Osakkaille tehtiin remontti-ilmoitusopas

Alla muutamia mielipiteitä netin keskustelupalstalta koskien asunto-osakeyhtiölain toimivuutta ja kannanottoja ennen kaikkea remonttien ilmoittamisvelvollisuudesta ja valvonnasta. Oikeusministeri Tuija Braxin vauhdittamana oikeusministeriö lähti laatimaan avuksi vilkkaana velloneeseen keskusteluun ja epäselvänä koettuun tilanteeseen oppaan, jossa annetaan tarkempia ohjeita, miten ja missä tilanteissa asunto-osakeyhtiön osakkaan on tehtävä ilmoitus huoneistossaan tapahtuvista kunnossapito- ja muutostöistä sekä siitä, mistä ilmoituksista voidaan periä osakkaalta maksu.

”Mistä remontista pitää ilmoittaa? Onko järkeä kertoa taloyhtiölle, että vaihdamme keittiökaapiston ovet? Tai entäs wc-pöntön vaihto?”

”Jos sähköpistorasia on rikki tai jokin muu sähkövempain reistaa, pitääkö jäädä odottamaan sitä, että taloyhtiön hallitus saa käsiteltyä remontti-ilmoituksen ennen kuin voin kutsua sähkömiehen paikalle?”

”Perhe oli vaihtanut keittiökaapistojensa ovet ja olivat tehneet siitä remontti-ilmoituksen. Lasku ilmoituksesta lähes 1000 euroa. Kannattiko siis edes ilmoittaa?”

”Laitoin isännöitsijätoimistoon sähköpostilla tiedon remontista, jota olin aloittelemassa. Ajattelin, että asia olisi sillä selvä, kun ei remontissa koskettu märkätiloihin, eikä kantaviin rakenteisiin. Kyseessä oli siis pintaremontti, johon kuului hieman muutakin kuin pelkkää maalaamista tai tapetointia. Isännöitsijä kuitenkin vaati, että remonttia valvotaan minun kustannuksellani. En suostunut valvontaan, koska mielestäni mitään valvottavaa ei ollut ja tämän yhtiökin lopulta hyväksyi. Jouduin kuitenkin maksamaan ilmoituksen käsittelystä. Tästä kokemuksesta viisastuneena en aio jatkossa pienistä remonttitöistä ilmoitella ollenkaan.”

Yllä muutamia mielipiteitä netin keskustelupalstalta koskien asunto-osakeyhtiölain toimivuutta ja kannanottoja ennen kaikkea remonttien ilmoittamisvelvollisuudesta ja valvonnasta. Oikeusministeri Tuija Braxin vauhdittamana oikeusministeriö lähti laatimaan avuksi vilkkaana velloneeseen keskusteluun ja epäselvänä koettuun tilanteeseen oppaan, jossa annetaan tarkempia ohjeita, miten ja missä tilanteissa asunto-osakeyhtiön osakkaan on tehtävä ilmoitus huoneistossaan tapahtuvista kunnossapito- ja muutostöistä sekä siitä, mistä ilmoituksista voidaan periä osakkaalta maksu.

Mistä pitää aina ilmoittaa?

Keskustelun perusteella vaikuttaa siltä, että epäselvyyttä ei ole sinällään ilmoittamisvelvollisuudesta, vaan siitä, mistä remonteista on ilmoitettava. Keskustelun tuoksinassa syntyi julkisuudessa käsitys, että ilmoitusvelvollisuus koskisi vain sisämaalausta ja tapetointia, jotka oli mainittu hallituksen esityksessä esimerkkeinä ilmoitusvelvollisuuden ulkopuolelle kuuluvista töistä. Käytännössä ilmoitusvelvollisuus koskee kuitenkin paljon useampia toimia ja siksi tuoreessa oppaassa on lueteltu konkreettisemmin ne asiat ja toimet, joita laissa säädetty ilmoitusvelvollisuus koskee AINA:

  • parketin asentaminen muovimaton tilalle (voi vaikuttaa askeläänien kuuluvuuteen, voi edellyttää asbestinpoistoa)
  • wc:n, kylpyhuoneen ja saunan pinnoitteiden ja kalusteiden (ei lauteet) korjaaminen, uusiminen tai poistaminen, jos työ vaikuttaa vesieristykseen, vesi- tai sähköjohtoihin tai viemäröintiin
  • putkien, viemäreiden, vesikalusteiden (hanat, wc-laitteen istuin) vaihtaminen ja asentaminen ja muut veden katkaisemista edellyttävät työt
  • viemäri-, käyttövesi-, sähkö-, lämmitys- ja ilmanvaihtoperusjärjestelmiin liittyvien laitteiden asentaminen, muuttaminen ja poistaminen, jos laite voi vaikuttaa järjestelmän toimintaan (lämmitysjärjestelmään kuuluva patteri- tai lattialämmitys, liesikupu, ilmanvaihtoon kytketty liesituuletin, lämminvesivaraaja, sähköliesi voimavirtajohdolla)
  • pesukoneen tai astianpesu-koneen asentaminen, jos koneen vesi- ja viemäriletkulle tai sähköjohdolle ei ole liitäntävalmiutta
  • kiinteiden sähköjohtojen vaih-taminen, asentaminen ja poistaminen (kytketty muuten kuin pistorasiaan)
  • muutokset kantaviin väliseiniin, jos voivat vaikuttaa rakenteeseen (esimerkiksi kantavuuteen tai eristävyyteen)
  • kevyen väliseinän purkaminen, siirtäminen tai rakentaminen, jos seinän sisällä on sähkö-johtoja, tietoliikennekaapeleita, vesijohtoja tms.
  • huoneiston ulko-oven lukituksen, postiluukun, rakenteen (esim. ovisilmä, postiluukku) ja huoneiston ulkopuolelle näkyvän pinnoitteen muuttaminen.

Lisäksi laissa säädetty ilmoitusvelvollisuus voi koskea esimerkiksi seuraavia toimenpiteitä (epävarmassa tilanteessa tarkistettava isännöitsijältä tai hallitukselta):

  • huoneen lattia-, seinä- tai kattomateriaalin vaihtaminen (esimerkiksi seinien levytys), jos järjestely voi huonontaa ääni- tai lämpöeristystä tai vaikuttaa kosteuden siirtymiseen rakenteen kautta
  • altaan ja allaskaapin vaihtaminen, asentaminen tai poistaminen, jos vaikuttaa vesijohtoon, hanaan tai viemäröintiin.

Mistä ei välttämättä tarvitse ilmoittaa?

Selvyyden vuoksi oppaassa on lueteltu myös esimerkkejä niistä toimista, joita ilmoitusvelvollisuus
EI koske:

  • tapetointia, eikä maalausta
  • lattiapinnoitteen vaihtamista vastaavan kaltaiseen pinnoitteeseen (esim. vanhan parketin uusiminen, kun käytetään uudelle parketille suositeltua äänieristettä)
  • taulujen, lamppujen, koukkujen ja hyllyjen kiinnittämistä
  • eteisen, olohuoneen, makuuhuoneen, työhuoneen ja muun kuivatilan kaappien rakentamista, asentamista eikä poistamista, jos ei vaikuta ilmanvaihtoon (ei peitä ilmastointikanavaa)
  • keittiön, kylpyhuoneen, wc:n tai muun märkätilan kaappien asentamista, jos ei vaikuta vesieristykseen, viemäröintiin tai ilmanvaihtoon
  • pesukoneen tai astianpesukoneen asentamista, kun vesi-, viemäri- ja sähköliitännät ovat olemassa
  • muiden kuin käyttövesi-, viemäri-, sähkö-, lämmitys- tai ilmanvaihtojärjestelmiin liittyvien laitteiden asentamista, muuttamista tai poistamista: jää-, pakastin- ja viileäkaappi, mikroaaltouuni, kuivauskaappi tai -rumpu, ilmanvaihtojärjestelmään kytkemätön liesituuletin (esim. aktiivihiilellä toimiva)
  • huonekorkeuden laskemista, jos se ei vaikuta ilmastointikanaviin tai sähköjohtoihin
  • väliovien vaihtamista eikä poistamista.

Ilmoitusvelvollisuus laajennettu – silloin kulut katetaan yhtiövastikkeella

Jos taloyhtiö omatoimisesti laajentaa ilmoitusvelvollisuutta yhtiön tai toisen osakkaan kunnossapitovastuun kannalta selvän ja merkittävän vahinkoriskin hallitsemiseksi, ilmoitusmenettelystä yhtiölle (isännöitsijälle) aiheutuvia kuluja ei voi periä suoraan ilmoittajilta, vaan tällaiset kulut on katettava yhtiövastikkeella. Tällainen ilmoitusvelvollisuus voi yleensä koskea vain pesukoneen tai astianpesukoneen asentamista olemassa oleviin liitäntöihin tilassa, jonka lattiassa ei ole vesieristystä, eikä lattiakaivoa (esimerkiksi keittiö tai kodinhoitohuone voivat olla tällaisia tiloja).

Ilmoitusvelvollisuuden laajentaminen kuuluu yhtiökokouksen tai hallituksen päätösvaltaan yhtiön sisäistä toimivallan jakoa koskevien yleisten säännösten mukaisesti. Muiden ilmoitusten käsittelystä taloyhtiö tai isännöitsijä ei voi periä kuluja. Tämä johtuu siitä, että käytännössä osakkaan ja isän-nöitsijän tai osakkaan ja yhtiön välillä ei ole sellaista muuta sopimus- tms. suhdetta, jonka perusteella taloyhtiö tai isännöitsijä voisi periä muiden ilmoitusten käsittelystä aiheutuvia kuluja. Taloyhtiön hallitus ei myöskään voi sopia osakkaan puolesta siitä, että osakkaalta peritään maksuja muiden kuin lakisääteisten ilmoitusten käsittelystä.

Hallitus määrittelee maksuperusteet ja antaa ohjeet

Vilkasta keskustelua lain tulkinnasta ovat osaltaan vauhdittaneet otsikot ja kommentit, joiden mukaan isännöitsijätoimistot ovat ryhtyneet rahastamaan ilmoitusten tekemisellä ja niiden käsittelemisellä. Tästä syystä oppaassa katsottiin aiheelliseksi ohjeistaa myös sitä, kuka päättää osakkaalta perittävistä maksuista, mistä ilmoituksista maksuja saa periä ja kenelle maksut menevät. Oppaassa todetaankin, että osakas on lain perusteella velvollinen maksamaan vain laissa tarkoitettujen ilmoitusten käsittelystä yhtiölle tai toiselle osakkaalle aiheutuvia ylimääräisiä kuluja. Näin ollen taloyhtiö tai toinen osakas voi periä työtä suunnittelevalta osakkaalta ilmoituksen käsittelystä aiheutuvat kohtuulliset ja tarpeelliset ylimääräiset kulut.

Lain mukaan osakas on velvollinen maksamaan tällaisia kuluja vain taloyhtiölle ja toiselle osakkaalle, mutta osakas voi suostua siihen, että hän maksaa kulut suoraan isännöitsijälle. Alan järjestöjen suositus on, että taloyhtiön hallitus käsittelee osakkailta perittävien ilmoitusmaksujen perusteet ja huolehtii siitä, että osakkaat saavat tarvitessaan ohjeet ilmoituksen tekemistä. Ohjeiden pitää olla sellaiset, että osakas pystyy niiden perusteella yhdellä kertaa ilmoittamaan riittävät tiedot ainakin tavallisimmista kunnossapito- ja muutostöistä.

Kymppejä vai satasia vai kenties tuhat euroa?

Maksujen suuruus on myös puhuttanut runsaasti osakkeenomistajia. Ilmoitusaktiivisuutta ovat horjuttaneet ääriuutiset tuhannenkin euron käsittely- ja valvontamaksuista. Tuoreen oppaan mukaan pelkästä ilmoituksen vastaanottamisesta ja tallentamisesta taloyhtiön tietoihin ei saa periä maksua ilmoittavalta osakkaalta, jos kirjallisessa ilmoituksessa on selvästi riittävät tiedot. Tästä mainitaan esimerkkinä tilanne, jossa osakas ilmoittaa isännöitsijälle kirjallisesti, että asunnon B1 keittiön hana vaihdetaan tyyppihyväksyttyyn hanaan C putkiliike D:n toimesta.

Eli yksinkertaisista ja selkeistä ilmoituksista ei saa periä maksua ilmoittajalta esimerkiksi silloin, kun kirjallinen ilmoitus koskee tyyppihyväksytyn, merkiltään määritellyn hanan, wc-istuimen, pesukoneen, astianpesukoneen, liesituulettimen tai liesikuvun asentamista olemassa olevaan vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- tai sähköjärjestelmään taloyhtiölle ilmoitetun alan ammattilaisen toimesta ja taloyhtiölle ilmoitetulla tavalla. Sama koskee parketin asentamista asennusohjeiden mukaisesti, jotta äänieristys otetaan riittävällä tavalla huomioon.

Perusteita maksujen perimiselle

Ilmoittajalta ei saa periä maksua myöskään sitä varten, että maksulla katettaisiin taloyhtiön käytössä olevan tieto- tms. järjestelmän muuttamisesta ja ylläpitämisestä aiheutuvia kuluja. Joissakin tapauksissa isännöitsijätoimistot ovat vedonneet siihen, että niiden täytyy kehittää esimerkiksi toimisto- tai tietoteknisiä resurssejaan ilmoitusten käsittelyn ja arkistoimisen vuoksi.

Oppaassa kuitenkin todetaan, että ilmoituksesta ei ylipäätään saa periä maksua tällaisiin taloyhtiön päivittäisen hallinnon kuluihin, vaan ne katetaan kai-kilta osakkailta perittävillä yhtiövastikkeella. Osakkaan remontin kirjaamisesta aiheutuvat hallinnolliset kulut, kuten asiakirjojen kopiointi, arkistointi ja skannaus, kuuluvat taloyhtiölle.

Ilmoituksen käsittelystä maksu vain, jos syntyy lisäkustannuksia

Ilmoituksen käsittelystä voidaan periä maksu ilmoittajalta vain siinä tapauksessa, jos käsittelystä aiheutuu tarpeellisia lisäkustannuksia. Näin toimitaan esimerkiksi silloin, jos ilmoituksessa on olennaisia puutteita, jotka vaativat lisätyötä tai -selvityksiä. Osakkaalta voidaan vaatia ilmoituksen käsittelykuluja myös silloin, kun työ on tarpeen käsitellä ylimääräisessä hallituksen kokouksessa tai yhtiön on itse hankittava lisäselvitystä hankkeen arviointia varten.

Tarpeelliset ja kohtuulliset kulut

Kun hallitus sitten päättää osakkaiden kunnossapito- ja muutostöitä koskevien ilmoitusten maksuperusteista, oppaassa muistutetaan, että lain mukaan taloyhtiö voi periä osakkaalta hänen ilmoituksensa käsittelystä aiheutuvat tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Kulujen tarpeellisuutta ja kohtuullisuutta arvioidaan kunkin ilmoituksen osalta erikseen eli yksittäisen ilmoituksen taloyhtiölle aiheuttaman työmäärän ja muiden kulujen perusteella.

”Kaikista ilmoituksista taloyhtiölle aiheutuvia kuluja ei siten saa tasata ilmoittajien kesken siten, että ilmoituksen käsittelymaksu olisi samansuuruinen, kun se koskee esimerkiksi samanlaisessa tilassa tehtävää työtä (esim. keittiöremontti tai kylpyhuoneremontti). Osakkaalta perittävän maksun tulee aina perustua todelliseen työmäärään, jonka selvittämiseksi osakkaalle on ainakin pyydettäessä annettava erittely yhtiölle aiheutuneista erityisistä toimenpiteistä ja niiden kustannuksista”, oppaassa vielä muistutetaan.

Luvattomat lisätilarakentajat kuriin

Remontti-ilmoituksista on taloyhtiölle hyötyä, myös taloudellisessa mielessä. Niin myös osakkaalle, joka huoneiston omistaa. Ostohetkellä on syytä tarkistaa isännöitsijäntodistuksen tiedot. Jos silloin käy ilmi, että ullakkotilaan syntynyttä lisätilaa ei niistä löydy, on syytä kääntyä isännöitsijän puoleen ja kysäistä, mikä on tilanne, milloin tänne tällainen lisätila on tullut, Taloasema Oy:n toimitusjohtaja Esko Pietikäinen muistuttaa.

– Minun mielestäni opas uudistuneen asunto-osakeyhtiölain edellyttämien remontti-ilmoitusten tekemi-sestä olisi pitänyt tulla jo ennen lain voimaanastumista. Nyt tilanne näyttää osakkaan suuntaan hullulta, kun remontti-ilmoituksista ilmoitettiin esimerkiksi meidän sivustollamme, että vähäisiin luvan vaativiin muutostöihin, kuten esimerkiksi parketin asentaminen, liittyvien ilmoitusten käsittelystä peritään 43,05 euroa. Kun sitten oikeusministeriön ohje remontti-ilmoituksista julkistettiin 13. joulukuuta, meidän sivustollamme oli jo klo 13.04 senmukainen tieto, että maksu on ohjeen mukaan nolla euroa. Nyt seuraamme kiinnostuneina, mitä mahdollisia muutoksia lakiin vielä tulee tämän jälkeen. Ja teemme tietenkin tarvittavat muutokset, kunhan joku kertoo, mitä pitää tehdä, Taloasema Oy:n toimitusjohtaja Esko Pietikäinen puuskahtaa remontti-ilmoituksiin liittyvien ohjeiden ja lain tulkintaan liittyvästä sekamelskasta. Lisäksi hän kysyy, mentiinkö laissa liiallisiin äärimmäisyyksiin, jos osakkaan täytyy hakea lupa hyvinkin vähäisiin toimiin, esimerkiksi ovisilmänkin asentamisesta on ilmoitettava.

– Meidän on pidettävä remontti-ilmoitukset järjestelmissämme ikuisesti, mutta missä se todellinen hyödynsaaja on. Esimerkiksi – mitä hyötyä asunnon ostajalle on siitä, että ovisilmän asentamisesta on tehty remontti-ilmoitus, hän kysyy. Hänen kokemuksensa mukaan remontti-ilmoitusvelvollisuutta ei olisi tarvittu esimerkiksi osakkaiden itsensä tekemien kylpyhuoneremonttien vuoksi, koska niistä osakkaat ovat kuitenkin tähänkin saakka ilmoittaneet aivan riittävässä määrin ja isännöitsijät tai muut asiantuntijat ovat käyneet taloyhtiön puolesta tarkastamassa vedeneristeet.

– Sen sijaan toivon, että kunnossapito- ja muutosilmoituksista koituisi suurin hyöty esimerkiksi pienissä rivitaloyhtiöissä, joissa osakas keksii rakentaa luvatta lisätilaa, tarttuu moottorisahaan ja tekee kattoon reiän, kattaa ullakkotilan ja hankkii rautakaupasta portaat. Toivottavasti tällaiset tapaukset saadaan pois. Eteen on tullut tilanteita, että taloyhtiössä tehtäessä tarkastuskierrosta tulevan remontin vuoksi huomataan, että yhden asunnon kohdalle on ilmestynyt ullakkotilaan johtavat portaat. Tällaiset luvattomat omatoimiremontit voivat tulla erityisesti pienille taloyhtiöille erittäin kalliiksi. Rakentajana ei ole välttämättä toiminut nykyinen osakas, vaan edellinen tai sitä edellinen. Jos rakentamisen seurauksena on syntynyt esimerkiksi vesivahinko, kysytään tietysti, kuka maksaa, mitkä ovat taloyhtiölle aiheutuvat kustannukset ja miten ne katetaan. Toivottavasti ihmiset ymmärtäisivät asian, hän pohtii.

– Tässä mielessä remontti-ilmoituksista on taloyhtiölle hyötyä, myös taloudellisessa mielessä. Niin myös osakkaalle, joka huoneiston omistaa. Ostohetkellä on syytä tarkistaa isännöitsijäntodistuksen tiedot. Jos silloin käy ilmi, että ullakkotilaan syntynyttä lisätilaa ei niistä löydy, on syytä kääntyä isännöitsijän puoleen ja kysäistä, mikä on tilanne, milloin tänne tällainen lisätila on tullut, hän vielä muistuttaa.

Teksti ja kuva: Riina Takala – Kiinteistöposti Pääkaupunkiseutu Extra 1/2011

1 Comment

  1. Heippa kysyisin teiltä seuraavaa asiaan. Asun rivitalokolmiossa ja asuntooni on aikaisempi omistaja rakentanut erityisluvalla oman saunan, johonka on tehty ilmastointi. Nyt on alkanut, kun laitan ilmastoinnin päälle, niin makuuhuoneen nurkasta alkaa levitä mädänneen hajua, olisiko ilmastointiputkessa, joku elukanraato, vai mistä haju johtuu. Jos tilaan huoltomiehen tarkistamaan asian, niin isännöitsijän mielestä, minun kuuluisi itse maksaa ilmastoinnin puhdistus, koska asuntoni on ainut missä on oma sauna. Mitä mieltä olette saiasta?

Kommentointi on suljettu.