Osakkaat usein tyytymättömiä taloyhtiön johtamiseen

Suurin osa asunto-osakeyhtiölain kehittämis- ja muutostarpeita koskeneeseen oikeusministeriön verkkokeskusteluun osallistuneista oli tyytymättömiä taloyhtiön hallintoon. Ongelmallisiksi koettiin, että osakkaat eivät tiedä tarpeeksi hallituksen jäsenten vastuusta, toimenkuvasta, tehtävän vaativuudesta, eivätkä sen hoitamiseen kuluvasta ajasta.
Kaiken kaikkiaan koettiin, että hallituksen työtä ei usein arvosteta riittävästi ja hallituksen jäsenille maksettavat palkkiot eivät yleensä vastaa tehtävän vaativuutta, vastuuta, eikä työmäärää.

Arvostusta ja avoimuutta
Verkkokyselyssä kohta Taloyhtiön hallinnon kehittäminen keräsi eniten ideoita ja kommentteja. Taloyhtiön johtamista kohtaan koettua tyytymättömyyttä voitaisiin parantaa johdon toiminnan avoimuutta, hallitutyön arvostusta lisäämällä ja kiinnittämällä johdon huomiota suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon.
Kyselyssä syntyi ehdotuksia toimista tai otettiin kantaa erilaisiin taloyhtiön hallinnon parantamiseen liittyviin keinoihin.
Esimerkiksi valtakirjojen keräämisen rajoittamista kannatti 39 vastaajaa 5 vastustaessa. Tällä viitattiin voimassa olevaan asunto-osakeyhtiölain yhtiökokouksen äänimäärää koskevaa rajoitusta. Eräiden keskustelijoiden taloyhtiöissä yksittäinen osakas tai isännöitsijä oli valtakirjoja keräämällä saanut yhtiökokoukseen huomattavan määräenemmistön, minkä johdosta yhtiökokouksessa oli päädytty tälle osakkaalle edullisiin päätöksiin.
Ehdotus valtakirjojen keräämisen rajoittaminen sai kannatusta, mutta toisaalta myös korostettiin sitä, että osakkaiden osallistuminen aktiivisesti yhtiökokoukseen vähentää tätä mahdollista äänivaltaongelmaa.

Isännöitsijän vähimmäiskoulutuspakko tarpeen?
33 vastaajaa kannatti sitä, että isännöitsijälle pitäisi asettaa vähimmäiskoulutuspakko. 3 kolme vastaajaa ei kannattanut ehdotusta. Myös isännöintialan koulutusta pitäisi kehittää.
Keskustelussa vähimmäiskoulutuspakko nähtiin sikäli ongelmallisena, että kun pulaa on muutenkin työntekijöitä, vaikeuttaisiko koulutuspakko tilannetta. Myös siitä muistutettiin, että isännöitsijän valinta kuuluu hallitukselle, eikä koulutuspakko vielä takaa sitä, että taloyhtiön hallitus valitsee yhtiölle sopivan, tietyn vähimmäiskoulutuksen omaavan isännöitsijän.

Hyvä hallintotapa pakolliseksi?
Hyvä hallintotapa –suositusta piti kannatettavana ajatuksena 32 vastaajan 4 vastaajan ollessa eri mieltä. Keskustelussa ehdotetttiin, että suositus muutettaisiin pakolliseksi yli 30 osakehuoneiston taloyhtiöissä.

Oikeudet ja velvollisuudet tarkemmin
Hallituksen toiminnasta keskustelussa kaivattiin sitä, että hallituksen jäsenten ja varajäsenten oikeuden ja velvollisuudet määriteltäisiin tarkemmin. Erityisesti kiinnitettiin huomiota siihen, että hallituksen jäsenen tulee saada tiedot hallituksen kokouksista ja niiden päätöksistä.
Lisäksi pidettiin kannatettavana, että asunto-osakeyhtiön toimintaa, päätöksentekoa ja asumisen pelisääntöjä opetettaisiin koulussa. Tämä edistäisi myös taloyhtiön hyvän hallinnon kehittämistä asunto-osakeyhtiöissä.

ISA-toimistojen valvonta tehokkaammaksi
Keskustelussa ehdotettiin ISA-auktorisoitujen isännöintitoimistojen valvonnan tehostamista. Ehdottajan mukaan harvoilla osakkailla on sellaista laajaa kiinteistöalan tuntemusta, jotka pohjalta isännöitsijän toimia on mahdollista valvoa. Osallistujat pitivät käytännössä merkittävänä puutteena sitä, että asiakkaalta tulevat isännöitsijää koskeva kantelu otetaan valvontamenettelyssä huomioon vain, jos taloyhtiön hallitus esittää sitä yksimielisesti. Käytännön ongelmatilnateissa hallituksella on kiire valita uusi isännöitsijä ja panostaa enemmän isännöitsijän valintaprosessiin kuin kantelun tekemiseen.
Osallistujien mukaan isännöitsijän valitseminen on tärkeä ja usein vaikea päätös, koska avointa ja luotettavan tuntuista aukrotisointia, vertailutietoa tai suosituksia ei ole saatavilla. ISA-auktorisoitujen toimistojen valvonnan tehostamista kannatti 23 vastaajaa yhden vastustaessa ehdotusta.

Hallituksesta ei haluta luopua
Ehdotukselle asunto-osakeyhtiön ei olisi pakko valita hallitusta sai 14 puoltavaa kantaa ja yhden vastustajan. Ehdotuksessa viitattiin Isännöintiliiton pihaparlamenttiblogiin, jossa ehdotettiin, että hallitukset haudattaisiin historiaan.
Vastaajien mielestä nykyinen toimintamalli on hallintoon liittyvien tehtävien ja vastuiden jaon kannalta toimiva.
Erään osallistujan mukaan parempi ratkaisu mahdollisissa ongelmatilanteissa olisi pienentää hallituksen kooa ja varmistaa, että hallituksen käytössä on tarvittaessa myös ulkopuolista teknistä asiantuntemusta, esimerkiksi tekninen tukiryhmä.

Verkkokyselyn yhteenvetoa
Nykyinen asunto-osakeyhtiöaki tuli voimaan 2010 heinäkuussa. Oikeusministeriö selvitti ensimmäisessä verkkokyselyssä 2013 lopulla kansalaisten kokemuksia ja käsityksiä lain toimivuudesta ja siitä, miten lain täytäntöönpano ja vaikutukset ovat toteutuneet.
Tuon palautteen perusteella näytti siltä, että lisäarviointia tarvitaan viestinnästä tilikauden aikana yhtiökokousten välillä, taloyhtiön johtamisesta, taloyhtiön, osakkaiden, yhtiön hallituksen ja isännöitsijän välisistä erimielisyyksistä ja niiden ratkaisukeinoista.
Tältä pohjalta verkkoon laadittiin keskustelufoorumi, johon osallistui 354 rekisteröityä käyttäjää. Heiltä saatiin osallistujien arvioitavaksi 159 ideaa, joista annettiin 12 60 kommenttia. Verkkokysely toteutettiin viime syksynä.

2 Comments

  1. Hallituksen ylivalta taloyhtiön asioissa ei ole suhteessa hallituksen jäsenten eikä myös isännöitsijän osaamisen tasoon. Hallitukseen ilmoittautuu vallanhaluisia henkilöitä, joista on kerran elämässään mukava päästä määräämään toisten ihmisten asioista. Tietoa ei tarvita, koska valtaa on ja asiantuntijatieto maksaa. Siis hallituksen päätökset tehdään ” luulen ja pelkään tasolla”. Isännöitsijä on hallituksen armoilla, ei siis uskalla opastaa hallitusta saatikka olla eri mieltä ratkaisuista.

  2. Osakekirjojen muuttaminen sähköisiksi ja asunto-osaketietojen lisääminen tietorekisteriin on kannatettavaa. Paperisia osakekirjoja ei tarvitsisi ilmeisesti enää säilyttää pankin tallelokerossa silloin. Sovittelu- ja riidanratkaisuelimelle olisi käyttöä taloyhtiöissä. Toivottavasti taloyhtiön hallitukselle voisi viedä osakkaiden mahdolliset valitukset, jotka toivottavasti mahdollisimman pian käsitellään. Hiljattain sattunut Laajasalon murhatapaus oli kamala esimerkki, kuinka naapuri tappoi viereisen rappukäytävän asukkaan yllättäen. Kysymykseen toimiiko asunto-osakeyhtiölaki vastaan, että isännöitsijän pitäisi vaatia osakkaita maksamaan yhtiövastikkeensa. Muuten laiminlyövien maksut lisätään muiden maksuihin, mikä ei ole mukavaa. Olen miettinyt, merkitäänkö yhtiölainaosuudetkin (rahoitusvastikkeet) maksetuiksi, vaikka ne ovat maksamatta?

Kommentointi on suljettu.