Päätöksenteko ja toteuttaminen sovitettava paremmin yhteen

Taloyhtiö haluaisi tehdä kerrostalon julkisivuille pintakäsittelyremontin ja toivoo sen toteuttamista ensi keväänä tai kesällä. Suunnittelua ei, eikä muitakaan valmisteluita ole vielä tehty. Ajatuksena kuitenkin, että päätös saadaan kevään 2015 yhtiökokouksessa.
Onko toteuttamisaikataulu realistinen vai onko taloyhtiö jo auttamatta myöhässä? Mitä kysymykseen vastaavat Pintaurakoitsijat ry:n toimitusjohtaja Juha Helmijoki ja materiaaliteollisuuden edustaja myyntijohtaja Jarkko Mattila.

– Jos taloyhtiö aikoo toteuttaa julkisivuremontin ensi kesänä, niin silloin hankkeen valmistelu pitäisi aloittaa hyvissä ajoin syksyllä. Siis näihin aikoihin, ammattilaisia palveleva myyntijohtaja Jarkko Mattila Tikkurila Oyj:stä sanoo.
Käytännössä liian monet taloyhtiöt toimivat Jarkko Mattilan ja Juha Helmijoen mukaan liian lyhyellä aikajänteellä. Kuvitellaan, että kun yhtiökokouksen päätös remontin toteuttamisesta on tehty nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukaan vaikkapa vasta kesäkuun loppuun mennessä, niin työt – totta kai – alkavat hetimiten. Toisin voi kuitenkin käydä.

– Korjaushanke, josta vasta kesän lopulla tehdään päätös, tulee auttamattomasti liian myöhään toteuttamisen kannalta. Jos hanke valmistellaan hyvissä ajoin ja ajateltu tehtävän tulevana talvena tai ensi kevät-kesällä, niin silloin tänä vuonna tehty yhtiökokouspäätös on tullut ihan hyvissä ajoin urakoitsijan kannalta, Juha Helmijoki arvioi.
Silloin hanke kiinnostaa urakoitsijaakin, joka rakentaa pitkin loppuvuotta ensi vuoden työmaita.

– Tällainen aikataulutus antaa urakoitsijalle hyvän lähtökohdan, koska se merkitsee sitä, että urakasta on mahdollisuus saada mielekkäämpi hinta kuin jos joutuu ottamaan urakan tietyllä tavalla viime tipassa, suunnittelematta, Helmijoki jatkaa.
Ongelmallista nykyisin vallalla olevassa  rytmityksessä on Jarkko Mattilan mukaan juuri se, että urakoitsijan ja toteuttamisen kannalta taloyhtiön päätös tulee usein liian myöhään.
– Jos urakoitsijan valinta tehdään yhtiökokouksessa vasta kesäkuussa, niin se on liian myöhään. Urakoitsijahan ei voi aloittaa töitä ennen kuin taloyhtiö on tehnyt tilauksen eli tehnyt päätöksen urakan toteuttamisesta. Ja entäs sitten, jos yhtiökokous päättääkin pistää hankkeen uuteen valmisteluun? Mitä se merkitsee urakoitsijalle?, Mattila avaa asiaa.
Mennyt kevät ja kesä kertoo kuitenkin siitä, että joissakin tapauksissa hankkeet ovat edenneet hallitusti.
– Kun käveli esimerkiksi maaliskuussa Helsingissä, sinne alkoi nousta ensimmäisiä telineitä. Sen perusteella siis voi todeta, että ainakin osa taloyhtiöistä osaa tehdä hankintansa ja päätöksensä oikein ja ajallaan, Helmijoki huomauttaa.

Toteuttamisen ajankohdasta liikkeelle
Korjaushankkeen valmistelu ja aikataulutus voitaisiin Juha Helmijoen mielestä tehdä toisin päin kuin nykyisin usein tehdään.

– Lähdettäisiinkin liikkeelle sieltä loppupäästä, toteuttamisajankohdasta. Mietittäisiin etukäteen, onko mielessä oleva ajankohta hyvä vai kannattaisiko ehkä odottaa ja siirtää hanketta jo heti alkuvaiheen suunnitelmissa pari-kolme kuukautta eteenpäin. Onko julkisivun korjaamisella todellisuudessa kiire, jos julkisivut ovat olleet koskematta X vuotta, eikä selvästikään mitään katastrofia ole tapahtumassa? Silloinhan korjaamisen aloittaminen ei olisi parista-kolmesta kuukaudesta kiinni, Helmijoki kehottaa pohtimaan.

– Tärkeintähän on, että korjaushanke pystytään tekemään mahdollisimman jouheasti alusta loppuun. Hallitusti tehden on ehkä helpompi hyväksyä myös lyhyet epäjatkumot – esimerkiksi pieni talviseisokki tammikuussa tai helmikuussa, kun ennakoidusti on kylmää. Toki voi olla toisenlainenkin talvi, kuten viime talvena, jolloin helmikuussa olisi erittäin hyviä ilmoja tiettyjen töiden tekemiseen.
– Jos hosuen aloitetaan, niin työ ei välttämättä valmistu yhtään nopeammin verrattuna siihen, että on tehty hyvät valmistelut ja suunniteltu työvaiheet paremmin, hän vielä muistuttaa.

Laki vaikuttaa aikataulutukseen
Aikaisemminhan yhtiökokoukset piti pitää huhtikuun loppuun mennessä. Isännöitsijöiden valtaisasta työmäärästä johtuen monet isännöitsijät ovat nyt kuitenkin pidentäneet yhtiökokousaikaa, koska laki antaa siihen mahdollisuuden. Niinpä monista hankkeista tehdään lopullisia päätöksiä varsin myöhään kesän kynnyksellä.
Jarkko Mattila ja Juha Helmijoki eivät pidä järkevänä palauttaa kahden yhtiökokouksen toimintamallia takaisin, vaan heidän mielestään järkevintä on pitää suuremmista hankkeista aina ylimääräinen yhtiökokous.

– Ylimääräinen yhtiökokous pitää kuitenkin ajoittaa remontin suunnittelun ja toteutuksen aikataulun ehdoilla, Helmijoki korostaa.

Lisäksi toiminnallisuutta ja kokonaisedullisuutta ajatellen taloyhtiölle tulee varmastikin edullisemmaksi pitää ylimääräinen yhtiökokous ajallaan kuin väkisin jättää päätöksenteko roikkumaan sellaiseen vuoden ajankohtaan, ettei se silloin välttämättä houkuta urakoitsijoita edes tarjoamaan.
– Silloin voikin käydä niin, että työ siirtyy seuraavaan kauteen.
Pienemmissä taloyhtiöissä saatetaan pitää aiottua pintakäsittelyremonttia sen verran pienenä, ettei sen vuoksi haluta järjestää ylimääräistä yhtiökokousta ja varsinaisen yhtiökokouksen päätöstä ei saada maalauskauden kannalta järkevään aikaan.
– Silloin urakoitsija saattaa joutua vaikeuksiin, kun työ on tavallaan tilattu, mutta lopullinen päätös puuttuu ja paras maalauskausi uhkaa valua hukkaan. Maalauskausi voitaisiin nykyisin aloittaa maalis-huhtikuussa, mutta ulkomaalauskausi ja asunto-osakeyhtiölain luoman aikataulun mukaan yhtiökokous eivät ole riittävän hyvin synkronissa keskenään, Mattila pohtii.
Kunnossapidon ja korjausten suunnitteleminen riittävän pitkälle aikavälille on Helmijoen mielestä yksi keino sovittaa hankkeiden toteuttamista ja päätöksentekoa paremmin yhteen.
– Taloyhtiö tekisi hyvissä ajoin vuoden 2014 aikana päätökset, valtuuttaisi hallituksen tilaamaan ne ja nämä ja nämä työt voitaisiin siten toteuttaa vuoden 2015 aikana.
Suunnitelmallisempaan kiinteistönpitoon ja korjauksiin päästäisiin Jarkko Mattilan mielestä ehkä silläkin, että isännöitsijällä ei olisi niin monia yhtiöitä hoidettavanaan ja hallitusjäsenet suhtautuisivat tunnollisemmin tehtäväänsä.

– Ihmisillä on nykyään niin vähän aikaa mihinkään, eikä varsinkaan hallitustyöskentelyyn. Isännöitsijät taas joutuvat ottamaan hoidettavakseen liikaa yhtiöitä, että saavat isännöintiyrityksen pyörimään kannattavasti, Mattila pohtii.

Tämä saattaa johtaa siihen, että osakkaat ihmettelevät, kun mitään ei tapahdu. Hallitus ja isännöitsijä taas pistävät hankkeeseen vauhtia, jottei synny mielikuvaa, etteivät he olisi tehneet mitään. Tosiasiassa ehkä marraskuun ja tammikuun välisenä aikana ei olekaan tehty mitään, vaikka keväälle tai kesälle aiottu hanke olisi sitä edellyttänyt. Sitten tulee kiire, urakoitsija saatava nopeasti, yhtiökokouksen päätös kiireellä ja…
– En oikein usko, että hallituksen puheenjohtajat tai hallituksen jäsenet ymmärtävät päätöksenteon suhdetta toteutukseen – kaksi maailmaa eivät oikein kohtaa, Mattila vielä arvioi.

Oikea-aikaisuuden edistämisen keinot
Voisiko talvikorjaaminen edistää oikea-aikaisuutta esimerkiksi sillä, että urakoitsija voisi luvata urakan edullisemmin, koska se tasaisi vuoden työkuormaa ja ajoittuisi työvoiman saannin ja muiden urakkaan liittyvien hankintojen kannalta parempaan ajankohtaan kuin ruuhkahuippuina?

– Mietitäänpäs tätäkin kesää. Miten kätevää olisi myöhäisiä kokousajankohtia ajatellen ollut se, että yhtiökokous olisi päättänyt urakan tekemisestä toukokuussa tai viimeistään kesäkuun alussa ja silloin ajoittanut työt alkamaan esimerkiksi lokakuussa, Helmijoki pohtii.

Näin taloyhtiön osakkaat ja asukkaat olisivat saaneet nauttia parvekkeistaan koko kesän ja hupun alle mentäisiin vasta syksymmällä, kun on pimeämpää.- Telinevuokratkin ovat urakoitsijalle yleensä edullisemmat syksyllä ja talvella ja telineet toimisivat pienenä lisälämmöneristeenä talven aikana.
– Tämmöisenä heinäkuuna, josta olemme saaneet nauttia – ja vielä elokuustakin näyttää tulevan lämmin – niin olisi taloyhtiössä ollut suuri arvo osakkaalle, jos hän voisi vieläkin nauttia parvekkeestaan, kun on lämmintä ja valoisaa.

Urakoitsijan valinta kriittinen kohta
Jarkko Mattilan mielestä päätöksenteon aikataulutus ja urakan toteuttamisen välinen epäkohta voi vaikuttaa siihenkin, ettei taloyhtiö saa välttämättä hyvää urakoitsijaa toteuttamaan korjaustaan.

– Olemme sairaassa maailmassa, jossa hintaa ”vingutetaan” kaikissa asioissa. Miten ”hinnanvingutus” vaikuttaa hyvään urakoitsijaan? Sehän jää ”jalkoihin”, kun hinnanvinguttaja lupaa taloyhtiölle tehdä urakan heti. Sitten ei kuitenkaan tule kuin sutta ja savea, Mattila pohtii.

Mikä voisi olla sellainen porkkana, että se ohjaisi taloyhtiöiden hankkeita oikea-aikaisuuteen?
– Valitettavasti ihmisten houkuttavin porkkana vaikuttaa olevan vain halpa hinta. Omista rahoista kiinni pitäminen taloyhtiöiden urakoissa on mennyt ihan mahdottomaksi. Jotenkin tuntuu, etteivät ammatti-isännöitsijätkään aina osaa arvioida yrityksiä ja niiden kykyä toteuttaa urakoita. Isännöitsijän ammattitaitoa on minun mielestäni  se, että tarjoukset kysytään vain sellaisilta yrityksiltä, jotka isännöitsijä tuntee ja tietää, että ne pystyvät hoitamaan urakan, Mattila jatkaa.
Tilaajavastuu.fi -palvelu sekä Rakentamisen Laatu ry ovat Juha Helmijoen mielestä hyviä väyliä selvittää yritysten taustoja, omistuksia ja sidoksia.
Lisäksi Mattila ja Helmijoki muistuttavat siitä, että taloyhtiön kannattaa suhteuttaa oma urakkansa siihen, minkä kokoiselta yritykseltä pyytää tarjouksia. Sillä voidaan paremmin ehkä varmistaa, että taloyhtiön hanke kiinnostaa urakoitsijaa ja taloyhtiö saa tarjouksen. Toki on työtilanteita, että hanke kiinnostaa isompaankin urakoitsijaa siksi, että se sattuu sopivasti kevään tai kesän työtilanteeseen pienenä ja nopeasti tehtävänä urakkana.

Huoltotoimien merkitystä ei tiedosteta
Julkisivukorjaukset ovat Jarkko Mattilan mielestä karkeasti yleistäen paisuneet kevyistä korjauksista raskaampiin, koska pienimmänkään huollon ja ylläpidon merkitystä ei ole ymmärretty. Esimerkiksi julkisivujen pesuja ei  Suomessa juurikaan harrasteta.

– Esimerkiksi taloyhtiöissä ei välttämättä ymmärretä laisinkaan, että taloyhtiö selviäisi huokeamalla, jos puinen julkisivu huoltomaalaattaisiin silloin, kun  maalipinta on vielä siinä kunnossa, ettei sille tarvitse tehdä mekaanista maalinpoistoa ennen huoltomaalausta. Mattila pohtii.

– On kuitenkin hyvä muistaa, että kevyemmälläkin korjausmenetelmällä voi saada rakennuksen ilmeen ihan erilaiseksi, eikä ole pakko heti käyttää järeintä korjaustapaa, Helmijoki mainitsee.
Erilaiset ylläpito- tai huoltosopimukset voisivat Mattilan mielestä parantaa tilannetta. Taloyhtiössä tiedostettaisiin, että 10-vuotistakuun ja 2-vuotistarkastusten lomaan voisi sijoittua taloyhtiön urakoitsijan kanssa tekemä huoltosopimus esimerkiksi kattojen tai julkisivujenkin osalta.
Viimeaikainen trendi näyttää kuitenkin Mattilan mukaan olevan sitä, että julkisivut käytetään ns. loppuun ennen kuin niille ruvetaan tekemään jotakin. Ehkä on unohdettu vuonna 1980 käynnistetyn ja 1990-luvulla päivitetyn kuntotutkimusmenettelyn perusopit, joiden mukaan kuntotutkimuksessa esitetään korjausvaihtoehtoja, joita voitaisiin käyttää ja minkä pituisia kestoikiä milläkin korjaustavalla voidaan saavuttaa.
–  Suunnittelussa ei mielestäni tarpeeksi mietitä, kuinka rakennuksen huolto käytännössä tehdään ja mitä se maksaa käyttäjille. Pitäisikö suunnitelmiin jatkossa liittää PTS:sää konkreettisempi huoltosuunnitelma kustannusvaikutuksineen esimerkiksi seuraavien 20-30 vuoden ajalle, Mattila vielä esittää.

Artikkeli on julkistu elokuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti PääkaupunkiseutuExtrassa 6/2014.