Osakehuoneistorekisteriä koskeva lainsäädäntö on parhaillaan valmisteilla. Osakehuoneistorekisteriä rakentaa Maanmittauslaitos yhdessä Patentti- ja rekisterihallituksen, Verohallinnon ja Väestörekisterikeskuksen kanssa.
Uusi rekisteri on nimeltään osakehuoneistorekisteri, ja kuten ajan kuvaan kuuluu, kysymys on sähköisessä muodossa olevasta rekisteristä. Vuonna 2019 käyttöön otettavaan rekisteriin on tarkoitus kerätä kattavat ja ajantasaiset tiedot asunto-osakkeiden omistuksista ja panttauksista. Muutos koskee lähinnä kahta seikkaa eli yhtiön ylläpitämää osakerekisteriä ja yksittäisiä osakekirjoja.
Suunnitelmien mukaan vuonna 2019 asunto-osakeyhtiöillä ja keskinäisillä kiinteistöosakeyhtiöillä on mahdollisuus siirtää osakeluettelonsa osakehuoneistorekisteriin ja samalla luopua velvoitteesta osakeluettelon ylläpitoon. Siirron edellytyksenä on, että yhtiön edustajatiedot ovat kaupparekisterissä ajan tasalla. Tulevan rekisterin ylläpitäjältä eli Maanmittauslaitokseltaon ilmoitettu, että asunto-osakeyhtiöille ja isännöitsijöille tiedotetaan lähempänä siirtoajankohtaa, miten siirto käytännössä tehdään. Samalla tarkennetaan eri toimenpiteiden aikatauluja. Korostettakoon, että vielä tässä vaiheessa asunto-osakeyhtiöiltä ei edellytetä mitään toimenpiteitä.
OSAKELUETTELOIDEN siirtämisestä huolehtii taloyhtiö, ja tästä työstä aiheutuvat kustannukset ovat taloyhtiöiden vastuulla. Samalla taloyhtiöiltä jää pois velvoite ylläpitää osakeluetteloa. Yleisimmin siirron käytännössä tehnee isännöitsijä tai isännöitsijätoimiston valtuutettu työntekijä ja pienemmissä taloyhtiöissä tai isännöimättömissä yhtiöissä puheenjohtaja tai hänen valtuuttamansa taho.
Yhtiön on syytä huolehtia, että kaupparekisterissä on ajantasaiset edustajatiedot siirron onnistumiseksi, sillä Maanmittauslaitokselle näitä tietoja ei ilmoiteta muutoksenkaan jälkeen. Vielä on ratkaisematta se, tuleeko siirtämisen varmistamiseksi tai jollakin aikataululla toteuttavaksi jotain pakottavaa lainsäädäntöä. Osakehuoneistorekisteristä välitetään taloyhtiön kaupparekisteriin merkitylle edustajalle tieto osakekaupoista ja omistusmuutoksista.
Paperinen osakekirja on jäämässä historiaan. Mitään yhtäkkistä muutosta ei uudella lainsäädännöllä ole tarkoitus toteuttaa. Vanhojen asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden omistajamerkinnät muuttuvat sähköisiksi ajan saatossa. Marssijärjestys on, että ensin tarvitaan yhtiön toimenpiteitä ja vasta sen jälkeen yksittäisen osakkeenomistajan osakekirja voidaan muuttaa sähköiseksi.
ENSIN siis asunto-osakeyhtiö siirtää osakeluettelonsa sähköiseen osakehuoneistorekisteriin. Osakeluettelon siirtoaikataulun on tarkoitus varmistua lainsäädännön edetessä. Mikäli yhtiön osakeluettelo on uudessa viranomaisen pitämässä rekisterissä, osakkaan osakekirja mitätöidään viimeistään sitä koskevan kaupan tai panttauksen yhteydessä. Omistuksen tai panttauksen kirjaava viranomainen vastaa paperisen osakekirjan mitätöinnistä. Samalla osakehuoneistorekisteriin vahvistetaan sähköinen omistajamerkintä. Merkittävää on, että uudet asunto-osakeyhtiöt perustetaan vain sähköisinä vuodesta 2019 alkaen. Paperisia osakekirjoja ei tämän jälkeen enää paineta, sillä tiedot löytyvät sähköisestä osakehuoneistorekisteristä.
Osakehuoneistojen vaihdanta ja käyttö vakuutena perustuu nyt paperisten osakekirjojen siirtämiseen. Uusi osakehuoneistorekisteri parantaa asuinhuoneistoja koskevien tietojen ja omistajamerkintöjen saatavuutta ja luotettavuutta, sillä siinä tiedot huoneistojen ominaisuuksista, omistuksista ja hallintaoikeuksista ovat sähköisessä muodossa.
Omistaminen perustuu jatkossa joko paperiseen osakekirjaan tai sähköiseen omistajamerkintään, mutta ei molempiin. Rekisteristä voidaan sitten tulostaa tiedot kyseessä olevan ajankohdan mukaisesta omistajasta. Yksittäinen osakas voi halutessaan muuttaa osakekirjansa sähköiseksi hakemalla toimenpidettä kirjaavalta viranomaiselta. On muistettava, että tämä siis edellyttää, että kyseinen asunto-osakeyhtiö on siirtänyt osakeluettelonsa osakehuoneistorekisteriin.
OMISTUSTEN ja panttausten vahvistaminen ja kirjaaminen on ainoastaan viranomaistyötä. Rekisterin omistus- ja panttaustiedoille taataan viranomaisen toimesta julkinen luotettavuus eli se, että merkintä on oikea ja ajantasainen, ja tietoa, jota rekisterissä ei ole, ei yksinkertaisesti ole olemassa, ja ostaja ja pantinsaaja voivat perustaa oikeutensa merkintään. Esimerkiksi kiinteistöjen omistustiedot ovat olleet jo vuosia ainoastaan sähköisessä rekisterissä. Omistuksen siirto ja panttaus edellyttävät aina rekisteriin merkityn omistajan nimenomaista suostumusta.
Lain aikataulusta todettakoon, että hallituksen esitys lainsäädäntömuutoksista on tarkoitus edetä eduskunnan käsittelyyn 9/2018. Uuden lainsäädännön pitäisi astua voimaan 1/2019, minkä jälkeen sähköisten omistus- ja panttausmerkintöjen kirjaaminen alkaa ja uudet asuntoyhtiöt perustetaan vain digitaalisesti, eikä osakekirjoja näiden yhtiöiden osalta paineta lainkaan.
Lakipostia-palstalla käsitellään asunto-osakeyhtiölakia ja sen tulkintaa koskevia asioita. Kysymyksiin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä.
Aiheita voi lähettää osoitteeseen riina.takala-karppanen@rpt.fi tai postitse Riina Takala-Karppanen, Kiinteistöposti, Ruukinkuja 3, 02330 Espoo.
Kaikkiin viesteihin on liitettävä mukaan kysyjän yhteystiedot.