Parhaat kaupungit asuntosijoittajan kannalta

Asuntosijoittamisen kärkikymmenikköön sijoittuvat Jyväskylä, Tampere, Seinäjoki, Vaasa ja Lahti. Peräpäähän taas jäävät Kajaani ja Kouvola. Tämä käy ilmi Suomen Vuokranantajat ry:n Pellervon taloustutkimuksella teettämästä selvityksestä, jossa etsittiin parhaat kaupungit asuntosijoittajan näkökulmasta.

Kaupunkien vertailussa oli huomioitu vuokratuoton ja arvonnousun lisäksi useita tekijöitä, kuten mm. väestönkasvu, kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen muutos ja opiskelijoiden osuus väestöstä. Vuokratuotossa oli mukana myös remonttivara, (pääkaupunkiseutu 700 euroa neliöltä, muut suuret kaupungit 500 euroa neliöltä, muu Suomi 400 euroa neliöltä), joka on välttämätön muistaa, mutta tuntuu usein unohtuvan asuntoa ostavilta.

Vuokratuotto tarkasteluun

Tutkimuksessa oli ennakoitu asuntojen hintojen kehitys kaupungeittain vuoteen 2017 asti. Hintojen ennustamiseen kannattaa suhtautua suurella varauksella.

– Mielestämme asunnon ostoa ei kannata suunnitella arvonnousuun pohjautuen vaan ensisijaisesti on katsottava vuokratuottoa, jonka lisäksi on varmistuttava että kaupunki on kasvava. Tällaisella kaupungilla on paremmat edellytykset arvonnousulle kuin näivettyvällä kylällä. On muistettava eräs tärkeä seikka, jota massoja katsova tutkimustulos ei paljasta: Asuntosijoittajan omalla tekemisellä on merkittävä vaikutus lopulliseen tuottoon, asuntosijoittajat Joonas Orava ja Olli Turunen toteavat.

He ovat kirjoittaneet syyskuussa ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan Osta, vuokraa, vaurastu.

Millainen asunto ja taloyhtiö?

Tärkeimmät vaikuttavat tekijät onnistumisessa olivat selvityksen mukaan asunnon sijainti: kaupunki, kaupunginosa, katu, taloyhtiö, kerros; asunnon koko: tyypillisesti yksiö on paljon tuottoisampi kuin kaksio tai tätä suuremmat asunnot; asunnon kunto: huono asunto vetää puoleensa huonoja vuokralaisia ja päinvastoin; taloyhtiö: suuret remontit tehty vai edessäpäin?; varakas huoneistoja omistava vai pieni ja kallis taloyhtiö?; vuokralaisen valinta: hyvän ja huonon vuokralaisen ero on todella suuri ja siksi kannattaa tarkistaa  luottotiedot.

– Ihmiset luulevat jopa hämmästyttävän usein, että kaksio on parempi vuokrauskohde kuin yksiö, koska kaksioon saa kaksi maksajaa. Haluamme kumota yleisen luulon perustelemalla asiaa kahdella tekijällä: Vastike ja remonttikulut kasvavat neliöiden tahdissa, mutta vuokra ei ja yksiöiden vuokrakysyntä on muita asuntoja selvästi korkeampi, Orava ja Turunen toteavat.

– Kuukausittain maksettava hoitovastike ja taloyhtiön remontit veloitetaan pinta-alan mukaan, eli 50-neliöisen kaksion omistaja maksaa kaksinkertaisen summan 25-neliöiseen yksiön omistajaan verrattuna. Asunnon koon kasvaessa neliövuokra kuitenkin pienenee, joten kustannukset rasittavat isompaa asuntoa suhteellisesti enemmän.

– Asuntosijoittajan täytyy ottaa huomioon myös asunnon vuokrattavuus. Yksiö on paljon helpompi vuokrattava kuin suuremmat asunnot. Tilastokeskuksen mukaan vuokralla asuvista 59,9 prosenttia on yhden hengen talouksia. On selvää, että yksiöille on eniten kysyntää. Suurissa asunnoissa tulee useammin tyhjiä kuukausia, jotka pienentävät vuokratuottoa.

– Ennen sijoitusasunnon ostamista kannattaa paneutua huolella yllä mainittuihin tekijöihin asunnon valinnassa ja kiinnittää erityistä huomiota aluetuntemukseen. Kääntäen voi sanoa, että huonot ostokset johtuvat lähes aina tietämättömyydestä ja epärealistista odotuksista. Muista, että ostokset tulee tehdä laskimella, ei fiiliksellä.