Osakkeenomistajan ja vuokralaisen vastuut vahinkotilanteissa

Osakkeenomistajan vastuusta asunto-osakeyhtiötä ja toista osakkeenomistajaa kohtaan tilanteissa, joissa osakkeenomistajan luvalla huoneistossa oleskelevan henkilö aiheuttaa vahingon yhtiölle tai osakkeenomistajalle, on tiedusteltu usein ja esitetty eriäviä näkemyksiä. Yleensä kysymys on vuokralaisen huoneiston hallinta-aikana sattuneesta vahingosta.

Kiinteistöpostin Lakipostia -palstalla nostetaan esiin lukijoiden esittämiä ongelmatilanteita, joihin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä.Tällä kertaa käsitellään osakkeenomistajan ja vuokralaisen välisiä vastuukysymyksiä huoneistovahingoissa.

**************************************************************

Eriävien näkemysten taustalla lienevät sääntelyerot asunto-osakeyhtiölain ja huoneenvuokralain välillä ja näiden eri säännösten sulautumisesta vahingonkorvauskysymysten osalta aika-ajoin ikään kuin samaksi asiaksi, vaikka kysymys eri säännöksin määritellyistä vastuista eri henkilösuhteissa.

Huoneenvuokralaki vastuusta

Huoneenvuokralain 25 § koskee vuokralaisen vastuuta asuinhuoneiston vahingoittumisesta, ja erityisesti sen 3. momentti on merkittävä ja se kuuluu: ”Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle myös vahingon, jonka huoneistossa vuokralaisen luvalla oleskeleva henkilö on tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttanut huoneistolle.”
Tästä yleisesti tunnetusta säännöksestä mitä todennäköisimmin johtuu ajatus, että osakkeenomistaja olisi vastuussa huoneistossa olevien toimista samalla tavalla. Näin ei kuitenkaan ole.
Asunto-osakeyhtiölaissa ei näet ole vastaavaa säännöstä siitä, että osakkeenomistaja vastaisi vastaavalla tavalla suoraan vuokralaisen eli omistajan luvalla huoneistossa oleskelevan henkilön tuottamuksellisesta tahi tahallisesta vahingon aiheuttamisesta asunto-osakeyhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ja olisi siten varsin ankarassa vastuussa suhteessa yhtiöön ja toisiin osakkaisiin.

Asunto-osakeyhtiölaki vastuusta
Osakkaan vahingonkorvausvastuu perustuu asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 § ja se kuuluu seuraavasti:
”Osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.
Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti. Sama koskee vahinkoa, joka on aiheutettu 11 luvun 8 §:ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella.
Jos osakkeenomistaja on 1 momentissa tarkoitetulla tavalla aiheuttanut yhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen tai laitteen vioittumisen siten, että toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston sisäosat vahingoittuvat, yhtiön on korjattava tämän huoneiston sisäosat siten kuin yhtiön kunnossapitovastuusta säädetään 4 luvun 2 §:ssä.
Vahingon aiheuttaneen osakkeenomistajan on korvattava yhtiölle kustannukset, jotka aiheutuvat toisen huoneiston korjaamisesta.”

Vuokralaisen valinta tehtävä huolellisesti
Selkokielellä todeten osakas voi olla oman huolimattoman menettelynsä eli tuottamuksensa perusteella vastuussa myös vuokralaisen vahinkoa aiheuttavasta toiminnasta, samoin kuin perheenjäsenensä tahi jonkun muun luvallaan huoneistossa oleskelevan toiminnasta.
Välttääkseen tuottamusvastuunsa vahingosta yhtiölle tai toiselle osakkaalle osakkaan on toimittava huolellisesti ja kyettävä se myös lakiin sisällytetyn tuottamusolettaman johdosta osoittamaan.
Lähtökohtaisesti vuokralaisen valintaan on kiinnitettävä huolellisuutta, jotta epäilyksiä vuokralaisen asiattomasta tulevasta menettelystä ei synny jo ennen vuokrasopimuksen solmimista. Tavanomaisissa tilanteissa vuokranantajaosakas voi luottaa siihen, että vuokralainen huolehtii huoneistosta huoneenvuokralain mukaisesti huolellisesti.
Lisäksi vuokranantajaosakkaan tulee seurata huoneistonsa kuntoa. Se tapahtuu tarkastamalla huoneiston kunto ennen vuokrasuhteen alkua.
Lisäksi saattaa olla hyvä myös pitkän vuokrasuhteen kestäessä tiedustella vuositasolla vuokralaiselta huoneistossa havaituista kunnossapitotarpeista. Vuokralaista ei kuitenkaan tule tarpeettomasti häiritä, eikä ilman peruteltua epäilyä tule tunkeutua huoneistoon tarkastuksia tekemään. Osakkaalla ei ole velvollisuutta, eikä oikeuttakaan tarkkailla vuokralaisen elämää. Voidaan sanoa, että tavanomaisesti osakas ei kanna vastuuta vuokralaisen vahingollisesta menettelystä asunto-osakeyhtiötä taikka toista osakasta kohtaan.
Jos osakkaalla ei ole syytä epäillä, että vuokralainen hoitavaa huoneistoa huonosti tai aiheuttavaa haittaa yhtiölle tahi toiselle osakkeenomistajalle, vuokranantajaosakas voi luottaa siihen, että vuokralainen toimii asianmukaisesti ja ilmoittaa vuokranantajalle huoneenvuokralain ja vuokrasopimuksen mukaisesti huoneistoa kohdanneesta vahingosta taikka puutteista.
Jos vuokralainen laiminlyö tämän velvoitteensa, vuokranantajaosakas ei ole vastuussa tämän vuokralaisen laiminlyönnin aiheuttamasta vahingosta.

Vahinkotilanteissa
Vahinko voi olla esimerkiksi se, että vuokralainen ei ole ilmoittanut vuokranantajalle jo pidemmän aikaa huonosti vetäneestä viemäristä tai jopa kokonaan tukkeutuneesta viemäristä, minkä vuoksi viemäriongelma aiheuttaa sittemmin vesivahingon yhtiössä veden päätyessä muualle kuin viemäriin.
Äärimmillään vahingon aiheuttaminen voi olla suorastaan tarkoitushakuista ja suoranaisesti rikotaan yhtiön omistamia rakennuksia tai kiinteistö palvelevia laitteita taikka muita yhtiön taikka toisen osakkeenomistajan kunnossapitovastuulla olevia kohteita. Osakas ei luonnollisestikaan vastaa vuokralaisen rikollisesta menettelystä.
Syy epäillä vuokralaisen menettelyä voi johtua useista eri seikoista. Huomautukset osakkaalle vuokralaisen häiritsevästä elämästä ja käyttäytymisestä huoneistossa ja yhtiön tiloissa, huoneiston jo ulospäin havaittava huono hoito ja muutoinkin huoneiston haltuunoton perusteita muistuttavat tilanteet, jotka on saatettu osakkaan tietoon, ovat sellaisia, että osakkeenomistajan on syytä aktivoitua, jotta mahdollinen vahingonkorvausvastuu yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle ei häntä kohtaa. Aktivoituminen saattaa tarkoittaa tilanteesta riippuen huoneiston kunnon tarkastamista, keskustelua vuokralaisen kanssa tai jopa vuokrasuhteen päättämistä.
Mikäli tuottamusolettamasta huolimatta osakkaan menettelyssä ei ole havaittavissa moitteen sijaa ja vuokralainen aiheuttaa yhtiölle tahi toiselle osakkeenomistajalle vahinkoa omalla menettelyllään, yhtiön tulee vaatia korvausta suoraan vuokralaiselta. Osakas ei tällöin ole oikea vastuutaho.

Vastuun jakaantuminen
Vastuusuhteita on siis asiassa useita. Korvausvaatimukset on kohdistettava oikeaan tahoon ja oikeaan lakiin perustuen. Vastuu vuokranatajaosakkaan ja vuokralaisen välillä määräytyy asuinhuoneistojen vuokrauksesta annetun lain mukaan. Osakkeenomistajan vastuu vahingosta yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle perustuu asunto-osakeyhtiölakiin. Vuokralaisen vastuu yhtiötä, toista osakkeenomistajaa taikka täysin ulkopuolista kohtaan määräytyy vahingonkorvauslain mukaan.
Yhtiö ei siis esimerkiksi voi menestyksekkäästi vaati vuokralaista vastuuseen asunto-osakeyhtiölain säännösten nojalla.
Kaikille näille laeille on yhteistä se, että vahingonkorvausvastuu on tuottamusvastuuta eli tahallista menettelyä vahingosta vastuuseen joutumiseksi ei vaadita, vaan lievempitasoisena pidettävä huolimaton menettely tai laiminlyönti laukaisee jo vastuun perusteen.

Lakipostia on julkaistu joulukuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti Professionalissa 10/2014.