Yli 90 vuotta vanhassa asunto-osakeyhtiössä Helsingin keskustassa tehdään parhaillaan putkiremonttia perinteisesti. Taloyhtiön remontin rinnalla tehdään paljon osakkaiden omia muutos- ja lisätöitä.
Helsingin Töölössä sijaitseva Asunto Oy Kotikontu on yksi niistä 119 asunto-osakeyhtiöstä, jotka perustettiin vuonna 1926; sinä vuonna säädettiin myös erillinen asunto-osakeyhtiölaki.
Nyt 41 asunnon yhtiössä on meneillään perinteinen linjasaneeraus. Sen lisäksi uudistetaan kellarikerros sekä autohalli ja pihakansi.
Katri ja Sakari Mikkilä asuvat putkiremontin keskellä, koska heidän asunnossaan korjaukset on jo tehty. Uuden kylpyhuoneen lisäksi Sakari Mikkilä iloitsee siitä, että yleiskaapeloinnin ansiosta huoneistoihin saatiin erinomaiset tietoliikenneyhteydet tarjoava valokuitukaapeli.
Hallituksen puheenjohtaja Göran Westerholmin mukaan Kotikonnussa tehtiin jo kymmenisen vuotta sitten ensimmäinen rakenteiden ja LVIS-järjestelmien kuntotutkimus. Sitä tarkennettiin uudella kuntotutkimuksella kuutisen vuotta sitten.
Hanketta on käsitelty yhtiökokoustasolla useaan otteeseen vuodesta 2013 alkaen. Yksimielinen päätös tehtiin vuoden 2016 toukokuussa.
Kuntoarvioihin ja -tutkimuksiin liittyvät asiantuntijalausunnot ovat Westerholmin mielestä välttämättömiä hallituksen toiminnan kannalta.
Niihin kuitenkin liittyy riskinsäkin: osaako hallitus ajoittaa korjaamisen oikein.
– Liian aikaisin korjaamista pitäisi välttää. Toisaalta jossakin vaiheessa remontin teko vain on väistämättä edessä, Westerholm sanoo.
Sukka vai ei?
Aikataulun lisäksi oli päätettävä, minkälainen remontti tehdään. Vesi- ja viemärijärjestelmän laskennallinen käyttöikä on 50 vuotta. Kotikonnussa vesi- ja viemärijärjestelmää oli uusittu vain nousujen osalta edellisen kerran 1960-luvulla.
Göran Westerholm tunnustaa ajaneensa ensin hyvin voimakkaasti kevyttä putkiremonttia, jossa putkia olisi sukitettu tai pinnoitettu.
– Se johtui osin taustastani. Olen toiminut teollisuuden kunnossapitoon liittyvässä Kunnossapitoyhdistys Promaint ry:ssä pitkään ja niissä merkeissä olen tutustunut VTT:n tutkimuksiin, miten putkia korjataan teollisuudessa mutta myös taloyhtiöissä, hän kertoo. Mielipide kuitenkin muuttui.
Putkiremontin valmisteluvaiheessa tehtiin perusteellinen selvitys siitä, minkälainen putkiremontti tässä 1920-luvun kivitalossa kannattaisi tehdä.
Selvitystyön kivijalkana oli suunnittelusta vastanneen Vahanen-Yhtiöt Oy:n rakennusarkkitehti Kari Kemppaisen mukaan kaikki se tieto, mitä taloyhtiöstä oli saatavissa: kuntoarviot, kuntotutkimukset, vanhat piirustukset, jotka ajantasaistettiin sekä kiinteistökierros, mutta ennen kaikkea hallituksessa korjaamisen tavoista käyty keskustelu.
Taloyhtiössä on sekä pieniä että suuria asuntoja. Jotkut isot asunnot on tehty pieniä yhdistämällä, ja jotkut isot asunnot on jaettu jossain vaiheessa jaettu pienemmiksi.
– Taloyhtiöstä ei ollut kovin hyviä piirustuksia olemassa. Esimerkiksi kerrosten huoneistopohjapiirrokset olivat alkuperäiset. Me kiersimme kaikki huoneistot läpi ja päivitimme piirustukset ajan tasalle, Kemppainen kertoo.
Kylpyhuoneet uusiksi, perinteinen putkiremontti
Taloyhtiössä pidettiin tärkeänä, että kaikkien asuntojen kylpyhuoneet saatetaan ajanmukaiselle tasolle vedeneristeineen, pinnoitteineen ja vesikalusteineen.
Kaikkien kylpyhuoneiden kunto kartoitettiin. Se paljasti, että vain kymmenkunta kylpyhuonetta 41:stä oli kohtuullisessa kunnossa.
– Osakkaat ovat vuosikymmenten aikana teettäneet kylpyhuoneissaan remontteja, joissakin ne on tehty aika huonostikin. Nyt katsottiin, että kaikki kylpyhuoneet olisi parempi korjata kerralla kuntoon, viitisen vuotta sitten asunto-osakeyhtiön isännöitsijäksi tullut Ilkka Saulo Kiinteistötahkola Oy:stä toteaa.
Kylpyhuoneiden perusteellinen korjaaminen nähtiin järkevimmäksi myös siksi, että tällaisessa 1920-luvun talossa kylpyhuoneet ovat erittäin pieniä. Remontti mahdollisti kylpyhuoneiden ainakin osittaisen laajentamisen.
– WC:n ja kylpyhuoneen yhdistämisellä märkätilan käytettävyys parani. Kylpyhuoneeseen saatiin hyvä suihkutila, ja sinne mahtuu pyykinpesukone ja kohtuullisen kokoinen allaskaappikin, Kari Kemppainen sanoo.
Päätös uusista kylpyhuoneista ohjasi perinteiseen viemärit ja käyttövesijohdot uusivaan linjasaneeraukseen.
– Erilaisia korjaustapoja käytiin läpi hankesuunnittelukokouksissa, joita pidettiin kuusi, seitsemän. Hankesuunnitelma oli hallituksen esitys siitä, kuinka putkiremontti tässä taloyhtiössä tultaisiin tekemään ja se hyväksyttiin yhtiökokouksessa äänestyksittä, Kemppainen kertoo.
Hankesuunnitelmassa oli vesi- ja viemärijärjestelmän korjaamiseen kaksi vaihtoehtoa. Lisäksi hallitus sai suunnitteluvaiheessa kuvat erilaisesta mallikylpyhuoneesta, joista se päätyi suosittelemaan modernia mallia. Toki muutkin vaihtoehdot olivat käytettävissä.
– Arkkitehti olisi halunnut kylpyhuoneiden laatoituksiin enemmän 1920-luvun henkeä, mutta taloyhtiön hallitus valitsi toisin, modernimman ilmeen, Kemppainen kertoo.
Modernin linjan suositteleminen perustui Göran Westerholmin mukaan ajatukseen, että kun kerran tehdään kallis remontti, valitaan korkeatasoiset, kestävät, modernit ja ajattomat materiaalit.
Kotikonnun perinteinen linjasaneeraus käynnistyi elokuussa 2016.
Osakasremonteille lisäaikaa
Osakkaat teettävät taloyhtiön remontin yhteydessä paljon omia remonttejaan.
Taloyhtiöstä myytiin ennen remonttia viisi asuntoa, minkä lisäksi taloyhtiö myi merkintäoikeuden yhteen asuntoon. Tämäkin saattoi osaltaan lisätä osakkaiden haluamien muutostöiden määrää.
– Osakkaiden muutosremonttiaikeet kartoitettiin jo suunnitteluvaiheessa, ja niille haettiin rakennusluvat taloyhtiön putkiremontin rakennuslupahaun yhteydessä, Kemppainen kertoo.
Asunnot ovat hyvin eritasoisessa kunnossa: joitakin on remontoitu menneinä aikoina, joissakin kunto on lähes alkuperäinen.
Ilkka Saulo arvelee, että jotkut eteen tulleet yllätykset ovat johtuneet siitä, ettei yhtiön valvonta osakkaiden remonteissa ole ollut ennen vanhaan niin tarkkaa kuin mitä nykyinen asunto-osakeyhtiölaki edellyttää.
Urakoitsijana toimiva Adison Oy antoi osakkaille erillistarjoukset lisä- ja muutostöistä,jotka vaihtelevat Adison Oy:n toimialajohtaja Juha Silovaaran mukaan todella paljon:
– Muutamissa tehdään ihan täydellinen huoneistoremontti, joissa huoneistoihin jää jäljelle oikeastaan vain seinät. Joissakin uusitaan myös keittiöitä. Huoneistot vaativat ehdottomasti päivittämistä huonejakojenkin suhteen, hän sanoo.
Taloyhtiön perusurakka etenee märkätilojen osalta aikataulujen mukaan, mutta osakkaiden muutostöille on annettu tietty lisäaika.
– Pääsääntö on, ettei osakkaan lisätyöt saa vaikuttaa perusurakkaan ja putkilinjojen valmistumiseen, Silovaara toteaa.
Syksyllä valmista
Tarkoitus on, että kesäkuuhun mennessä saadaan valmiiksi varsinainen putkiremontti.
– Urakan työläyttä on lisännyt esimerkiksi se, että vanhoissa taloissa ei ole varsinaisia nousuhormeja vesijohdoille ja viemäreille. Nyt putkille tehdään omat nousuhormit. Jokaisessa huoneistossa on yksi, kaksi horminousua osittain kylpyhuoneen, keittiön tai eteisen yhteydessä. Suorien reittien ja tilojen löytäminen hormeille on vanhoissa taloissa aina haasteellista aiemmin tehtyjen tilamuutosten ja usein ahtaidenkin tilojen vuoksi, Kemppainen toteaa.
Huoneistoihin asennettiin itsestään lämpötilan mukaan säätyvät korvausilmaventtiilit. Korvausilmaventtiilien vuoksi jouduttiin rakentamaan myös poistohormeja, koska niitä ei ollut.
Taloyhtiössä on painovoimainen ilmanvaihto.
– Olemme olleet huomaavinamme, että huoneistossamme on raikkaampi ilma, Sakari Mikkilä sanoo.
Remontin kesto huoneistoa kohti on vaihdellut Silovaaran mukaan 8:sta 12 viikkoon. Kellarikerrokseen ja pihakanteen liittyvät työt ovat valmiina ensi syyskuussa. Remontissa uusitaan sauna ja autohalli. Saunatilaa haluttiin korkeammaksi, se tehdään laskemalla lattiaa 20 senttimetriä. Lattian alla oli kalliota, jota ei voi rikkoa räjäyttämällä, vaan se tehdään poraamalla ja kiilaamalla. Tästä yllätyksestä huolimatta hanke toteutunee taloyhtiön lisätyövarausten puitteissa.
FAKTALAATIKKO
Perinteinen linjasaneeraus Asunto Oy Kotikonnussa maksaa tämänhetkisen tiedon mukaan 990 euroa neliöltä.
Linjasaneerauksessa asuinkerrostalon vesi- ja viemärijärjestelmät, märkätilat, keittiöt ja wc:t uusitaan pääosin entisille paikoilleen. Märkätiloja laajennetaan.
Painovoimaisen ilmanvaihdon parantamiseksi on tehty poistohormeja ja asennettu korvausilmaventtiilit.
Kun hankkeeseen lasketaan mukaan sisäpihan pihakannen korjaaminen sekä kellaritiloissa sijaitsevan saunan uudistaminen, kellaritilan uusiminen lämmönjakohuoneineen, kaasuverkon uusiminen, varausten tekeminen pesutuvalle ja polkupyörävarastolle sekä mahdollisen ullakkorakentamisen yhteydessä tarvittavien putki- ja sähkönousujen toteuttaminen, kustannukset nousevat noin 1150 euroon neliöltä.
Tieto kulkee – myönteinen ilmapiiri koko taloyhtiössä
– Riittävän usein tiedottamista. Ensin kuukausitiedotteilla, sitten viikkotiedotteilla. Jokaiseen kysymykseen on annettu vastaus. Useita tiedotuskanavia käytetty. Asukasillat, hallituksen puheenjohtaja Göran Westerholm luettelee Asunto Oy Kotikonnun putkiremontissa hyvin hoidetun tiedottamisen erityispiirteitä.
Tiedottamisen ja viestinnän tärkeys johti alkuvaiheessa yli-innokkuuteen ja tilanteeseen, jossa kaikki tahot tiedottivat.
– Se ei toiminut ja päätimme, että keskitämme tiedottamisen – ensin suunnittelutoimistolle, joka tiedotti kuukausitiedottein, ja sitten urakoitsijalle, joka tiedottaa nyt viikkotiedottein, Westerholm kertoo.
Asukasillat – mahdollisuus keskustella
– Hallitus pystyi aikaisessa vaiheessa asiantuntijoilla teettämiensä kuntotutkimusten ja -arvioiden sekä hankesuunnitelman avulla perustelemaan putkiremontin tarpeellisuuden. Asiantuntijat pystyivät vakuuttavasti esittämään, miten ja missä laajuudessa putkiremontti kannattaa taloyhtiössämme toteuttaa. Osakkaille on myös annettu mahdollisuus esittää ja toteuttaa omia uudistussuunnitelmiaan, Westerholm luettelee hyötyinä, joita asiantuntevien suunnittelijoiden käyttämisestä on tähän mennessä saatu.
Myös asukastilaisuudet ovat olleet hänen mielestään erinomaisia osakkaiden tiedonsaannin ja päätöksenteon kannalta.
Esimerkiksi urakoitsijan pitämässä asukasillassa saatiin yksityiskohtaista tietoa, mitä remontissa tehdään, miten se käytännössä toteutetaan ja miten se vaikuttaa asukkaan kannalta.
– Urakoitsija on suhtautunut osakkaiden erikoistoiveisiin erittäin rakentavasti ja kiitettävästi, hän vielä jatkaa.
Laatuvaatimuksia kautta linjan
Asunto Oy Kotikonnun hankkeessa hallituksen valmistelutyö on ollut isännöitsijä Ilkka Saulon mielestä huolellista, mutta ennen kaikkea siihen on osattu varata riittävästi aikaa. Hallituksen määrittelemä korkeatasoinen korjaustapa on sekin ollut hyvä asia.
Lisäksi projektinjohtoon, suunnitteluun ja valvontaan on kiinnitetty huomiota ja haluttu laadukkuutta. Projektinjohto-, suunnittelu- ja valvontakustannukset muodostavat 10-15 prosenttia hankkeen kokonaiskustannuksista.
– Hallitus on mielestäni toiminut viisaasti. Se ei ole yrittänyt oikoa asioissa ja valita halvinta hintaa. On haluttu satsata laatuun ja valittu maineikkaita, hyviä, osaavia tekijöitä, Saulo jatkaa.
Göran Westerholm uskoo laadukkuuden maksavan itsensä takaisin esimerkiksi siinä, että suunnittelussa selvitettiin perusteellisesti eri toteutusvaihtoehdot ja urakkatarjouspyyntöjen pohjaksi saatiin kattavat ja asiantuntevasti laaditut toteutussuunnitelmat.
Isännöitsijä Ilkka Saulo kiittelee myös osakkaiden ja asukkaiden kärsivällisyyttä ja myönteistä suhtautumista, minkä ansiosta yhdessäkään asiassa ei ole tarvittu äänestystä.
Vaikka paljon myönteistä onkin tähän mennessä jo koettu ja haastattelun aikana kiitosta eri tahoille suitsutetaan, isännöitsijän mielestä on syytä kuitenkin muistaa, että hanke on vasta puolessa välissä ja onnistumisten arviointi edessä myöhemmin, kun esimerkiksi mittava linjasaneerausurakka saadaan valmiiksi.
Ullakkoasuntohanke vireillä
– Ullakkoasuntojen suunnittelutyö ja lupahakemus rakennusvalvontaan on tehty ja lupa suusanallisesti jo saatukin, Göran Westerholm mainitsee taloyhtiön suunnitelmista rakentaa neljä ullakkoasuntoa.
Niistä käynnistyi arkkitehtisuunnittelu samaan aikaan putkiremontin suunnittelun kanssa.
Ullakkoasuntojen rakentaminen on Westerholmin mukaan ollut esillä taloyhtiössä useampaankin otteeseen, mutta putkiremontti sysäsi tämän hankkeen liikkeelle nimenomaan rahoitusmielessä.
– Ullakkorakentamista käsitellään erillisenä hankkeena ja omalla budjetilla. Me emme tiedä, saammeko ja mihin hintaan mahdollisesti myytyä ullakkoasuntojen rakentamisoikeuden, Westerholm vielä toteaa.
Teksti Riina Takala-Karppanen
Kuvat Mikael Lindén
Artikkeli on julkaistu helmikuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 2/2017