. tullaankin tallentamaan myös jatkossa digitaaliseen muotoon. Aineiston säilymisen ja käytettävyyden varmentamiseksi taloyhtiön on tarkoitus siirtyä pilvipalveluiden hyödyntäjäksi, joskin palvelua on tarkoitus hyödyntää paljon laajemmassakin mittakaavassa.
– Dataa on saatavissa niin paljon kuin mielikuvitusta riittää, ja sitä voidaan koota pilveen, ottaa sieltä käyttöön siinä muodossa kuin halutaan ja silloin kun tarvitaan.
Sähkön ja vedenkulutukset asuntokohtaisesti ja ajan tasalla ovat jo tuttua, asuntokohtaisen lämmön mittaamisessa systeemi on hakuvaiheessa. Lämpöverkoston säätöä helpottaa, jos tiedetään joka asunnon lämpötila, joka asuntoon laitettaisiin lämpöanturit.
– Nyt laitamme kaiken valmiuden, katsomme sitten, miten tekniikka menee eteenpäin. Ajatus on ,että se joka käyttää, se maksaa. Ohjaamme siihen suuntaan, että ihminen ymmärtää käyttäytymisensä maksuseuraukset.
Pilvipalvelun kautta tarkoitus on ohjata dataa myös porrasauloihin tulossa oleviin sähköisiin infotauluihin: yleistä tietoa, mahdollisesti ajan tasalla pyörivänä tietoa, mikä kulkuväline on ko. hetkellä optimaalisimmillaan tarjolla: bussi, ratikka tai metro .. jne.
– Yleistä infoa, mutta myös tietoiskuja esimerkiksi vedenkulutuksista, asuntotasoista vertailua – suurin ja pienin kulutus – osoittamatta, mitkä kyseisiä asunnot ovat.
Jokaiseen kylpyhuoneeseen on tarkoitus asentaa sähkökäyttöinen lattialämmitys, joka on asukkaan säädettävissä, mutta myös ajastettavissa mukavuuden tai edullisuuden mukaan.
– Halvempaa yösähköä hyödyntäen kustannus voi jäädä 20 euroon vuodessa, holtittomalla asenteella, jatkuvasti päällä pitäen kulua voi kertyä kymmenkertaisesti.
– Vesikiertoisen lattialämmityksen käyttäminen ei tässä onnistu teknisesti. Sen sijaan kylpyhuoneisiin tulee yhtiön käyttövedellä lämpiävät kuivauspatterit.
Suunnittelu valmistuu kevään aikana. Urakkalaskenta toteutetaan kesällä, sitten yhtiökokous tekee lopullisen päätöksen. Valittu urakoitsija pääsee töihin syksyllä ja vuoden 2015 loppuun mennessä on määrä olla valmista.
– Aikataulu on tiukka, mutta pohjatyö on tehty hyvin, Antti Elonen luottaa.
Teksti ja kuva Hanna Rissanen
Artikkeli julkaistu helmikuussa ilmestyvässä Kiinteistöpostissa 2/2014